Правовое регулирование рынка недвижимости

     Комитет по земельным ресурсам и землеустройству  является исполнительным органом государственной  власти региона, города, образованным в соответствии с законодательством региона, города для проведения государственной политики и осуществления государственного управления в сфере земельных отношений и ведения кадастра недвижимости в городе, регионе, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и отраслевых исполнительных органов государственной власти города, региона.

     Назначение  Комитета. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству региона, города (далее - Комитет) является исполнительным органом государственной власти региона, города, образованным в соответствии с законодательством региона, города для проведения государственной политики и осуществления государственного управления в сфере земельных отношений и ведения кадастра недвижимости в регионе, городе, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и отраслевых исполнительных органов государственной власти региона, города. [5] 

     РОЛЬ  РЕГУЛЯТОРОВ В ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ

      Государственное регулирование выражается в установлении норм и правил поведения для участников рынка недвижимости, а также целенаправленном воздействии на рынок в целом. В общем виде государственное регулирование состоит в постановке целей и выборе стратегии развития, прогнозировании, планировании и проектировании, строительстве и реконструкции, регистрации, учете и оценке, эксплуатации и налогообложении, контроле и распоряжении.

     Важным  фактором становления рынка недвижимости является обеспечение благоприятной  рыночной среды или инфраструктуры недвижимости как в обществе в целом, так и в каждом регионе и муниципальном образовании. Оно представляет собой совокупность условий, норм и гарантий экономической деятельности, в частности, устойчивости финансового положения.

     С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений. [4; 102]

     Сравнительно  недавно понятие недвижимого имущества было возрождено в гражданском законодательстве РФ после более чем полувекового забвения. Происходящие в России экономические преобразования, в особенности процессы приватизации государственного (муниципального) имущества, привели к тому, что государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа недвижимых объектов, и прежде всего земли. Предпосылкой формирования цивилизованного рынка недвижимости является создание соответствующей правовой базы, которая призвана, с одной стороны, закрепить и защитить права собственника или иного законного владельца на недвижимое имущество, а с другой стороны, установить порядок перехода прав на недвижимое имущество. В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим гражданские правоотношения, в том числе объектом которых выступает недвижимое имущество, стала 1 часть нового Гражданского Кодекса (в дальнейшем - Кодекс), введенная в действие с 1 января 1995 года. Законы и иные правовые акты Российской Федерации и Союза ССР, действующие в установленном порядке на территории Российской Федерации, подлежат применению постольку, поскольку они не противоречат части первой Кодекса.

     В Конституции РФ закреплено многообразие форм собственности и равенство  ее защиты. Недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте, может находиться не только в государственной или муниципальной собственности, но и в частной собственности любых граждан и юридических лиц, которые вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно друг с другом. Согласно Кодексу, собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое недвижимое имущество, количество и стоимость которого не ограничиваются. Изъятия из этого правила могут устанавливаться впредь лишь законом. [10]

     Созданию рынка недвижимости, то есть свободного перехода объектов недвижимости от одних лиц к другим, способствует отсутствие в Основных положениях программы приватизации каких-либо ограничений на перепродажу или иное распоряжение недвижимым объектом его собственником. Определенные ограничения всегда существовали на свободное отчуждение собственником принадлежащего ему земельного участка. Эти ограничения окончательно сняты Указом Президента РФ О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы от 27.10.93г. N 1767, согласно которому граждане и юридические лица-собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

     Предпринимательская среда и инфраструктура рынка  недвижимости должны обеспечивать: общую  благоприятную обстановку для становления  и развития правовой среды рынка недвижимости; правовую определенность и защищенность субъектов и объектов, в том числе и на основе предпринимательского договора; необходимые стартовые условия получения ссуд и кредитов; экономическую и личную безопасность; страхование предпринимательских рисков; удобный режим взаимоотношений с местной администрацией; условия для самоорганизации и обучения субъектов рынка недвижимости. [9]

     Главная задача упорядочения правового регулирования имущественной политики государства – содействие созданию инфраструктуры рынка недвижимости. Важнейшее значение имеет решение проблем сохранения льготного режима для малого бизнеса в сфере недвижимости.

