Управление недвижимостью на основе инвентаризации на примере ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ"

В 2003 году состоялось открытие первой специализированной выставки "Ярмарка недвижимости". Конечно, данное мероприятие нельзя отнести к традиционным СМИ, но его полезность и актуальность на сегодняшний день очевидны. Впервые представители власти, общественности и риэлторы за 11 лет существования рынка недвижимости города Иркутска собрались вместе за круглым столом, организованным в рамках первой ярмарки недвижимости. Наболевших проблем в сфере недвижимости накопилось столько, что обсудить их все за отведенный час не получилось, только высказать. Но многим участникам и не требовались ответы на поставленные вопросы, хотелось быть услышанными. Итог первого круглого стола - после долгих лет молчания власть наконец-то повернулась к риэлторам лицом.

На сегодняшний день ярмарка  недвижимости это ежегодное мероприятие, участниками которого являются строительные компании, агентства недвижимости, банки, представляющие потребителям свои ипотечные продукты, организации, предоставляющие юридические услуги по операциям с недвижимостью, организации по техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства и т.д. Здесь участники выставки имеют возможность не только заручиться договоренностями о сотрудничестве, но и рассказать о себе и о своей работе обычным посетителям, ответить на интересующие вопросы, дать необходимые консультации.

Местное радио особый интерес к  рынку недвижимости практически не проявляет, а по местному телевидению выпускается бегущая строка. Но высокие расценки как на радио, так и на телевидении не позволяют размещать информационные материалы всем желающим. Поэтому чаще можно услышать объявления лишь крупных строительных организаций.

2. Строительные компании. Строительный комплекс города представлен следующими крупными строительными компаниями: ГК "ВостСибСтрой", ОАО ФСК "Новый город", ООО "Танар", ОАО "Сибавиастрой", ЗАО "Стройконсалт".

Достаточно богат комплекс по производству строительных материалов: ОАО "Иркутский керамический завод" - производство строительного кирпича, ОАО "Иркутский завод сборного железобетона" – производство сборного железобетона, бетонных изделий, товарного бетона, а также изготовление металлических конструкций, ОАО "Ангарскцемент" - производство цемента.

 Хочется отметить, что иркутские строительные компании вполне конкурентно способны в сравнении с другими компаниями, пришедшими в Иркутск из крупных городов. А некоторые из них имеют свои минизаводы по производству строительных материалов.

3. Финансово-кредитные учреждения города представлены филиалами крупных банков, таких как: Газпромбанк, МДМ Банк, ВТБ24, Внешторгбанк, Дальневосточный банк, Байкалинвестбанк и Сбербанк России.

Кредитуются в банках в основном застройщики коммерческой недвижимости. Строители жилья финансируют свои проекты, как правило, за счет средств дольщиков. Правда, и они нуждаются в дополнительных деньгах, чтобы увеличить темпы и объемы строительства. Между тем, кредиты для застройщиков жилья в банках почти недоступны: время, когда необходимы займы - это начальные этапы строительства, но в этот период у 90% иркутских застройщиков разрешающих документов на объект пока еще нет, как нет и прав на землю. А у банков разговор короткий: нет документов - нет денег. И строители идут к альтернативным источникам денег - неформальным кредиторам. Это компании или физические лица, выдающие займы на условиях, далеких от банковских - под более высокий процент и на меньшие сроки. Наличие разрешающих документов для них не имеет значения. Главное - чтобы клиент вовремя вернул долг с процентами. В среднем "серые" займы для иркутских строителей дороже банковских на 5 процентных пунктов.

4. Оценочные компании  и индивидуальные оценщики. В  городе действует множество фирм, производящих оценку недвижимости. В данный момент рынок насыщен услугами по оценке как объектов недвижимости, так и транспортных средств, оборудования, основных средств фирм, а также услугами по экспертизе отчетов об оценке. Но, к сожалению, данные услуги не всегда выполняются качественно. Профессионалы рынка надеются, что исправить ситуацию сможет новый Закон "Об оценочной деятельности в РФ", который вступил в силу с 1 января 2009г. Данный документ отменяет лицензирование оценочной деятельности и вводит механизм саморегулирования. Иными словами, материальную ответственность за деятельность каждого оценщика будет нести саморегулируемая организация, членом которой он является. Задача СРО в этом случае - позаботиться о том, чтобы в ее рядах состояли только добросовестные и компетентные специалисты. Новые правила повысят профессиональную ответственность оценщика.

