Управление недвижимостью на основе инвентаризации на примере ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ"

Реальное значение имеет лишь то, что по электронной версии ФГУ "ЗКП" идентифицирует объект и далее определяет кадастр земельного участка, где этот объект расположен. На основе всей этой информации в Управлении Роснедвижимости принимается решение о постановке или же об отказе в постановке объекта на государственный технический учет, XML – файл вносится в ЕГРОКС. Все остальные процедуры, по сути, носят лишь второстепенный характер.

В то же время, для выполнения всех процедур в структурах ФГУ "ЗКП" и Управления Роснедвижимости должно быть задействовано большое число сотрудников, которых ещё необходимо обучить. В каждом территориальном управлении нужны сотрудники для приема, регистрации, для выдачи заверенных реестров переданных документов и т.д. На данном этапе это не имеет никакого значения. Вся эта процедура никоим образом не влияет на то, будет объект поставлен на учет или нет. Решение принимается по пакету документов, предоставленному в электронном виде в ФГУ "ЗКП" по Иркутской области и только. А в это время в территориальном Управлении Роснедвижимости пакет документов лежит "мертвым грузом" и ждет принятия решения, которое принимается в г. Ангарске по адресу: квартал 103, дом 1.

Отдельно анализа заслуживает  вариант, когда принимается решение  об отказе в постановке объекта на учет.

В этом случае вся работа по подготовке пакета документов, необходимых  для постановки объекта на учет, и вся деятельность по передаче информации и этих самых документов теряет смысл, а все трудозатраты были напрасны. Более того:

необходимо предпринять дополнительные действия для реализации процедуры отказа:

сформировать реестр по отказам,

передать решение об отказе,

сформировать отказное дело и прочее;

необходимо организовать процедуру возврата ранее принятых документов;

по регламенту уведомление об отказе делается в устной форме без указания причины отказа. Для того, чтобы получить информацию о причинах отказа, сотрудники ОТИ вынуждены делать официальный письменный запрос. На эту процедуру отводится не менее двух дней;

После исправления недочетов и ошибок по конкретному объекту всю процедуру приходится проводить заново;

В случае если повторное  прохождение документов прошло успешно, возникает необходимость корректировать реестры отказа, а также уничтожать отказные дела;

Не факт, что после  выполнения всей предусмотренной регламентом процедуры отказ со стороны ФГУ "ЗКП" или Управления Роснедвижимости можно будет признать правомерным. На сегодняшний день сотрудники ФГУ "ЗКП" и Управления Роснедвижимости, к сожалению, не могут дать ответа на ряд вопросов, связанных с постановкой объекта на государственный учет. Например:

О несоответствии адресов  в утвержденном КЛАДР и адресов, указанных в правоустанавливающих документах,

Абсолютно не проработан вопрос о постановке на учет линейных объектов, сложных сооружений, имущественных комплексов и т.п.,

Об учете двухквартирных жилых домов, имеющих приусадебные земельные участки и прочее.

При работе по регламентированной "Схеме взаимодействия", в первую очередь, страдают клиенты, так как  процесс получения кадастрового паспорта при идеальном варианте затягивается на две недели, а в случае отказа по любому поводу – как минимум на месяц. Затраты ОТИ также возрастают, поскольку даже в случае незначительных ошибок нужно переформировать весь пакет документов или перепечатать все экземпляры технических паспортов. Тонны бумаги будут уходить в корзину, а клиенты месяцами ждать свои паспорта.

 

 

3. Предложения по совершенствованию инвентаризации на рынке недвижимости

 

3.1 Основные проблемы, связанные с инвентаризацией  недвижимости

 

Для профессиональных сообществ  землеустроителей и инвентаризаторов в 2008 г. Федеральным законом было введено два понятия, каких не знала еще история российского учета недвижимого имущества: "кадастровые инженеры" и "саморегулирование кадастровой деятельности".

Особенностью кадастровых  инженеров является фактическое  слияние в одном лице обеих  предшествующих специальностей – и  землеустроителя, и инвентаризатора.

На сегодняшний день ни одна из этих специальностей не подлежит лицензированию, поэтому налицо тенденция к добровольности участия в саморегулируемых организациях. Но не все так просто, как кажется.

