СОДЕРЖАНИЕ:

Введение………………………………………………………………………………….3

1. Регулирование рынка недвижимости и операций, совершаемых на нем……........5
2. Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью……………………………………………………………………….8
3. Госкомимущество: функции, формы отношений с предприятиями……………..19
4. Бюро технической инвентаризации: основные функции в операциях с недвижимостью……………………………………………………………………...21
5. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его роль при оформлении права на объект недвижимости……………………………………………………..23
6. Роль регуляторов в формировании рынка недвижимости………………………..25
7. Влияние регулирования на стоимость конкретного объекта недвижимости…………………………………………………………………….….28

Заключение………………………………………………………………………….……30

Список  литературы……………………………………………………………………....33 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ

     В данной курсовой работе речь пойдет о  недвижимости, а также о государственном  управлении  и регулировании операций, проводимых с ней.

     В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130). Своеобразие экономических и физических свойств недвижимого имущества предопределяет особенности правового регулирования возникающих по его поводу отношений между субъектами имущественного оборота. В силу закона к недвижимости относится также имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, но подпадающее под установленный для последнего правовой режим: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Этот перечень не является исчерпывающим. Так, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, тоже признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. [5]

     Тема  моей курсовой работы в настоящее время очень актуальна, ведь недвижимость является сейчас важнейшим элементом экономической и социальной жизни общества. Значимость недвижимости определяется её комплексной взаимосвязью с важнейшими сторонами общественной жизни. Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности. Управление недвижимостью включает:

- систему  законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление  и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;

- управление  объектами недвижимости в интересах собственника.

  Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполняет на нем две функции. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение. Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно-правового характера в сфере недвижимости, направленных на повышение экономической эффективности использования объектов недвижимости в интересах решения социально-экономических задач. То есть государство в данном случае выступает на рынке недвижимости в качестве регулирующего органа. В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями. [1; 98]

      Так как в своей работе я хочу обратить внимание именно на государственные  органы управления недвижимостью и  операций, проводимых с ней, то главной  моей целью является рассмотрение роли государства на рынке недвижимости. В связи с этим к моим задачам относится описание видов государственных органов и организаций по регулированию рынка недвижимости, а также определение элементов государственного регулирования. Таким образом я должна изучить как производится регулирование рынка недвижимости и операций, совершаемых на нем; ряд функций, выполняемых таким органом государственного управления как Госкомимущество; основные функции БТИ; роль комитета по земельным ресурсам и землеустройству при оформлении права на объекты недвижимости. Так же в задачи моей курсовой работы входит определение роли государственного регулирования в формировании рынка недвижимости и влияния такого регулирования на стоимость объектов недвижимости. Все эти задачи будут отражены в главах курсовой работы именно в таком порядке, так как такая очередность позволяет понять суть темы и изучить все составляющие государственного регулирования, а также описать влияние государства на операции с недвижимым имуществом. 

     РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОПЕРАЦИЙ, СОВЕРШАЕМЫХ НА НЕМ

     Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативной-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

     Законодательство  в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных  правовых актов, посредством которых  государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. [2; 74]

     Систему законодательства образуют различные  законы, а также иные нормативные  правовые акты, регулирующие отношения  в сфере недвижимости:  

     1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)(ред. от 26.06.2007).

     2. Жилищный Кодекс РФ N188-ФЗ от 29 декабря 2004года (в ред. Федерального  закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)

     3. Федеральный закон "О введении  в действие Жилищного Кодекса РФ"N189-ФЗ 29 декабря 2004 года (в ред. Федерального закона от 26.12.2005 N 184-ФЗ)

     4. Федеральный закон «О жилищных  накопительных кооперативах» N215-ФЗ 30 декабря 2004 года.

     5. Федеральный закон «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации N214-ФЗ 30 декабря 2004 года.

     6. Федеральный закон государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним N122-ФЗ 21 июля 1997 года (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ)

     Правовой  основой осуществления капитального строительства на отведенных земельных  участках является Закон об инвестиционной деятельности в РФ, который гарантирует  инвестору установление и защиту права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.

     Жилые многоквартирные дома и иные крупные  недвижимые объекты строятся, как  правило, путем объединения денежных и иных средств граждан и юридических  лиц на основе долевого участия в  строительстве или создания потребительских кооперативов. В Кодексе закреплено специальное правило, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Привлечение денежных средств на строительство жилых домов с последующим оформлением права собственности инвесторов на квартиры может осуществляться посредством выпуска ценных бумаг - жилищных сертификатов в соответствии с Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Президента РФ от 10.06.94г. N 1182.

     Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. В случае отчуждения недвижимого имущества право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации этого имущества.

     Содержанием процесса учета объектов недвижимости является техническое и экономическое  описание, а также юридическое  обособление (индивидуализация) объекта  недвижимости, в результате которого объект получает такие технические, экономические характеристики и юридический статус, который позволяет однозначно выделить его из других объектов недвижимости. В целях учета объекты недвижимости разделены на первичные и вторичные. К первичным объектам недвижимости относятся земельный участок и все прочно связанные с землей объекты (здания, сооружения). Вторичными объектами недвижимости являются оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющие правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, комнаты, нежилые помещения и т.п).

     Государственный учет объектов недвижимости является обязательным, и все собственники, пользователи недвижимого имущества  обязаны представлять в уполномоченные органы необходимые документы для внесения соответствующей информации в единый банк данных недвижимости.

     Формирование  кадастровых дел посредством  сбора необходимой информации об объектах недвижимости, организацию  и проведение необходимых для  государственного учета работ осуществляет Городское управление технической инвентаризации и подведомственные ему учреждения – проектно-инвентаризационные бюро (ПИБы). [5]

     Это лишь краткий обзор некоторых наиболее значимых нормативных актов, который позволяет судить о состоянии и развитии правовой базы рынка недвижимости в России.

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ  ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

     На  рынке недвижимости государство  выполняет следующие функции:

1. идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
2. инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
3. профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
4. эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
5. регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
6. верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
7. контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

     Система государственного регулирования рынка  недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные  и муниципальные органы и организации;

б) государственные  и иные нормативные акты.

     Различают следующие виды государственных  органов и организаций по регулированию  рынка недвижимости:

1. Президент РФ;
2. Федеральное собрание;
3. Правительство РФ.

     В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

-путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

-косвенным воздействием или экономическими методами управления.

     Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:

1. создание нормативной базы законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
2. отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости  регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
3. установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
4. контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
5. введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
6. поддержание правопорядка на рынке;
7. выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

     Административное  управление не связано с созданием  дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (городах Москве, Санкт-Петербурге и др.).