Оценка земельного участка

 

11. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

 

Наиболее эффективное  использование (НЭИ) земельного участка  является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта оценки.

Согласно ФСО при определении  наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "НЭИ", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

 

Законодательная разрешенность:

рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Поэтому, как юридически разрешенное  использование оцениваемого земельного участка рассматривается текущее состояние.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Размер, форма, топография участка, характеристики почвы (со слов Заказчика), климатические условия позволяют использование оцениваемых участков как текущее использование.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев  не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки показывает, что, принимая во внимание опыт подобных исследований, можно сказать, что наибольший доход владельцу оцениваемые объекты способны приносить при застройке данных участков гражданской или промышленной недвижимостью. Но учитывая принцип законодательной разрешенности и физической осуществимости, можно сказать, что наилучшим использованием оцениваемых участков принимается использование согласно законодательно установленного назначения (ЛПХ) земельных участков без рассмотрения других вариантов.

 

 

12. Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков и анализ их применимости для целей настоящей оценки.

 

 

Существует три подхода к  оценке рыночной стоимости:

 

• затратный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) продавца (производителя) объекта оценки на его стоимость;
• сравнительный, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующих на дату оценки (спрос, предложение, конкуренция, ограничения и т.д.);
• доходный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) покупателя объекта оценки на его стоимость.

12.1. Затратный подход.

 

Затратный подход - совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

 

Применение затратного подхода  к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

 

• определение рыночной стоимости затрат, необходимых для приобретения имущественных прав на земельный участок как незастроенный;
• оценка полной стоимости затрат на воспроизводство (замещение) оцениваемых улучшений земельного участка (здания, строения, помещения), в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет совокупной величины выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки полной стоимости затрат на воспроизводство (замещение) на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость прав на земельный участок.

 

Оценка полной стоимости затрат на воспроизводство (замещение) оцениваемого объекта включает в себя определение прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли, связанных со строительством объекта, идентичного оцениваемому (воспроизводство), либо аналогичного ему (замещение). В зависимости от особенностей конкретного объекта оценки, наличия и полноты соответствующей информации, целей (назначения) оценки и прочих возможных факторов применяются следующие методы оценки полной стоимости затрат на воспроизводство (замещение):

 

• метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);
• метод укрупненных элементных показателей стоимости:
• выборка (суммирование) по видам работ;
• суммирование по частям зданий (модульный метод);
• метод единичных расценок:
• базисно-индексный метод;
• ресурсный метод.

12.2. Сравнительный подход.

 

Особенностью сравнительного подхода является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны на фактически достигнутые финансовые результаты. Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, по какой цене они могут быть проданы при наличии достаточно сформировавшегося рынка. Основным преимуществом данного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий.

 

Оценка стоимости объекта оценки с применением методов сравнительного подхода проводится путем сравнения (сопоставления) объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, или с ценами ранее совершенных сделок с объектом оценки.

В зависимости от наличия и доступности  информации, характеристик объекта  оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком применяются следующие методы:

 

• метод компании-аналога;
• метод сделок;
• метод отраслевых коэффициентов;
• метод предыдущих сделок с объектом оценки.

 

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытых акционерных обществ. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод  продаж, основан на информации о сделках купли-продажи акций предприятий и ориентирован на цены приобретения банка в целом, либо приобретения контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода оценки банка в целом или контрольного пакета.

Метод отраслевых коэффициентов, или ценовых мультипликаторов, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой акции и определенными финансовыми параметрами (выручка, прибыль и т.д.).

12.3. Доходный подход.

 

Оценка бизнеса с применением  методов доходного подхода осуществляется на основе доходов банка, тех экономических выгод, которые получает собственник от владения предприятием (бизнесом).

 

Оценка бизнеса с применением  методов доходного подхода основана на принципе, что потенциальный покупатель не заплатить за долю в предприятии (бизнесе) больше, чем она может принести доходов в будущем.

 

Приведение будущих доходов  к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения  стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем.

 

Основными методами доходного подхода  являются:

 

•   метод капитализации дохода;
•   метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации  дохода применяется в случае, если денежные потоки банка стабильны и оценщик не имеет возможности обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода банка в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода.

 

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда будущие денежные потоки банка нестабильны и оценщик имеет возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков банка в будущем.

 

13. Согласование результатов оценки, полученных при использовании различных методов.

 

Применение каждого из описанных выше подходов и методов может привести к получению различных значений рыночной стоимости объекта оценки. Поэтому возникает необходимость в согласовании результатов оценки.

Процесс согласования заключается  в обосновании весовых коэффициентов  результатов оценки, полученных примененными методами. Эти коэффициенты определяют степень соответствия результатов оценки следующим критериям:

 

• цель оценки;
• назначение оценки;
• функциональное назначение объекта оценки;
• оцениваемые права;
• достоверность и достаточность исходных данных;
• предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и объекта оценки;
• надежность анализа и методик расчетов в рамках используемых подходов;
• удельный вес (степень влияния на результат) экспертных, т.е. не подтвержденных расчетами и фактическими данными, оценок и суждений в каждом из примененных методов.

Процесс согласования позволяет выявить  приоритеты среди примененных подходов и методов в виде весовых коэффициентов  и определить итоговую величину стоимости  как средневзвешенную величину результатов, полученную при использовании различных подходов и методов оценки.

14. Применимость описанных подходов и методов для целей настоящей оценки.

Применение затратного подхода прежде всего связано с расчетом затрат на воспроизводство или замещение (см. п. 12.1), аналогичного объекту оценки вида недвижимости, что в отношении земельного участка в принципе является экономически необоснованным.

 

Оценщик не выявил факторов, препятствующих определению рыночной стоимости  объекта оценки при использовании сравнительного подхода. В рамках сравнительного подхода используется метод прямого сравнения продаж (цен предложений).

 

Применение доходного подхода для расчета рыночной стоимости происходит на основе расчета денежных потоков, сгенерированных при сдаче оцениваемого участка в аренду или субаренду. Ввиду того, что рынок аренды земельных участков в Перми и Пермском крае отсутствует, корректно рассчитать доход (денежный поток) от оцениваемых земельных участков невозможно.  Вследствие этого, оценщик отказался от применения доходного подхода.

 

Таким образом принято решение, произвести определение рыночной стоимости оцениваемых участков методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

 

15. Расчет рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом

 

При применении метода сравнения продаж стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

В качестве сравниваемых объектов приняты  аналогичные по назначению и расположению земельные участки.

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами аналогами  производятся по двум компонентам:

• единицам сравнения;
• элементам сравнения.

 

Базой для проведения сравнения  принята цена 1м² общей площади объекта.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:

• права собственности на недвижимость;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• состояние рынка;
• местоположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• использование;
• компоненты собственности не связанные с недвижимостью.