Виды стоимости объектов недвижимости

    Затратный подход

    Классический  затратный подход не применяют непосредственно  для оценки земельных участков, так  как заложенный в нем остаточный принцип используют в других подходах, в частности в сравнительном (метод  выделения) и в доходном (метод остатка для земли). Метод выделения, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость улучшений, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость). Произвести расчет по методу выделения не представляется возможным, так как объект оценки представляет собой свободный от строений земельный участок, поэтому затратный подход не применяется.

    Доходный  подход

    Доходный  подход в данной работе не применялся, так как информация по доходности аналогичных объектов на момент оценки отсутствует.

    Сравнительный подход

    На  дату оценки были выявлены пять предложений  с объектами: аналогами земельными участками (данные были получены из Всемирной  сети Internet). Информация об этих объектах представлена в таблице 1. 
 
 
 
 

    Таблица 1

Рыночная  стоимость 1 кв.м. общей площади объекта  оценки равна: 177 х 0,23 + 162 х 0,18 + 175 х 0,18 + 164 х 0,18 + 180 х 0,23 = 172 руб.

Рыночная  стоимость земельного участка площадью 5584 кв.м, полученная подходом сравнительного анализа продаж, составит: 172 х 5 584 = 960 484 рубля. 
 
 

Таблица 2

    Рыночная  стоимость земельного участка площадью 5584 кв.м, расположенного по адресу: Курская  обл., Суджанский р-н, г. Суджа, ул. Комсомольская, определенная подходом сравнения продаж, составляет 960 484 (Девятьсот шестьдесят тысяч четыреста восемьдесят  четыре) рубля. 
 
 
 
 
 
 

    Согласование  рыночной стоимости земельного участка  с учетом результатов расчетов по всем подходам

    При оценке в соответствии с общепринятыми  нормами были проанализированы все  три основных подхода определения  стоимости объекта оценки: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход.

    В результате анализа мы пришли к выводу о целесообразности применения в данной ситуации только сравнительного подхода.

    Поэтому рыночная стоимость земельного участка для организации временных торговых мест площадью 5584 кв. м, кадастровый номер 46:23:010112:39, расположенного по адресу: Курская обл., Суджанский р-н, г. Суджа, ул. Комсомольская по состоянию на 10 феврля 2011 года составляет 960 484 (Девятьсот шестьдесят тысяч четыреста восемьдесят четыре) рубля.

    (Сделки  с землей НДС не облагаются) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

    По  мере углубления рыночных отношений  в современной России земля постепенно становится товаром — объектом хозяйственного оборота, т. е. практически любой  участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

    Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

    Цена  на землю, выступает как капитализированная рента. Так же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цепы на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается.

    Одна  из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом — уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также снзится. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст] / М.: Экзамен, 2007. – 511 с.
2. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для вузов / А. Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2004. – 512 с.
3. Боровкова, В. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В. Боровкова, В. Мокин, О Пирогова. – СПб.: Питер, 2007. – 416 с.
4. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В. А. Горемыкин. – М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002. – 804 с.
5. Гранова, И. В. Оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие / И. В. Гранова. – СПб.: Питер, 2001. – 256 с.
6. Грязнова, А Г. Оценка недвижимости [Текст]: учебник / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.
7. Темпман, Л. Н. Оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / Л. М. Темпман, В. А. Швандер. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 463 с.