Права собственности граждан

     г) в договоре между собственником  и лицом, осуществляющим владение, распоряжение или пользование имуществом собственника, могут быть предусмотрены частичные  ограничения действий собственника. В этом случае они возникают по воле собственника, который, однако, не вправе их нарушать в дальнейшем. Особенно часто такие ограничения вводятся в договоры, носящие долговременный характер (аренды, разведки и использования  недр и т.п.).

     Зашита  права собственности  и других вещных прав

     Если  право собственности нарушается или может быть нарушено, то собственник  вправе прибегнуть к защите своего права. Право собственности может  быть нарушено двумя способами; либо собственника лишают его имущества, и он не может владеть им, пользоваться и распоряжаться; либо, хотя собственник и не лишен фактического владения своим имуществом, ему мешают пользоваться им и распоряжаться.

     В первом случае собственник предъявляет  к нарушителю виндикационный иск - об изъятии своего имущества из чужого владения. Во втором случае собственник  предъявляет к нарушителю негаторный иск - об устранении незаконных препятствий  в пользовании и распоряжении своим имуществом.

     Видикационный иск (ст.301 ГК РФ) гласит, что собственник  вправе истребовать свое имущество  из чужого незаконного владения. Далее  ст.302 ГК РФ устанавливает, что при  предъявлении виндикационного иска, прежде всего, устанавливается, является ли новый приобретатель (владелец) имущества  добросовестным или недобросовестным. Добросовестным является приобретатель, который не знал и не мог знать, что имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Напротив, если приобретатель знал или должен был предполагать, что отчуждатель не является собственником имущества и не имеет иных правомочий на передачу ему имущества собственника, то он считается недобросовестным.

     От  недобросовестного приобретателя  собственник вправе истребовать  имущество всегда, во всех случаях.

     Что касается добросовестного приобретателя, то собственник вправе истребовать  от него и получить назад свое имущество  в следующих двух случаях:

     1) если имущество было приобретено  этим лицом безвозмездно (например: подарено ему);

     2) если имущество было утеряно  собственником или лицом, которому  собственник передал это имущество  во владение, либо похищено у  того или другого, либо выбыло  из их владения иным путем  помимо их воли.

     Однако  это общее правило не распространяется на такое имущество, как деньги и  ценные бумаги на предъявителя, п.3 ст.302 ГК РФ указывает, что деньги и ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

     Если  собственнику причинен ущерб преступлением, то этот ущерб по решению суда возмещается  государством (ст.16 ГК РФ). Данная статья предусматривает возмещение ущерба, причиненного не только преступлением, но и органами государственной и  муниципальной власти и органами управления, так как субъектом  ответственности в ней названы: Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование.

     Защита  права собственности осуществляется народным судом, арбитражным судом  или третейским судом. Право на защиту своих вещных прав имеют также  лица, хотя и не являющиеся собственником, но владеющие имуществом на праве  хозяйственного ведения, оперативного управления, или как доверительный  управляющий, или по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Эти лица имеют право на защиту своего владения против любого лица, в том числе против собственника.

     Негаторный  иск - это иск владеющего вещью  собственника к третьему лицу об устранении препятствий, мешающих нормальному  осуществлению права собственности (ст.304 ГК РФ): "Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения".

     Требование  истца может быть направлено не только на запрещение ответчику своим противоправным поведением мешать нормальному осуществлению  права собственности, но и на устранение последствий правонарушения, т.е. может  требовать возмещения убытков. На этот иск не распространяется действие исковой  давности.⁹

     Глава 2. Право собственности граждан на имущество.

     1.2 право собственности  на квартиру.

     Жилищные  дела самодеятельности не терпят, ведь цена вопроса – квартира, сохраненные  нервы и время. Любые сделки с недвижимостью вызывают большое количество вопросов. Особенно проблематичными являются вопросы, связанные с приобретением жилья в собственность и признанием собственности на квартиру.

     Существуют  две категории жилых помещений, на которые разделен весь рынок недвижимости - первичный и вторичный рынки  недвижимости.

     Первичный рынок недвижимости состоит из новостроек, которые сдаются в эксплуатацию. У этой недвижимости еще не было хозяина.

     Вторичный рынок недвижимости состоит из объектов недвижимости, которые уже находились в чьей-то собственности. Каждый объект недвижимости на вторичном рынке  имеет свою историю или даже легенду. Именно изучение и проверка соответствия действительности таких историй  и легенд представляет собой основную сложность для покупателей или  работников рынка недвижимости.

     Продавцами  на первичном рынке жилья выступают  строительные компании, агентства недвижимости или частные лица, обладающие правом собственности на данный объект, например, по договору долевого участия в строительстве. Основным неудобством покупки жилья  на первичном рынке является то, что пройдет большое количество времени, прежде чем покупатель сможет въехать в приобретенную квартиру.

     Каждый  человек сам для себя решает, на каком из двух рынков приобретать  свое жилье. И первичный, и вторичный  рынки недвижимости имеют свои плюсы  и минусы.