5. Риэлторские компании  и индивидуальные брокеры. Особенность Иркутска от других городов в том, что здесь работают небольшие агентства - в основном ЧП. В последнее время на рынке произошла интересная реорганизация: открылось много новых агентств. За год-два общая численность риэлторских фирм увеличилась примерно на четверть. По различным данным, на сегодняшний день в Иркутске работает около 200 - 350 агентств недвижимости, из них менее 10 крупных. Появление большого числа новых игроков на рынке недвижимости, в основном, связано с отменой в феврале 2002 года лицензирования риэлторской деятельности.

Не смотря на такой сильный количественный рост риэлторских фирм, самих риэлторов больше не стало. Директора новых фирм – это бывшие сотрудники некогда крупных и средних агентств. Если раньше под крылом крупной компании работало от 30 и более человек, то на сегодняшний день, таких "гигантов" на рынке не осталось. В основном работа ведется на уровне оказания брокерских услуг. У этого процесса есть свои " плюсы", например – специализация агентств. Один человек не может заниматься всем подряд, и выбирает какое-то основное направление. Это позволяет выполнять работу более грамотно и качественно. К тому же, когда есть личная ответственность - ошибок меньше. В будущем возможен другой виток развития, произойдет обратная реакция, и агентства будут укрупняться. Одиночки попробуют себя в свободном плавании и вернутся под крыло средних и крупных агентств. Быть хорошим руководителем, это не то же самое, что быть хорошим риэлтором.

В настоящее время  одним из самых актуальных вопросов для каждого второго является вопрос жилья. Решить эту проблему можно  двумя способами. Первый - приобрести или улучшить жилье за счет собственных накоплений. Но, к сожалению, данный вариант решения не под силу большинству граждан. Вот тут как раз и стоит задуматься об использовании второго способа решения проблемы – ипотеке.

Популярность ипотечного кредитования еще не достигла в нашей  стране такого уровня, как, допустим, в США. Многих просто пугает слово "кредит". Некоторые считают, что банк просто не одобрит их заявку, что они не сумеют собрать все нужные справки. Кто-то и не подозревает о существовании десятков ипотечных программ, а времени на то, чтобы ездить по разным банкам и консультироваться просто нет. Да и как разобраться во всех тонкостях предлагаемых вариантов без специалиста?! Именно поэтому в России несколько лет назад появился рынок ипотечного брокерства.

Кто же такой "ипотечный брокер"? Это человек, который выступает посредником между участниками ипотечной сделки (банком, страховой, риэлтерской и оценочной компаниями и клиентом). Его задачей является защита интересов клиента вплоть до момента получения клиентом ключей от квартиры.

Изначально услуги подобного рода, то есть - подбор наиболее выгодной ипотечной программы и помощь в получении кредита, оказывали риэлтеры. Но постепенное, хоть и медленное, расширение спроса на данные услуги способствовало появлению отдельной профессии "ипотечный брокер". В настоящее время существует три вида таких брокеров: банковские, риэлтерские и независимые. Итак, давайте посмотрим, чем же они отличаются друг от друга:

- банковский брокер  предлагает услуги только того  банка, в котором работает;

- риэлтерские брокеры  сопровождают сделку по получению ипотечного кредита, а так же одновременно консультируют клиента по вопросам приобретения жилья и подбирают нужную квартиру из базы данных своего агентства;

- независимые ипотечные  брокеры никому не подчиняются.  Им не имеет смысла защищать интересы банка или риэлтерского агентства. Исходя из этого, основным в их работе является интерес клиента. А первоочередной задачей -сориентировать человека, какая ипотечная программа для него является наиболее подходящей.

При использовании ипотечного брокера в качестве посредника, клиенту остается только подписать с ним договор, узнать решение банка, в случае положительного ответа - подыскать нужную квартиру, подписать кредитный договор и договор купли-продажи. И все. При расчете за брокерские услуги существует несколько вариантов. Некоторые брокеры берут деньги у банков, выдавших кредит, а некоторые – непосредственно у клиента. Суммы тоже варьируются - кто-то берет определенную ставку. А кто-то процент от суммы кредита.

