Оценка земельного участка

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 12 Апреля 2013 в 11:51, курсовая работа

Краткое описание

Вид оцениваемых прав: Право собственности.
Цель и назначение оценки: Определение рыночной стоимости земельных участков для целей бухгалтерского учета.
Вид определяемой стоимости – рыночная стоимость.
Сведения о заказчике оценки, исполнителе, оценщике, привлекаемых к проведению оценки организациях и специалистах.
Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки.
Применяемые стандарты и правила оценки.

Содержание работы

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. 5
2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ, ИСПОЛНИТЕЛЕ, ОЦЕНЩИКЕ, ПРИВЛЕКАЕМЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ. 7
3. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 8
4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА ОЦЕНКИ. 9
5. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ. 9
6. ИСТОЧНИКИ ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ИНФОРМАЦИИ. 9
7. ДОКУМЕНТЫ И СВЕДЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ. 9
8. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ. 11
8.1. ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ. 11
8.2. НАЗНАЧЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ 12
9. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. 13
9.1. ИТОГИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ ПЕРМСКОГО КРАЯ 13
9.2. АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. 17
10. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. 21
11. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 22
12. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И АНАЛИЗ ИХ ПРИМЕНИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАСТОЯЩЕЙ ОЦЕНКИ. 22
12.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД. 23
12.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД. 23
12.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД. 24
13. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ РАЗЛИЧНЫХ МЕТОДОВ. 25
14. ПРИМЕНИМОСТЬ ОПИСАННЫХ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАСТОЯЩЕЙ ОЦЕНКИ. 25
15. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 25
15.1. ОТБОР АНАЛОГОВ, СОПОСТАВИМЫХ С ОЦЕНИВАЕМЫМ ОБЪЕКТОМ. 27
15.2. ОБОСНОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК ДЛЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ НАХОДЯЩИХСЯ БЛИЗ ДЕР. НИКИТИНО И ДЕР. НАГОРНАЯ. 28
15.3. ОБОСНОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК ДЛЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ НАХОДЯЩИХСЯ БЛИЗ ДЕР. МОШНИ. 33
16. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ. 37
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ И ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. 38

Скачать целиком (194.88 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Содержимое работы - 1 файл

курсовая по земле.doc

— 777.50 Кб (Скачать файл)

Примечание: Данные получены из визуального осмотра объектов оценки

8.2. Назначение объектов оценки

Согласно данным кадастровых планов земельных участков, назначение объектов – земельные участки, для ведения личного подсобного хозяйства, без права возведения зданий и строений; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Фактическое использование на дату оценки – объекты оценки не эксплуатируются.

9. Аналитическая часть.

В настоящем разделе использованы материалы Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю. Источник информации – www.oblstat.permregion.ru.

9.1. Итоги инвестиционной деятельности предприятий и организаций Пермского края

С начала текущего года предприятиями и организациями края (по полному кругу) на развитие экономики и социальной сферы было использовано 22,5 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, что составило 84,1% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду предыдущего года.

В соответствии с видовой структурой инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности) на строительство жилых зданий было направлено 1271,2 млн. рублей. На строительство зданий (кроме жилых) и сооружений использовано 5711,2 млн. рублей. Расходы на приобретение машин, оборудования, транспортных средств и инструментов составили 5945,0 млн. рублей. На прочие затраты пришлось 1415,6 млн. рублей.

Видовая структура инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности)

Таблица № 4

	Январь-март 2009		Справочно январь-март 2008 в % к итогу
	Млн. рублей	в % к итогу	Справочно январь-март 2008 в % к итогу
Инвестиции в основной капитал	14343,0	100	100
в том числе в:
жилища	1271,2	8,9	7,8
здания (кроме жилых) и сооружения	5711,2	39,8	33,0
машины, оборудование, транспортные средства, инструменты	5945,0	41,4	52,1
из них импортные	950,3	6,6	14,1
прочие	1415,6	9,9	7,1
Из общего объема инвестиций:
инвестиции из-за рубежа	1,2	0,0	0,0

Структура инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности.