      Таким образом можно сформулировать основные цели регулирования:

     –  реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество;

     –  установление норм и условий  работы на рынке недвижимости, отвечающих интересам участников рынка недвижимости;

     –  обеспечение свободного ценообразования;

     –  создание условий для инвестирования  в недвижимость;

     – защита участников рынка от мошенничества и преступных действий;

     –  оздоровление экологической среды,  решение жилищной проблемы;

     –  справедливое налогообложение.

      В соответствии с данными целями можно  определить основные функции, выполняемые государством:

      – разработка концепции развития  рынка недвижимости и ее законодательное оформление;

      – инвестирование в инфраструктуру  рынка, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

      – профессиональный       участник     рынка       при     торговле государственными      объектами      недвижимости      и    жилищными сертификатами;

      – эмитент государственных и  муниципальных ценных бумаг под залог недвижимости;

      – верховный арбитр в спорах  между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

      – гарант устойчивости и безопасности  рынка через регистрацию прав и сделок с недвижимостью. [4; 107]

     Так же необходимо отметить, что законодательство не стоит на месте и формируются  новые законы, дополнения, влияющие на рынок недвижимости. 

     ВЛИЯНИЕ РЕГУЛИРОВАНИЯ НА СТОИМОСТЬ КОНКРЕТНОГО  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

     Государственная политика по отношению к недвижимости оказывает большое влияние на стоимость объектов недвижимости. К  факторам, влияющим на стоимость можно отнести факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.).

     Таким образом влияние государственного регулирования на формирование стоимости конкретных объектов недвижимости можно классифицировать следующим образом:

- налоговая,  финансовая политика;

- предоставление  разного рода льгот;

- контроль  землепользования, ставок арендной  платы;

- зонирование:  запретительное, ограничительное или  либеральное;

- строительные  нормы и правила: ограничительные  или либеральные;

- услуги  муниципальных служб: дороги, благоустройство  транспорт, школы, охрана здоровья  и т.д.;

- правовые  нормы и правила. [3; 81]

     Формирование  цены на объекты недвижимости подвержено влиянию многих факторов. Одни из них  уменьшают или увеличивают стоимость  квадратного метра незначительно, а другие имеют существенное влияние. К факторам, влияющим на региональном уровне можно отнести следующие основные группы факторов: социальные, экономические, физические и политические. Все факторы, относящиеся к вышеперечисленным группам, оказывают существенное влияние на стоимость объектов недвижимости. Однако более подробно я хочу остановиться на рассмотрении влияния экономических факторов, среди которых одним из основных является состояние рынка ипотечного жилищного кредитования. Улучшение условий ипотеки (уменьшение размера первоначального взноса, уменьшение размера процентной ставки по кредиту и увеличение срока заимствования, и, как следствие, уменьшение размера ежемесячного платежа) в конечном итоге приведет к увеличению цены квадратного метра жилья. Благодаря внедрению госпрограмм предоставления льготных кредитов, ипотечными кредитами сейчас пользуются всё большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и цены. [7]

     На  стоимость недвижимости влияет также налоговая политика государства. Предоставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации инвестиционных программ, использовании банковского кредита в качестве источника финансирования активизируют рынок недвижимости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных инвесторов. С другой стороны, увеличение налоговых поступлений в федеральный, региональные и местные бюджеты является финансовой базой для реализации государственных программ, дальнейшего экономического и социального развития конкретных территорий. Положительное воздействие на данный процесс может оказать использование в качестве налогооблагаемой базы рыночной стоимости не движимости.

     Подоходный  налог со средств от продажи квартиры, превышающих 1 млн. рублей, для собственника, владеющего ею менее трёх лет, заставляет продавцов занижать договорную стоимость квартиры, указывая в нотариальном договоре стоимость квартиры по справке БТИ. А убрав норму из закона, можно было бы в договорах купли-продажи указывать истинную, а не заниженную стоимость квартир. Это уменьшило бы количество мошенничеств, при сделках купли-продажи недвижимости.

     На  стоимость недвижимости влияет и  экономическая ситуация в стране. Резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен на недвижимость. Так, например, во время кризиса, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж.

     Кроме перечисленных выше факторов на стоимость  объектов недвижимости жилого назначения влияют и другие. Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды также влияют на уровень цен. [6] 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу следует  отнести рынок недвижимости. Развитие рынка недвижимости в нашей стране связывают с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. В настоящее время необходимым является научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.