Виды стоимости объектов недвижимости

    Для частных лиц, владельцев недвижимости, например, приватизированных квартир, налог устанавливается местными органами власти. Так, в Москве такой налог составляет 0,1% инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой БТИ по специальной методике, имеющей мало общего с определением рыночной стоимости квартиры.

    По  мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению налога от рыночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах. Например, в Испании, для целей налогообложения производится периодическая (один раз в 8 лет) ревизия кадастровой стоимости всех единиц недвижимости муниципалитетов для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью.

    Балансовая  стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации [2, c. 255]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    2. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ  К ОЦЕНКЕ ОББЕКТОВ  НЕДВИЖИМОСТИ 

    2.1. Затратный подход 

    В основе затратного подхода лежит  принцип замещения. Рыночная стоимость  объекта недвижимости по затратному подходу определяется как стоимость  земельного участка (прав собственности  или аренды) и стоимость нового строительства здания с учетом накопленного износа, который складывается из физического, функционального  и внешнего (экономического) [4, c. 211]. 

    2.2. Доходный подход 

    Доходный  подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

    Суть  метода — доходный подход оценивает  стоимость недвижимости, как текущую  стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень  риска для оцениваемого объекта  недвижимости, а также качество и  количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

    При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации  доходов и метод дисконтирования  денежных потоков.

    Суть  метода капитализации доходов —  определение стоимости объекта  недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

    Базовая формула:

    C = NOI / Rk                                                    (1)

    где

    C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

    NOI — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

    Rk — Коэффициент капитализации.

    Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

    Rk = Rn + Nv                                                   (2)

    где

    Rk — коэффициент капитализации

    Rn — ставка доходности инвестора  на вложенный капитал — ожидаемая  инвестором норма доходности  от инвестирования с учётом  риска на рынке.

    Nv — норма возврата капитала  — процентная ставка которая  обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

    В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

    Метод Ринга. Этот метод используется, когда  ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными  частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального  капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

    Метод Инвуда. Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется  по ставке доходности инвестиций. В  этом случае норма возврата как составная  часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

    Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств  предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

    Данный  метод используется, если потоки доходов  стабильны на протяжении длительного  периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов  возрастает устойчивыми темпами.

    Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

      «Информационная непрозрачность»  российского рынка, которая затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

    Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

    Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

    Метод дисконтированных денежных потоков  – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую  стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно  изменяться, неравномерно поступать  и отличаться высоким уровнем  риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

    Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости [6, c. 345]. 

    2.3. Сравнительный подход 

    В основе рыночного подхода лежит  сбор информации о рынке продаж и  предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги  скорректированы с учетом отличительных параметров и технико-экономических характеристик. Этот метод предусматривает выбор аналогичных объектов, сравнение оцениваемых объектов по максимальному количеству разнообразных показателей, корректировку цены аналога.

    Подход  применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). В данном случае рассмотрим метод сравнения продаж. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

    Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночного размера арендной платы земельного участка в год путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

    К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

    Наиболее  важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

    К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный уча-сток представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки [7, c. 377].

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
    

3. ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

    3.1. Анализ социально-экономического  развития Курской  области 

    Курская область – динамично развивающийся  регион Центральной России; богата полезными ископаемыми, в том  числе уникальными запасами железной руды (Курская магнитная аномалия); черноземами, водными ресурсами; имеются также рудопроявления и геохимические аномалии благородных, редких и цветных металлов, проявления и месторождения минеральных осадков. Имеющиеся природные ресурсы способны обеспечить потребность области, а по некоторым видам сырья и другие регионы.

    Курская область – развитый и в то же время достаточно экологически чистый промышленно-аграрный регион.

    Геополитическое положение Курской области, благодаря  соседству с другими промышленно-аграрными регионами России и Украины, создает уникальные предпосылки для экономического, научного и культурного сотрудничества, позволяет вести активный товарообмен, привлекать деловых партнеров. Промышленные предприятия успешно осваивают российский и мировой рынки.

    Область располагает развитой транспортной инфраструктурой, связывающей ее с  Москвой, Санкт-Петербургом и другими  регионами России, Закавказьем и  городами Украины. Через территорию области проходят 6 магистральных  газопроводов и 2 нефтепровода.