Виды стоимости объектов недвижимости

    Богатство минеральных и сырьевых ресурсов, большой промышленный и сельскохозяйственный потенциал создают выгодные условия  для привлечения инвестиций.

    В многоотраслевом промышленном комплексе  Курской области наибольшее развитие получили электроэнергетика, черная металлургия, машиностроение, нефтехимия и перерабатывающая промышленность, которые обеспечивают свыше 80% общего объема промышленного производства.

    Электроэнергетический потенциал области представляет Курская атомная станция с проектной мощностью 4 млн. кВт; более 70% вырабатываемой электроэнергии поставляется в другие регионы России и страны СНГ.

    Самое крупное предприятие области - Михайловский ГОК, который является ведущим разработчиком  богатейшего месторождения Курской  магнитной аномалии.

    Ведущие предприятия машиностроительного  комплекса области - ООО «Курский завод «Аккумулятор», ОАО «Счетмаш», ОАО «Электроагрегат», ОАО «Электроаппарат», ОАО «Прибор», ОАО «Геомаш», ООО  ПО «Вагонмаш».

    В нефтехимии наиболее крупные предприятия - ЗАО «Курскрезинотехника», ОАО «Фармстандарт-Лексредства», ООО «БИАКСПЛЕН К» (предприятие по производству полимерной пленки), ООО «Курскхимволокно».

    Пищевая и перерабатывающая промышленность Курской области представлена более 100 крупными и средними предприятиями. Это сахарные заводы, молокоперерабатывающие предприятия, мясокомбинаты, комбинаты хлебопродуктов, хлебозаводы, спиртовые и ликероводочные заводы, пивоваренный завод, кондитерская фабрика.

    Потенциал перерабатывающих предприятий позволяет  удовлетворить потребности в  продуктах питания населения  области, а также поставлять их в  другие регионы.

    Динамично развивается строительный комплекс, включающий в себя более 400 строительных предприятий и организаций.

    Крупнейшими предприятиями по выпуску продукции  стройиндустрии и строительных материалов являются три завода ЖБИ, два кирпичных  завода, завод крупнопанельного домостроения, комбинат строительных материалов и  работ. В 2007 году начато строительство цементного завода на базе местного сырья в Солнцевском районе со сроком ввода в 2011 году. Прорабатываются вопросы строительства еще одного цементного завода и ряда кирпичных заводов в районах области.

    Приоритетными направлениями являются газификация  области и дорожное хозяйство.

    Поставлена  задача – довести к 2012 году уровень  газификации по области до 90 %, в  т.ч. на селе – до 70 %, к 2015 году – обеспечить практически полную газификацию  области.

    В дорожном хозяйстве приоритет отдается ремонту действующих автомобильных дорог. За последние три года сдано в эксплуатацию за счет нового строительства, реконструкции и ремонта 3,2 тыс.км дорог общего пользования.

    Деятельность  производственной сферы Курской  области обеспечивается развитой транспортной инфраструктурой, основу которой составляет железнодорожный и автомобильный транспорт.

    Транспортная  сеть включает 1061,2 км железнодорожных  путей общего пользования, 7700 км автомобильных  дорог с твердым покрытием, из них 414 км – дороги федерального значения.

    Протяженность автомобильных дорог с твердым  покрытием на 1 тыс. кв. км территории в области составляет 256,6 км. В  пределах области пролегают федеральные  автотрассы «Москва – Харьков», «Курск – Борисоглебск», «Тросна  – Лемеши». Все районы и города области связаны с областным центром автомобильными дорогами.

    Продолжается  внедрение новых современных  технологий: на рынке области функционируют  свыше 25 крупных торговых сетей, в  т. ч. ООО «Промресурс», ЗАО «Корпорация  «ГриНН», «Эконом», «Провиант», ООО  компании «Панорама», ООО «Билла», ООО «ГК Агрохолдинг», ООО «Перекресток», ЗАО «Цитадель» и другие.

    Международные связи Курской области охватывают более 60 государств дальнего зарубежья  и все страны СНГ.

    Крупнейшими внешнеторговыми партнерами из стран  СНГ являются Украина, Республики Беларусь, Казахстан и Молдова; из стран дальнего зарубежья - Словакия, Польша, Румыния, Китай, Чехия, Венгрия, Германия, Италия.

    В 2010 г. темп роста внешнеторгового  оборота области со странами СНГ  составил 41,7 %, со странами дальнего зарубежья – 33,5 %.

    Ежегодно  повышается инвестиционная привлекательность  региона.

    По  рейтингу инвестиционного климата  Курская область в последние  годы стабильно входит в группу «Пониженный  потенциал – умеренный риск». По показателю «инвестиционного риска» область имеет положительную динамику.

    Для создания условий активизации работы инвесторов в Закон Курской области  «Об инвестиционной деятельности»  в 2008 году включены дополнительные меры государственной поддержки инвесторов; принят Закон «О залоговом фонде Курской области».