Землеустроительные работы проводятся на основании данных геодезических  измерений и вычислений, поэтому  все землеустроительные компании и  частные землеустроители сегодня имеют лицензии на производство геодезических и картографических работ, которые выдает Роскартография.

Вместе с тем, с 2010 года проведение кадастровых работ в  отношении зданий, сооружений, помещений  и объектов незавершенного строительства также будет основано на геодезических работах. Это следует из ст. 41 п. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Теперь рассмотрим, какие  требования государство предъявляет  к кадастровому инженеру. С одной  стороны, двери распахнуты настежь: кадастровым инженером может быть любой несудимый гражданин Российской Федерации, получивший высшее образование в любом аккредитованном ВУЗе страны. И даже необязательно высшее – можно и среднее техническое, но полученное уже в ограниченном количестве бывших ПТУ, а ныне колледжей.

С другой стороны, кадастровый  инженер – это процессуальное лицо, наделенное огромной ответственностью и должное выполнять массу  обязанностей. Чтобы исполнить эти  обязанности как следует, кадастровый  инженер должен разбираться в правовом поле гражданского, градостроительного, жилищного, земельного, водного, лесного, воздушного, административного и иного законодательства, уметь выполнять геодезические измерения при помощи современных электронных и спутниковых приборов, обрабатывать эти измерения на сертифицированном программном обеспечении, оценить их точность, построить картографическое изображение объекта недвижимости. Кадастровый инженер единственный несет ответственность за правильность процедуры согласования границ земельного участка и отвечает за это своим аттестатом и имуществом. Для этого кадастровому инженеру даны определенные полномочия – устанавливать личность заинтересованных лиц, проверять их паспорта, изучать и оценивать юридическую силу правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости, принимать решение об установлении границ земельного участка в случае земельного спора.

Не много ли и полномочий, и обязанностей для человека со средним  специальным или, например, с медицинским  образованием?

Поэтому сегодня с  уверенностью можно сказать, что  кадастровая деятельность в том  виде, в котором ее видит государство, в обязательном порядке должна регулироваться, и не только путем лицензирования части работ, входящих в ее состав.

Однако, на сегодняшний день руководители ОТИ проблеме воспитания качественных кадров кадастровых инженеров почти не уделяют внимания, т.к. почти все оно посвящено проблеме постановки объектов недвижимости на государственный учет.

До вступления в силу Федерального Закона "О государственном кадастре недвижимости" постановка объектов капитального строительства на технический учет осуществлялась по отработанной годами схеме. Каждая из организаций, участвующих в этой схеме, четко выполняла свои функции и даже имела возможность идти навстречу клиенту.

Но с 1 июля 2009 года процесс постановки объекта на учет претерпел изменения. Эти изменения носят как положительный, так и отрицательный характер. Основным преимуществом принятия Закона является создание единой базы данных всех объектов капитального строительства, находящихся на территории Российской Федерации. Однако, как это и бывает при нововведениях, сразу возник ряд проблем.

К сожалению, на сегодняшний  день этих проблем гораздо больше, чем преимуществ. Назовем самые острые из них:

1. Увеличился срок изготовления паспорта на объект недвижимости.

При анализе регламентированной "Схемы взаимодействия" в п. 2.3 было сказано, что после принятия нового Закона срочность выполнения технического паспорта потеряла свою актуальность. Данную предпосылку можно считать первостепенной и основной.

Во-вторых, решение об отказе в постановке на государственный  учет принимается на много чаще, чем альтернативное решение. Повторимся, что отказ в постановке объекта  на учет откладывает момент выдачи готового кадастрового паспорта на руки клиенту еще как минимум на 10 дней. Конечно, на начальном этапе работы отказов в постановке на учет не избежать, но зачастую причины отказа не обоснованы ни с технической, ни с правовой точки зрения. Примером данной предпосылки является недавний отказ ФГУ "ЗКП" в постановке на учет объекта недвижимости с сопутствующим обвинением ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ" в подделке документов. Причиной такому выводу послужило некорректное изображение сканированной копии технического паспорта. Как следствие – недовольство со стороны клиентов. большой срок выполнения заявки (отмена срочности, частые отказы в регистрации, при постановке квартиры сначала поставить дом)

В-третьих, при постановке на учет помещений также могут возникнуть трудности, в связи с отсутствием сведений в АИС ГКН о родительском ОКС. В этом случае срок изготовления технического паспорта увеличивается соразмерно времени, которое требуется для постановки на учет здание и получения кадастрового номера на родительский ОКС. Как показывает практика, это занимает не меньше недели.