Объем инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности) составил в отчетном периоде 14343,0 млн. рублей, или 80,0% к январю-марту 2008 года.

Инвестиции в основной капитал по видам экономической деятельности без субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности)

Таблица № 5

	Использовано, млн. рублей	В % к январю-марту 2008	В % к общему объему инвестиций
	Использовано, млн. рублей	В % к январю-марту 2008	январь-март 2009	справочно январь-март 2008
Всего	14343,0	80,0	100	100
в том числе по видам деятельности:
Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство	279,3	79,8	1,9	2,0
В том числе:
сельское хозяйство, охота и предоставление услуг в этих областях	278,6	81,3	1,9	2,0
лесное хозяйство и предоставление услуг в этой области	0,7	9,2	0,0	0,0
Рыболовство, рыбоводство	0,1	-	0,0	0,0
Добыча полезных ископаемых	2067,0	91,9	14,4	12,3
В том числе:
добыча топливно-энергетических полезных ископаемых	2054,0	91,8	14,3	12,1
добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических	13,0	32,2	0,1	0,2
Обрабатывающие производства	5475,4	61,5	38,2	47,7
из них:
производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака	526,2	в 2,4р.	3,7	1,1
текстильное и швейное производство	2,3	23,7	0,0	0,1
обработка древесины и производство изделий из дерева	82,3	172,9	0,6	0,3
целлюлозно-бумажное производство	37,8	29,9	0,3	0,7
издательская и полиграфическая деятельность	36,0	2,6	0,3	7,7
производство кокса, нефтепродуктов	319,4	61,7	2,2	2,9
химическое производство	2973,2	64,3	20,7	23,2
производство резиновых и пластмассовых изделий	1,8	в 2,1р.	0,0	0,0
производство прочих неметаллических минеральных продуктов	271,4	83,1	1,9	1,7
металлургическое производство	465,6	52,5	3,2	4,5
производство готовых металлических изделий	2,9	16,7	0,0	0,1
производство машин и оборудования	490,5	130,7	3,4	2,1
производство электрических машин и электрооборудования	23,1	7,5	0,2	1,7
производство аппаратуры для радио, телевидения и связи	1,0	в 4,7р.	0,0	0,0
производство изделий медицинской техники, средств измерений, оптических приборов и аппаратуры	25,0	175,3	0,2	0,1
производство судов, летательных и космических аппаратов и прочих транспортных средств	204,0	74,9	1,4	1,5
производство мебели и прочей продукции, не включенной в другие группировки	-	-	-	0,0
обработка вторичного сырья	-	-	-	0,0
производство прочих материалов и веществ, не включенных в другие группировки	12,9	в 5,5р.	0,1	0,0
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды	1127,5	97,2	7,9	6,7
В том числе:
производство и распределение электроэнергии, газа, пара и горячей воды	1083,9	93,7	7,6	6,6
Сбор, очистка и распределение воды	43,6	в 4,0р.	0,3	0,1
Строительство	240,9	26,0	1,7	4,7
Оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования	132,2	78,8	0,9	0,9
В том числе:
торговля автотранспортными средствами и мотоциклами, их техническое обслуживание и ремонт	34,1	53,1	0,2	0,4
оптовая торговля, включая торговлю через агентов, кроме торговли автотранспортными средствами и мотоциклами	74,0	189,6	0,5	0,2
розничная торговля, кроме торговли автотранспортными средствами и мотоциклами; ремонт бытовых изделий и предметов личного пользования	24,1	37,3	0,2	0,3
Гостиницы и рестораны	0,8	16,9	0,0	0,0
Транспорт	1842,3	110,5	12,9	9,5
В том числе:
деятельность сухопутного транспорта	1147,2	184,8	8,0	3,5
деятельность водного транспорта	0,1	7,0	0,0	0,0
деятельность воздушного транспорта	0,3	15,1	0,0	0,0
вспомогательная и дополнительная транспортная деятельность	694,7	66,7	4,9	6,0
Связь	373,3	67,0	2,6	3,2
Финансовая деятельность	105,2	141,0	0,7	0,4
Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг	1544,7	95,4	10,8	9,2
из них:
операции с недвижимым имуществом	1285,7	88,3	9,0	8,0
аренда машин и оборудования	80,8	90,4	0,6	0,5
деятельность, связанная с использованием вычислительной техники и информационных технологий	4,9	58,0	0,0	0,1
научные исследования и разработки	134,0	в 2,2р.	0,9	0,4
предоставление прочих видов услуг	39,3	91,6	0,3	0,2
Государственное управление и обеспечение военной безопасности; обязательное социальное обеспечение	139,0	153,7	1,0	0,5
Образование	148,1	127,8	1,0	0,7
Здравоохранение и предоставление социальных услуг	606,8	в 2,3р.	4,2	1,6
Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг	260,0	в 2,2р.	1,8	0,6
из них:
удаление сточных вод, отходов и аналогичная деятельность	192,9	в 3,6р.	1,3	0,3
деятельность общественных объединений	1,7	50,3	0,0	0,0
деятельность по организации отдыха и развлечений, культуры и спорта	65,4	106,9	0,5	0,3
предоставление персональных услуг	0,0	135,3	0,0	0,0

