Анализ и перспективы ипотечного кредитования в АК СБ РФ

 

 

 

Таблица (2.3) Дополнительные издержки заемщика при получении ипотечного кредита

Вид издержек	Сумма
1	2
Банковский сбор за рассмотрение заявки на кредит	750-2500 руб
Банковский сбор за открытие и ведение ссудного счета или  аренда банковской ячейки	1500-2500 руб
Государственная пошлина  за регистрацию ипотечной сделки	От 1200 руб.
Услуги риэлторов	До 10% от стоимости квартиры
Услуги оценщика недвижимости	2500-5000 руб
Нотариальное заявление  договора	1,5% от суммы сделки

 

2.3 Оценка заемщика в  рамках ипотечного кредитования  в АК СБ РФ (ОАО) 

 

Для оценки заемщика АК СБ РФ (ОАО) применим балльную оценку - один из вариантов оценки кредитоспособности индивидуального клиента, основанный на методике социологического опроса.

Минимальная сумма баллов для автоматической выдачи ссуды  — 200. Сумма баллов для юридической  оценки 150—195. Сумма баллов для автоматического  отказа в выдаче ссуды — менее 150

На основе «Руководства по предоставлению и обслуживанию ипотечных  кредитов», разработанного в 2011 году Инвестиционным фондом «США — Россия», способности заемщика выплачивать ипотечный кредит АК СБ РФ (ОАО) оценивает доходы заемщика на основе четырех коэффициентов:

1. Отношение ежемесячных  платежей по ипотечному кредиту  (платеж за счет погашения основного  долга и уплаты процентов ежемесячный  аннуитетный платеж) заемщика к  доходам за тот же период:

Платеж/Доход, или П/Д.

2. Отношение ежемесячных  жилищных расходов заемщика по  приобретаемому имуществу, перечисленных  в «Заявлении-анкете на ипотечный  кредит», к ежемесячным доходам:

Жилищные расходы/Доход, или Ж/Д.

3. Отношение ежемесячных  обязательств заемщика, в которые  ежемесячные жилищные расходы  входят только в части аннуитетного  платежа по кредиту (без учета  страховых и налоговых платежей, а также расходов по техническому  обслуживанию и других регулярных  выплат по приобретаемому жилью)  к доходу заемщика за тот  же период:

Обязательства I/Доход, или 01/Д.

4. Отношение общих ежемесячных  обязательств к доходу заемщика  за тот же период:

Обязательства 2/Доход, или 02/Д.

По коэффициентам П/Д  и 01/Д устанавливаются максимальные значения, выраженные в процентах. Коэффициенты Ж/Д и 02/Д рассчитываются для справочных целей и не влияют на результаты андеррайтинга заемщика. Банк должен обеспечить андеррайтинг по кредиту  в соответствии с указанными стандартами.

Коэффициент П/Д показывает отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включающих только платежи в отчет погашения  основного долга и уплаты процентов, к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика, и равен отношению  ежемесячного аннуитетного платежа  по ипотечному кредиту к ежемесячным  совокупным чистым доходам заемщика и созаемщика с вычетом удержаний  по подоходному налогу и взносов  в Пенсионный фонд.

Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по ипотечному кредиту (в части платежей по основному долгу и процентам) в совокупных доходах заемщика, исходя из устанавливаемых банком критериев. Превышение этого коэффициента говорит  о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита с  точки зрения способности заемщика своевременно погашать кредит.

В соответствии с требованиями Инвестиционного Фонда «США—Россия», коэффициент П/Д должен составлять не более 35%. Для категории заемщиков  с чистым доходом от 900 долл. до 2100 долл. ( в рублевом эквиваленте –  от 22500 руб.до 52500 руб. (курс долл. принят 25 руб/долл)в месяц) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента П/Д. Оценка платежеспособности заемщика и созаемщика, а также расчет значения коэффициента П/Д производится с  помощью программного продукта «Анализ  платежеспособности заемщика».