2. При переходе ОТИ, осуществляющих учет на территории Иркутской области, на промышленное ведение ЕГРОКС, выяснилось, что в АИС ГКН загружена едва ли не половина сведений об объектах капитального строительства, содержащихся в архивах ОТИ Иркутской области. И это несмотря на то, что в рамках государственных контрактов, заключенных ОТИ Иркутской области на оцифровку архивов предприятий, в Красноярский ЦОД в полном объеме были переданы для оцифровки фотообразы архивов всех ОТИ Иркутской области.

3. Программа АИС ГКН позволяет без проблем поставить на учет лишь здания и помещения, расположенные в них. Данная программа содержит такие обязательные для заполнения поля, заполнение которых при постановке на учет сооружений кажется абсурдным. Однако, работникам ОТИ приходится применять смекалку и изворотливость для того, чтобы объект был принят на учет, чего в принципе не должно быть. Например, как заполнить поле "Этажность объекта" для водопроводной или канализационной сети, для линии электропередач или для железнодорожного тупика, для замощения и так далее? Руководителей ФГУ "ЗКП" этот вопрос мало интересует, в то время как уведомления об отказах в постановке на государственный учет в ОТИ приходят пачками.

4. С 1 декабря 2009 года в силу вступит положение, согласно которому номер этажа и номер этажа, на котором расположено помещение должен будет указываться положительным целым числом. Данное положение еще больше затрудняет работу ОТИ, потому как в этом положении не сказано каким числом обозначать цоколь и подвал, в которых зачастую находятся используемые помещения.

5. Еще одной проблемой, мешающей нормальной работе по ведению ЕГРОКС являются частые изменения регламента со стороны Центрального аппарата Роснедвижимости. Данные изменения происходят без уведомления ОТИ. Как следствие – не по форме заполненный пакет документов, влекущий за собой отказ в постановки объекта на учет. Например: в течение двух месяцев в территориальный отдел Роснедвижимости от ОТИ подавались заявления на проведение государственного учета с фамилией, именем и отчеством заявителя, отпечатанными на компьютере. При последней подаче аналогичного заявления через 10 дней пришло уведомление об отказе в проведении учета по причине некорректного заполнения заявки. Данное заявление было оформлено не по регламенту, об изменении которого работники ОТИ на момент подачи заявления и не предполагали.

6. Все вышеперечисленные проблемы и не только ведут к уменьшению объем работы в ОТИ. Снижение объемов работы ведет к уменьшению выручки, получаемой ОТИ, а как следствие и уменьшение размера НДС, отчисляемого в налоговые органы РФ.

При подробном рассмотрении данных проблем можно сказать, что  работа по ведению ЕГРОКС находится  на начальной стадии и что в  дальнейшем она наладится. Однако, неутешительным прогнозом является то, что Самарская и Тверская области, одни из первых начавшие ведение ЕГРОКС, уже 2 года не могут наладить работу по регламентированной "Схеме взаимодействия".

 

 

3.2 Направления решения поставленных задач

 

Проведя анализ регламентированной "Схемы взаимодействия" в п. 2.3 и приняв во внимания все проблемы, изложенные в п. 3.1, возникло решение  о создании новой "Схемы взаимодействия".

Согласно новой "Схеме  взаимодействия" выделяется 4 основных этапа:

Передача структурными подразделениями ОТИ пакета документов (2 дня):

копии технического паспорта и копий правоустанавливающих документов в электронном виде непосредственно  в ФГУ "ЗКП" по Иркутской области;

в электронном виде в  головное предприятие ОТИ;

ОТИ, в случае предоставления им возможности установки программного комплекса АИС ГКН (продукт на данный момент не лицензирован и, следовательно, запретов нет), на первом этапе могут сами осуществлять контроль качества передаваемых XML – файлов. Для реализации этого достаточно санкции со стороны Управления Роснедвижимости;