     К плюсам приобретения жилья на первичном рынке, т.е. в новостройках или еще строящихся домах, можно отнести:

1. привлекательная цена за 1 кв. м;
2. возможность изменения планировки квартиры;
3. широкие возможности по проведению ремонтных и отделочных работникам и др.

     К плюсам приобретения жилья на вторичном  рынке можно отнести:

1. на продажу выставляются уже готовые объекты, которые можно самостоятельно посмотреть, оценить и т.д.;
2. быстрое оформление квартиры в собственность и др.

     Однако  при покупке новостроек тоже возникают  проблемы. Так, процесс строительства, регистрации и заселения в  новый дом занимает очень большой  период времени. Несмотря на то, что  у квартир в новостройках нет  историй и легенд, это не исключает  возможность того, что покупатель может стать жертвой обмана или  мошенничества.

     Многие  участники рынка недвижимости считают, что приобретение квартиры в строящемся доме - это самый выгодный и надежный вариант. Покупателю не нужно будет  проверять юридическую чистоту  покупаемого жилья. Однако, это не так, юридическую чистоту надо проверять  всегда, потому, как всегда существует опасность, что строительство задержится, либо застройщик обанкротится, либо квартиру продадут два раза разным лицам, и покупатель не сможет не только въехать в новую квартиру в установленный срок, но и потеряет деньги.

     Еще одним плюсом вторичного рынка недвижимости является то, что там происходит реализация альтернативных квартир, т.е. там совершаются разнообразные  виды обмена жилья посредством купли-продажи, например, съезд (разъезд), расселение, обмен с оплатой одной из сторон.

     С жильем можно осуществлять разнообразные  сделки.

     Собственность на квартиру возникает при:

1. простой покупке (приобретение новой квартиры без одновременной продажи старой квартиры);
2. мене квартиры (одна квартира обменивается на другую с доплатой либо без нее);
3. обмене квартиры путем купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно производятся продажа старой и покупка новой квартиры);
4. съезде с квартиры путем купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно осуществляется продажа двух или нескольких квартир, вместо которых приобретается одна новая);
5. разъезде посредством купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно осуществляется продажа одной квартиры, взамен которой приобретают две или более новые);
6. дарении (носит безвозмездный характер);
7. ренте (пожизненное содержание с иждивением).

     Следует отметить, что даже не находящееся  в собственности жилье можно  обменять. Однако такой обмен влечет массу проблем.

     Во-первых, неприватизированный жилищный фонд ограничен, что сокращает возможность  подобрать наилучший вариант  обмена.

     Во-вторых, если приватизировать квартиру не представляется возможным, то и обменять ее, скорее всего, не удастся.

     Поэтому неприватизированные квартиры крайне редко обмениваются, и вновь въехавшие  жильцы стараются как можно быстрее  такую квартиру приватизировать.

     Помимо  перечисленных способов, квартиру можно  также приобрести по договору долевого участия в строительстве, поручения  или комиссии, в результате уступки  доли инвестирования или права требования.

     В любом случае, нельзя забывать, что  юридическая чистота сделки –  гарантия вашего спокойствия на долгие годы. Практика показывает, что заключая сделку, люди торопятся, боятся упустить выгодный по цене и другим условиям вариант, стараются экономить, не утруждают  себя проверкой юридической чистоты  сделки. Последствия в таких случаях  обычно плачевны – долгие судебные процессы по оспариванию сделок с  недвижимостью, возврату денег или  имущества (квартиры).

     2.2 Собственность на землю и другие природные ресурсы.

     В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы  могут находиться в частной собственности. При этом они используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. Это предопределяет особый правовой режим земли и других природных ресурсов как объектов права частной собственности. Помимо ГК РФ, который регулирует частноправовые имущественные отношения по поводу данных объектов, правовой режим земли и других природных ресурсов устанавливается в отраслевом законодательстве, содержащем нормы публичного права (о территориальном зонировании, кадастровом учете земли и других природных ресурсов, их охране, целевом назначении, о порядке предоставления и изъятия этих объектов у собственников).

2. Объектами права частной собственности являются обособленные участки природных ресурсов, определенные на местности и имеющие четко обозначенные и удостоверенные соответствующими органами границы (земельные участки, в том числе участки лесного фонда, обособленные водные объекты). В отношении всех объектов недвижимости ведется государственный кадастровый учет. Кадастровый учет земельных участков ведется в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре»¹⁰ от 02.01.2000 N 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости.¹¹ Указанное Агентство должно также создать и вести единый государственный кадастр всех объектов недвижимости. Наряду с этим, кадастровый учет водных объектов ведется Федеральным агентством водных ресурсов.¹²

     Согласно  Водному кодексу в частной собственности могут находиться только обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), т.е. небольшие по площади непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Право собственности на водные объекты по характеру правомочий имеет существенную особенность. В соответствии со ст. 31 Водного кодекса понятие владения неприменимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состоянии непрерывного движения и водообмена. Особенности правового режима собственности на земельные участки регулируются гл. 17 ГК «Право собственности и другие вещные права на землю», Земельным кодексом, а также некоторыми другими актами земельного законодательства и законодательства об иных природных ресурсах.