Основной поток инвестиций в основной капитал (84,2%) всего объема капиталовложений Пермского края направлялся, как и в I квартале 2008 года (85,4%) на развитие следующих видов экономической деятельности – «обрабатывающие производства» - 38,2%, «добыча полезных ископаемых» - 14,4%, «транспорт» - 12,9%, «операции с недвижимым имуществом» - 10,8% и «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» - 7,9%.

Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования без субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности)

Таблица № 6.

	Январь-март 2009		Справочно январь-март 2008 в % к итогу
	Млн. рублей	в % к итогу	Справочно январь-март 2008 в % к итогу
Инвестиции в основной капитал – всего	14343,0	100	100
в том числе по источникам финансирования:
собственные средства	8968,2	62,5	70,7
из них:
прибыль, остающаяся в распоряжении организации	3741,3	26,1	40,7
амортизация	4986,6	34,8	27,6
привлеченные средства	5374,8	37,5	29,3
в том числе:
кредиты банков	642,2	4,5	6,5
из них кредиты иностранных банков	-	-	-
заемные средства других организаций	541,5	3,8	3,1
бюджетные средства	1685,9	11,7	9,9
в том числе:
из федерального бюджета	247,9	1,7	1,0
из бюджетов субъектов Федерации	1304,3	9,1	8,1
средства внебюджетных фондов	9,9	0,1	0,1
прочие	2495,3	17,4	9,7

В структуре инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности) по источникам финансирования наибольший удельный вес приходится на собственные средства – 62,5%. В отчетном периоде снизился удельный вес банковских кредитов. Отмечалось некоторое увеличение доли заемных средств других организаций, а также бюджетных средств. В январе-марте т. г. возрос удельный вес бюджетных ассигнований, как из средств федерального бюджета, так и из средств бюджетов субъектов Федерации.

9.2. Анализ рынка земельных участков.

В настоящем разделе использованы аналитические и статистические материалы, опубликованные на Интернет-ресурсах:

Аналитический центр «Медиана» (источник – http://www.metrosphera.ru);
Пермский торговый дом недвижимости (источник – http://www.ptdn.ru);
Портал Резон: Недвижимость Перми и Пермского края (источник - http://www.rezon-realty.ru)

За период январь-апрель 2009 года средняя цена предложения земельных участков снизилась на 48 процентов. По предложениям, представленным в Пермской мультилистинговой системе, а также газетах «Районы. Кварталы. Квартиры», максимальное снижение демонстрировали участки, расположенные в черте города. Здесь в апреле цены упали на 9,1 процента и составили 170,2 тысяч рублей. Более всего подешевела категория и «земли населенных пунктов» (на 13,6 процента).

