Управление недвижимостью на основе инвентаризации на примере ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ"

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне – жилая ячейка (квартира, комната, дом) – она выступает как частный товар, а на макроуровне – как часть инфраструктуры и общественный товар.

На отдельных сегментах  рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

6. Детальная регламентация  сделок с недвижимостью со  стороны государственных и муниципальных  органов власти. Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Достаточно сложный  процесс передачи права собственности  на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно:

- право вводить и  взимать налоги в зависимости  от стоимости имущества для  поддержки государственных программ  и оказания общественных услуг;

- право приобретать  недвижимость за определенную  компенсацию для общественных  нужд;

- право вводить зональные  ограничения, ограничения в сфере  строительства, экологии, дорожного  движения;

- право предоставлять  недвижимое имущество в пожизненное  владение;

- право возвращать  государству имущество при отсутствии  законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и  способов физического использования  имущества и разделения доходов.

Все перечисленные особенности  недвижимости проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.

 

2. Рынок недвижимости

 

Рынок недвижимости (в  широком понимании) – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому.

Рынок недвижимости (в  узком понимании) – совокупность объектов недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.

Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1).

Рынок недвижимости является существенной составляющей национальной экономики. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и тому подобное для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобретающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуатации (аренды), использования  для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей, обеспечения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).

 

Таблица 1 Характерные  черты общепринятого рынка и  рынка недвижимости

Характерные черты рынка	Общепринятый рынок	Рынок недвижимости
1	2	3
1. Устойчивая территориальная  граница рынка	регион, страна, группа стран	регион, город, район
2. Стандартизованность  товара	абсолютная или очень  высокая	Отсутствует
3. Взаимозаменяемость товаров	абсолютная	Слабая
4. Число покупателей  и продавцов	большое	Небольшое
5. Соотношение между  числом покупателей и продавцов	сбалансированное	Колеблется между сбалансированностью  рынка покупателя и рынка продавца
6. Характер сделок	публичные и биржевые	носят частный характер
7. Достоверность и  полнота информации	очень высокая	Доступная информация часто  недостоверна
8. Доступность информации о товарах и рынке	очень высокая	доступ к информации обычно затруднен
9. Скорость обмена информации	очень высокая	Низкая
10. Степень осведомленности покупателя и продавца о товаре	высокая	Низкая
11 . Правовое регулирование взаимоотношений между покупателем и продавцом	минимальное	Значительное
12. Стабильность цен	цены стабильны	тенденция к росту  цен
13. Транспортабельность	высокая	Отсутствует
14. Влияние местонахождения на цену товара	незначительное	очень значительное
15. Роль национального признака в принятии решения на рынке	практически отсутствует	заметная роль
16. Возможность относительно  быстрого заметного увеличения  или уменьшения объема предложения	значительное	Практически отсутствует  в силу длительности строительного цикла

 

Особенности предложения  на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.

На первичном рынке  недвижимость как товар выступает  впервые, и основными продавцами выступают строительные и инвестиционно-строительные компании.

На вторичном рынке  представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.

Ситуации на вторичном  и на первичном рынках взаимосвязаны.

На спрос и на предложение  на рынке недвижимости влияют следующие  факторы:

1. экономические;
2. социальные;
3. административные;
4. окружение;
5. политические, национальные, культурные факторы, традиции населения.

Рынок недвижимости —  сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным  определением, структура рынка включает:

- объекты недвижимости субъекты рынка;

- процессы функционирования  рынка механизмы (инфраструктуру) рынка.

При описании структуры  рынка недвижимости применяют три  наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.

Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятельный институт, а также указать взаимосвязи между институтами, - получим институциональный подход. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:

- органы власти (федеральные;  региональные; муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

- институт независимой оценки недвижимости;

- девелопмент;

- банки и другие  финансовые институты (инвестиционные  фонды, трастовые фонды), использующие  в своей деятельности механизм  залогового кредитования;

- институт управляющих  недвижимостью;

- институт риэлторов;

- государственный и частный нотариат;

- строительные организации; арендаторы  недвижимости;

- продавцы недвижимости;

- саморегулируемые и общественно-профессиональные  объединения участников рынка недвижимости.

Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности) – мы реализуем "объектный" подход описания структуры рынка недвижимости.

Правомерно будет выделить:

- рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;

- рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и  нежилых помещений. Рынок нежилых  помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

- строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;

- рынок таймшеров (временных  отрезков, на которые делится  использование одного и того  же объекта недвижимости разными  владельцами, например: круглогодичный "график" аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

"Воспроизводственный" подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

- отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор развития объектов недвижимости);

- отношения, возникающие в процессе  эксплуатации, содержания и управления  объектами недвижимости (на рынке  недвижимости они составляют сектор потребления объектов недвижимости);

- наконец, в рассеянном виде, образно говоря, "в промежутках" между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недвижимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижимость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на недвижимость.

Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости. Последние обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости.

Сектор оборота прав на объекты  недвижимости обеспечивает переход  прав на объекты недвижимости, регистрацию  прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего – платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости. Общественные обязанности стимулируют эффективное потребление (то есть эксплуатацию, управление) полезных свойств недвижимости.

Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает "потребление" - эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. Эти отношения возникают с момента приобретения прав на недвижимость и как бы замыкают жизненный цикл ее существования. От организации "потребления" недвижимости зависит длительность физического существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные задачи. Тем самым закладываются предпосылки для расширения недвижимой собственности либо через приобретение новых прав на объекты недвижимости, либо посредством нового строительства.

Переплетение отношений  этих секторов формирует воспроизводственную  структуру рынка недвижимости в целом.

Рынок недвижимости в  национальной экономике выполняет  следующие функции:

- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- отчуждение полных  или частичных прав собственности  на объекты недвижимости от  одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

- свободное формирование цен на объекты и услуги;

- перераспределение инвестиционных  потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

- перераспределение инвестиционных  потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка  недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

- колоссальной стоимостью  национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

- достигнутой уже сегодня  высокой долей рынка недвижимости  в валовом национальном продукте;