Справочный коэффициент  Ж/Д показывает отношение общих  ежемесячных платежей по жилищному  ипотечному кредиту (включающих, помимо аннуитетного платежа по кредиту, другие обязательные расходы по приобретаемому жилью) к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика и равен отношению общих ежемесячных жилищных расходов заемщика, по приобретаемому имуществу, а именно:

а)  платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (ежемесячный аннуитетный платеж);

б)  платеж по налогу на приобретаемое недвижимое имущество;

в)  ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;

г)  ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика);

д)  ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры;

е)  платеж за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные — обязательные взносы, связанные с эксплуатацией — оплата газо-, водо- и теплоснабжения и т. д. — управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений);

ё)  другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер.

Ж/Д =   (2.1)

Расчет коэффициента Ж/Д  является обязательным элементом в  процедуре андеррайтинга заемщика. Минимальное значение данного коэффициента не фиксируется, и значение коэффициента Ж/Д носит справочный характер.

Коэффициент 01/Д — отношение, определяющее удельный вес общей  суммы обязательств заемщика (за вычетом  страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому недвижимому имуществу) в его доходах. Это коэффициент  определяет предельно допустимую долю долгосрочных обязательств заемщика в  его бюджете, включая его расходы, связанные как непосредственно  с выплатой кредита, учитываемые  при расчете коэффициента П/Д, так  и с другими, имеющимися у него долгосрочными обязательствами (потребительскими кредитами, содержанием иждивенцев и собственно семьи заемщика, алиментами, обязательными дополнительными  налоговыми платежами, прочими долговыми  обязательствами).

01/Д =   (2.2)

Размер ежемесячных обязательств заемщика, в соответствии с «Рекомендациями» не должен превышать 55% от его совокупного  чистого дохода. То есть коэффициент 01/Д должен составлять не более 55%. Для  категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 в месяц (22500 и 52500 руб. соответственно) допускается  применение увеличенного на 5% значения коэффициента 01/Д.

Коэффициент 02/Д — это  справочное соотношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика в его доходах. Этот коэффициент  справочно показывает долю общих  долгосрочных обязательств заемщика в  его бюджете. Расчет производится следующим  образом.

Коэффициент 02/Д равен  отношению общей суммы обязательств заемщика:

  (2.3)

Расчет коэффициента 02/Д  является обязательным элементом в  процедуре андеррайтинга заемщика. Максимальное значение данного коэффициента не устанавливается и расчетное  значение коэффициента 02/Д носит  справочный характер. 

Отношения заемщика и кредитора  по поводу запрашиваемого ипотечного кредита характеризуются следующими параметрами:

1. Среднемесячный доход  заемщика 1200 долл.( 30000 руб.)

2. Ежемесячные обязательства  заемщика 250 долл. (6250 руб.)

3. Оценочная стоимость  имущества (для упрощения примера  — равна продажной цене имущества) 38 000 долл. (950 000 руб.)

4. Срок кредита 10 лет  и 2 месяца (то есть 122 месяца).

5. Процентная ставка 12% годовых.

Все доходы заемщика (в рублях) и ежемесячные обязательства  заемщика (в рублях) пересчитываются  в доллары США по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

Следует определить максимально  допустимый месячный аннуитетный платеж заемщика с учетом установленных  коэффициентов.

Расчет соотношения расходов к доходам заемщика

Учитывая критерии банка  относительно коэффициентов П/Д  и 01/ Д., определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате  ипотечного кредита (аннуитетный платеж) в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемых из следующих  соотношений (1) и (2):

Максимально допустимая сумма  ежемесячного (аннуитетного) платежа  по ипотечному кредиту = Сумма совокупного  ежемесячного дохода П/Д

То есть максимально допустимый платеж по ипотечному кредиту:

П/Д (40%)  1200 долл. = 1200  0,40 = 480 долл.(12000 руб.)