Диаграмма №1

В радиусе до 50 км максимальное снижение продемонстрировали земельные участки под личное подсобное хозяйство и садоводство, на 9,3 процента. В апреле средняя цена сотки в данной категории земель составила 27,9 тысяч рублей. Минимальное снижение в этом радиусе продемонстрировали земли под ИЖС - минус 4,2 процента, а также земли промышленности - минус 4,9 процента.

Диаграмма №2

Рассмотрим ценовую картину на рынке земельных участков, расположенных в радиусе 50-100 км от города. Здесь максимум снижения показали земли промышленности (минус 9 процентов, в также земли сельхозназначения (минус 7,9 процента) и земли под индивидуальное жилищное строительство (минус 8,3 процента).

Диаграмма №3

Земельные участки, расположенные в радиусе свыше 100 км потеряли в цене менее значительно. При этом максимум был установлен участками сельскохозяйственного назначения (минус 14,6 процента), минимальное снижение - минус 1,02 процента продемонстрировали участки под личное подсобное хозяйство и садоводчество.

Диаграмма №4

Структура предложения выглядит следующим образом: половина всех предложений земельных участков находится в радиусе до 50 км от города (51 процент). Каждое четвертое предложение - земельный участок в черте города (26 процентов), каждое пятое (18 процентов) - в радиусе от 50 до 100 км. Пять процентов от совокупного предложения - это участки, удаленные от города более чем на 100 километров.

Диаграмма №5

При общем снижении цен на земельные участки, по данным Управления федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, в этом году земельные участки пользуются достаточно большим интересом у пермяков. Статистика УФРС демонстрирует, что за первый квартал текущего года было совершено на 34,5 процента регистрационных действий с земельными участками, чем в соответствующем периоде 2008 года. Отчасти это объясняется тем фактом, что в Пермском крае не снижает темпов рост обращений граждан за государственной регистрацией прав в рамках реализации Закона о «дачной» амнистии. За 1 квартал 2009 года зарегистрировано более 4,6 тысячи прав на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Вывод:

В целом на рынке земельных участков г. Перми и Пермского края в 2009 году сохраняется отрицательная тенденция снижения средней цены квадратного метра, вызванная кризисной ситуацией в экономике страны. По соотношению спроса и предложения сохраняется ситуация значительного превышения предложения над спросом, что может стать причиной дальнейшего снижения цены на землю, в случае отсутствия положительных изменений в общеэкономической ситуации в стране.

10. Принципы оценки стоимости недвижимости.

В основу принципов оценки рыночной стоимости недвижимости положены логика, правила и модели экономического поведения при формировании стоимости товара на свободном рынке. Ниже приведены принципы оценки.

Таблица № 7

Принципы оценки	Содержание принципов
Принципы, основанные на представлениях пользователя.
Принцип полезности.	Устанавливает способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.
Принцип замещения.	Основан на допущении, что разумный покупатель не заплатит за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания.	Установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения имуществом в будущем.
Принципы, связанные с рыночной средой.
Принцип зависимости.	Выясняет, в какой степени стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов, находящихся в сфере его расположения или действия.
Принцип спроса и предложения.	Взаимодействие между спросом и предложением определяет цены на рынке.
Принцип изменения.	Устанавливает, что стоимость собственности непрерывно изменяется во времени, поэтому оценка должна быть привязана к конкретной дате.
Принцип соответствия.	То, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
Принципы, связанные с объектом собственности.
Принцип экономической величины.	Заключается в определении оптимальной в количественном исчислении величины собственности, необходимой для получения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями в данном регионе.
Принцип вклада.	Стоимость любого элемента недвижимости (фактора производства) зависит от величины его вклада в общую стоимость или размеров ее уменьшения при его отсутствии.
Принцип остаточной продуктивности.	Чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Наиболее эффективное использование.
Принцип наиболее эффективного использования.	Наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого участка будет максимальной.

Информация о работе Оценка земельного участка