Ипотечный брокер не может навязывать свои услуги. Он только предлагает ту или иную программу. А клиент может подумать, посоветоваться с кем-нибудь или попросить подобрать другую.

6. Учет и регистрация объектов недвижимости. Не менее важными составляющими инфраструктуры рынка недвижимости являются учет и регистрация объектов. В г. Иркутске учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости ведут три организации: МУП "БТИ", Иркутский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация" и ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ". Данные организации занимаются не только учетом недвижимости, хотя, безусловно, это является их основной задачей. Здесь концентрируются данные о владельцах объектов недвижимости, проведенных капитальных ремонтах и перепланировках. Кроме того, ОТИ определяют примерную стоимость объекта недвижимости на рынке, что очень важно при совершении каких-либо сделок. По закону, цена продаваемой квартиры не может быть меньше цифры, названной представителями ОТИ.

Сведения из ОТИ необходимы при совершении любых сделок с недвижимостью, а также согласовании перепланировки и некоторых других операциях. Эти сведения выдаются в виде справок, составленных по определенной форме. Справки выдаются как физическим, так и юридическим лицам после того, как они представят все необходимые для их оформления документы. Сделка с недвижимостью будет иметь юридическую силу только после того, как предоставлены все справки из ОТИ.

На сегодняшний день все организации технической  инвентаризации используют в своей  работе новый программный комплекс ValMaster BTI. Данный программный комплекс был разработан в соответствии с "Организационно-методическими требованиями к построению интегрированной информационной системы государственного технического учета и технической инвентаризации зданий и сооружений жилищно-гражданского и производственного назначения", утвержденными Приказом Председателя Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №138 от 20.06.2000.

ValMaster BTI обеспечивает:

1. Автоматизацию технической инвентаризации объектов недвижимости жилого назначения (коммунальных и индивидуальных домовладений и отдельностоящих зданий);

2. Формирование электронного архива инвентарных дел;

3. Статистическую обработку электронного архива;

4. Формирование отчетных документов утверждённых образцов.

ValMaster BTI разработан с  учетом функциональных требований, предъявляемых к программным  продуктам информационных систем  технической инвентаризации недвижимости  уровня "район-город".

Программный комплекс имеет  следующие функциональные характеристики:

I. Обеспечивается:

1. ведение архива инвентарных объектов жилого назначения:

a. Постоянного проживания:

- Коммунальное домовладение,

- Отдельностоящее здание,

- Индивидуальное домовладение,

б. Временного проживания:

- Садовое домовладение,

2. Поддержка трёх состояний объекта: рабочего, сформированного, удалённого,

3. Поддержка двух режимов обработки сведений об инвентарных объектах: ручной ввод и автоматизированный расчёт,

4. Ведение истории изменений объектов,

5. Ведение истории переименований элементов адреса,

6. Ведение истории дифференцированных коэффициентов,

7. Возможность копирования объектов (домовладения, строения, помещения),

8. Формирование экспликации по этажам, секциям и типам помещений,

9. Формирование строения в целом и отдельных его частей (по подлитерам),

10. Формирование утверждённых типовых документов на заданную дату,

11. Формирование статистических справок по заданным критериям,

12. Поиск объектов по заданным критериям;

II. Состав сведений по инвентарным объектам, включаемым в электронный архив программы, полностью соответствуют описательной информации, содержащеюся в действующих формах технических паспортов по каждому типу объекта инвентаризации:

1. адресно-учетные характеристики,

2. регистрационно-правовые характеристики,

3. эксплуатационные характеристики,

4. характеристики объемно-компоновочных решений,

5. характеристики конструктивных решений и элементов благоустройства,

6. экономические характеристики;

III. Все атрибуты, связанные с описанием объекта инвентаризации, составлены на основе специально разработанных Единых классификаторов характеристик. При этом обеспечивается описание объектов в полном соответствии с рекомендациями по проведению технической инвентаризации с учетом их возможного фактического состояния;

IV. Описание конструктивных элементов и элементов благоустройства соответствуют терминам и характеристикам, применяемым в методиках расчета экономических показателей (УПВС);

V. Определение действительной стоимости 1 кв. м жилой и встроенной площади осуществляется в соответствии с рекомендациями по учету объемов, различий в конструктивном исполнении и составе благоустройства жилых и встроенных помещений, а также рассчитанными значениями физического износа здания;