Так как среднемесячный чистый доход заемщика равен 1200 долл.(30000 руб. ) и попадает в границы от 900 долл. до 2100 долл. (от 22500 до 52500 руб. соответственно), дающие возможность банку использовать повышение значения коэффициентов, то при расчете данного примера  следует руководствоваться увеличением на 5% значениями коэффициентов П/Д (40%) и 01/Д (60%):

Максимально допустимая сумма  ежемесячного (аннуитетного) платежа  по ипотечному кредиту = Сумма совокупного  ежемесячного дохода заемщика  01/Д – Сумма ежемесячных обязательств

То есть максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа:

01/Д (60%)  2100 долл. - 250 долл. = 1200 0,60 - 250 = 470 долл.(11750 руб.)

Определение максимального  размера ежемесячного (аннуитетного) платежа по кредиту

Выбираем наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов — 470 долл. (11750 руб.). Исходя из установленных критериев, сумма в размере 470 долл. является максимально допустимой суммой ежемесячных расходов на платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов для данного заемщика.

Расчет справочного коэффициента Ж/Д

Исходя из определенного  выше максимального размера ежемесячного платежа по кредиту (аннуитетного платежа  по основному долгу и процентам), необходимо определить сумму общих  ежемесячных расходов по ипотечному кредиту, включающую не только платежи  по основному долгу и процентам, но и платежи по договорам страхования, оплате технического обслуживания, а  также сумм налогов и других регулярных платежей.

Наименьшая из сумм, полученных в результате расчетов— 470 долл.(11750 руб.)

Сумма ежемесячных налогов  на имущество — 3 долл. (75 руб.)

Сумма ежемесячных платежей по страхованию имущества, жизни  и трудоспособности, титула собственности  — 35 долл.(875 руб.)

Платежи за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум  и другие регулярные — ежемесячные  либо годовые в пересчете на ежемесячные  обязательные взносы, связанные с  эксплуатацией, управлением, охраной  и поддержанием (ремонтом) жилых  помещений) — 15 долл. (375 руб.)

Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью:

470 + 3 + 35 + 15 = 523 долл. (13075 руб.)  

Определяем значение справочного  коэффициента Ж/Д из формулы:

Ж/Д = 523 долл.: 1200 долл. = 43,58= 1089,5 руб. 

Таким образом, справочный коэффициент  Ж/Д в настоящем примере будет  равен 43,58%.

Расчет справочного коэффициента 02/Д.

Исходя из определенной общей  суммы жилищных расходов по приобретаемому жилью равную 523 долл., необходимо определить долю общих обязательств заемщика в  его бюджете.

Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью — 523 долл.=13075 руб.

Сумма ежемесячных обязательств заемщика — 250 долл.=6250 руб.

Общая сумма долгосрочных обязательств заемщика:

523 долл. + 250 долл. = 773 долл.=19325 руб.

Определяем значение справочного  коэффициента 02/Д:

02/Д = 773 долл.: 1200 долл. = 64,42.=1610,5 руб.

Таким образом, справочный коэффициент 02/Д в настоящем примере будет  равен 64,42%.

Расчет максимальной суммы  кредита

По формуле аннуитетных  платежей определяем максимально доступную  для заемщика сумму кредита:

Сумма кредита =  (2.7) (2.4)

Ежемесячный аннуитетный  платеж — 470 долл.= 11750 руб.

Срок кредита — 10 лет  и 2 месяца (122 месяца).

База для расчет аннуитета  — 10 лет (120 месяцев).

Процентная ставка — 12% годовых.

Сумма кредита, рассчитанная по указанной формуле, — 29 132 долл.=728300 руб.

Определение максимально  допустимой суммы кредита для  заемщика, исходя из стоимости залогового имущества

Максимально допустимая сумма  кредита рассчитывается на основе установленного коэффициента К/3, при этом сумма  стоимости залогового имущества  определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимого  имущества и оценочной стоимости  этого имущества, установленной  оценщиком коэффициент К/3 = 70%.