Анализ и перспективы ипотечного кредитования в АК СБ РФ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение…………………………………………………………………………………………….4

Глава 1

1.   Теоретические основы ипотечного кредитования…………………………………………...7

1.1   Понятие и сущность ипотечного кредитования…………………………………………….7

1.2   Основные зарубежные модели ипотечного кредитования……………………………..…22

1.3   Особенности ипотечного кредитования коммерческими банками в РФ………………...30

Глава 2

2.   Анализ ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)…………………………………….35

2.1   Краткая характеристика АК СБ РФ (ОАО) .……..………………………………………. 35

2.2   Деятельность АК СБ РФ (ОАО) на рынке ипотечного кредитования…………………...38

2.3   Оценка заемщика в рамках ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)……………..46

Глава 3

3.   Перспективы развития ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)…………………...53

3.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования                  в АК СБ РФ (ОАО)…...………………………………………………………………………53

3.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)..........................................................................................................................................61  

Заключение…………………………………………………………………………………….…...65

Список литературы………………………………………………………………………………...68

 

 

Введение

Во всем мире ипотечное  кредитование давно уже стало  классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид  кредитования приходится до трети совокупных активов кредитных организаций. В нашей стране аналогичный показатель составляет лишь доли процента.

Одной из основных задач  банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения  в инвестиции в реальный сектор экономики. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны  государства, низкого платежеспособного  спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных  механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства  резко сократились, что привело  к заметному ухудшению положения  в строительном секторе, убыточности  многих строительных предприятий. Рынок  жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали  бы возможным приобретение жилья  населением в массовом порядке. Основная часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых  сбережений и возможности их накопления. Одним из путей решения этой проблемы является ипотечное жилищное кредитование. Будучи обеспечено реальной собственностью граждан на недвижимость, оно могло  бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство  с сопряженные с ним сферы  промышленности, сохранить и расширить  рабочие места, повысить доходы населения  бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и  возможности, которыми располагают  сегодня регионы, чтобы создать  необходимые предпосылки для  подъема массового строительства  жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования  процессов в этом социально важном секторе экономики. В большинстве  стран мира приобретение жилья в  кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и  сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство  же выполняет вспомогательную функцию  через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного  кредитования, а также при необходимости  прямым или косвенным образом  использует бюджетные средства для  привлечения дополнительных частных  инвестиций в жилищную сферу и  оказания содействия гражданам в  приобретении жилья.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Зарубежный опыт показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге  вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств  населения. Поэтому благодаря ипотеке  можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых  сопоставимы с государственным  бюджетом страны. Одновременно ипотека  будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным  и коммерческим банкам, поскольку  граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и  свои депозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование и есть тот  механизм, который обеспечивает взаимосвязь  между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в  реальный сектор экономики.

Все вышесказанное определяет особую актуальность темы исследования.

Основная цель данного  исследования заключается в выявлении  проблем и оценке перспектив дальнейшего  развития ипотечного кредитования в  РФ.

Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие  задачи:

a)  изучаются теоретические основы ипотечного кредитования,

б)  определяется сущность, значение и классификация ипотечных кредитов, субъектов и объектов ипотечного кредитования,

в)  раскрываются сущность зарубежных моделей ипотечного кредитования, основные принципы особенности формирования системы ипотечного кредитования в РФ, а также общий подход к определению эффективности ипотечного кредитования,

г)  дается краткая характеристика АК СБ РФ(ОАО);

д)  анализируются основные ипотечные программы СБ РФ и оценивается их эффективность;

е)  разрабатываются рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО).

Объектом исследования является Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) (далее в работе АК СБ РФ (ОАО).

Предметом исследования является ипотечное кредитование в РФ на примере  АК СБ РФ (ОАО).

В процессе работы были использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, финансовая и бухгалтерская  отчетность АК СБ РФ (ОАО), книги, монографии и статьи ведущих отечественных  и зарубежных ученых-экономистов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические основы  ипотечного кредитования

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной  жизни уходит глубокими корнями  в историю. По-гречески "hypotheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки  как формы обеспечения заключается  в предотвращении опасности, связанной  с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко  обращаемый товар, а значит всегда есть риск, как для покупателей, так  и для кредиторов по закладным, что  эта собственность не освобождена от долгов или заложена (17.203).

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось  не в личности собственника, а в  стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться  для обозначения залога.

В историческом процессе развитие института залога ипотека представляет собой наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим  условиям его предоставления и обеспечения. У римлян ипотечное право не имело  двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного  обеспечения. Римляне расширяют  юридическое поле ипотеки. Ее могли  устанавливать на все имущество  должника. С одной стороны, это  лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное  и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому  отношению к ним кредитора  или особому свойству долга) римский  закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так  называемая законная ипотека, тайная или  безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество  должника не мог быть уверен, что  этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать  с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское  законодательство. В Германии она  появляется не ранее XIV столетия (до этого  господствует принцип личной ответственности  за долги), во Франции - с конца XVI в. действовала  негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет  уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора  ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение  по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции  кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца (13.177).

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека  установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего  обеспечению. Недействительность или  прекращение требования влечет за собой  недействительность или прекращение  ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств  европейских стран. По римскому праву  ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая  проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения  удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная  сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной  книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла  в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека  как юридическое право действует  лишь с момента внесения записи в  вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства  имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США  и Великобритании ипотека (mortgage) имеет  свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства  все права на владение имуществом и титул собственности автоматически  переходят от должника к кредитору по ипотеке (15.218).

Таким образом, исторически  ипотечное кредитование было порождено  хозяйственными отношениями как  наиболее надежная форма обеспечения  обязательств должника. Современный  термин "ипотека" означает форму  обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. В  случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу  переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения  обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности  недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения  обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения ее у кредитора.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения  обязательств, при котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого  имущества преимущественно перед  другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга  может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и путем автоматической, с соблюдением принятых процедур, передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США) (14.86).

Как уже было отмечено, ипотека  как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос  и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное  кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным  кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом  ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается  как целостный механизм, который  не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае, по мнению автора работы, правильнее говорить о системе  ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс  выдачи ипотечных кредитов, и механизмы  привлечения финансовых ресурсов с  рынка капиталов, и операции на рынке  недвижимости. Несмотря на существование  второго, более широкого определения  ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно  кредитные отношения. В связи  с этим было бы более правильно  рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих  на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое  комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует  сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных условиях в  экономически развитых странах сформировался  и активно развивается ипотечный рынок (20.19).

Ипотечный рынок - это рынок  ипотечных кредитов, предоставляемых  банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью  привлечения ресурсов в ипотечное  кредитование. Таким образом, из определения  видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная условность. Однако несмотря на это, руководствуясь теоретическим определением рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие "ипотечный рынок" (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь и в научный оборот (17.69).