    Продолжается  работа с Инвестиционным фондом Российской Федерации по привлечению федеральных  средств на реализацию инвестиционных проектов. Так, для оказания государственной  поддержки строительным организациям в Минрегионразвития России представлены два инвестиционных проекта: проект застройки жилого района в д. Татаренково Курского района и проект «Коттеджный поселок «Русская деревня» в г. Курске. Готовится проект малоэтажной застройки.  

2. Обзор рынка земельных  участков

 

    Действующая в Российской Федерации законодательная база предоставляет право собственнику земли осуществлять основные виды сделок, предусмотренные Гражданским кодексом, Земельным кодексом и другими нормативными правовыми актами законодательства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с земельными участками: сдавать в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т. д.

    Рынок продаж.

    В настоящее время подавляющим  субъектом на земельном рынке  по-прежнему остается государство. В  абсолютном большинстве сделок земельные участки выкупаются или берутся в аренду у государства или муниципальных образований. Рыночные сделки с землей между частными собственниками встречаются в основном при продаже жилых домов и торговых точек (магазинов, киосков). Земельные участки под промышленную недвижимость обычно приобретаются у государства.

    Соответственно  на земельном рынке доминируют регулируемые цены, утвержденные соответствующими органами власти, как представителем собственника. По данным риэлторов, за последние годы существенно возросла стоимость земельных; на городских окраинах, так и в ближайшем пригороде.

    Выделение земельных участков под многоэтажное строительство происходит путем  проведения торгов (конкурсов). При  определении победителя учитывают  многие критерии, среди которых передача в муниципальную собственность определенного процента вводимого жилья, размещение на первых этажах объектов социальной инфраструктуры, строительство инженерных и транспортных коммуникаций, благоустройство прилегающей территории.

    Проведенные исследования рынка земельных участков, показали, что рынок купли-продажи земли развит слабо. Но в тоже время, хотелось бы отметить, что за последний год увеличилось, возросло и количество информации о продаваемых на открытом рынке объектах в СМИ - это свидетельствует о некотором оживлении на рынке, о повышении покупательской активности и повышении качества маркетинга. Основными ценообразующими факторами для земельных участков являются: фактор масштаба, местоположение, уровень благоустройства. Фактор масштаба учитывает, что участки меньшей площади в перерасчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади - дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба. Местоположение - один из основных ценообразующих факторов для земли под размещение производственного объекта -здесь особое внимание уделяется транспортной развязке, в том числе наличию железной дороги. Стоимость участка резко зависит от объема выполненных работ по благоустройству (изыскательские работы, согласование проекта будущего строительства, подведение коммуникаций, устройство автодорожных покрытий, ограждения и т.д.) поскольку за счет больших площадей по освоению земли один из наиболее капиталоемких. По имеющейся информации средняя стоимость земельного участка в Курской области коммерческого назначения колеблется в диапазоне от 300 руб. до 500 руб. за кв.м в зависимости от ценообразующих факторов.

    В настоящее время подавляющим  субъектом на рынке аренды земельных  участков по-прежнему остается государство. Аренда земельных участков у частных собственников встречается в основном при аренде земельных паев сельхозугодий. Земельные участки под коммерческую и промышленную недвижимость обычно арендуются у государства, В некоторых районах области вообще отсутствуют данные о сдаче в аренду земельных участков не сельскохозяйственного назначения частными собственниками.

    Соответственно  на земельном рынке доминируют регулируемые арендные ставки, утвержденные соответствующими органами власти, как представителем собственника.

    Арендная плата в большинстве муниципальных образований несильно превышает величину земельного налога. Тем самым, необходимость крупного платежа при выкупе земельного участка в собственность не окупается разницей между платежами по долгосрочной аренде и платежами по земельному налогу.

    Различия  в правах в краткосрочной перспективе  между арендой и правом собственности  невелики. А гарантии соблюдения государством прав собственника земли недостаточны. Риск, что права собственника земли  в течение ближайших 10 лет будут пересмотрены и ущемлены государством, слишком велик и не оправдывает столь крупных платежей сегодня. Поэтому в большинстве случаев отдается предпочтение долгосрочной аренде. Конкурсы и аукционы в Курской области обычно проводятся по продаже права аренды небольших свободных земельных участков под строительство, чаще на коммерче-ские цели (АЗС, магазины, киоски, стоянки и т.п.). 

3. Определение рыночной стоимости  земельного участка

 

2.4. Описание  объекта оценки

    Объектом  оценки является земельный участок  для организации временных торговых мест площадью 5584 кв.м. расположенный по адресу: Курская обл., Суджанский р-н, г. Суджа, ул. Комсомольская.

Таблица 1 

 

    Подлежащий  оценке объект недвижимости расположен в городе Суджа, рядом расположены рынок, частный сектор.

    Поскольку участок располагается в месте  высокой степени застройки различными жилыми зданиями, мы предполагаем, что какие-либо почвенные условия, способные осложнить застройку участка в случае, если бы он был свободен, отсутствуют, либо уже преодолены.