Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения

С=  1 421 * 240=341 040 руб.

2.6 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания  (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта.

РС= ВС- И+ С                                                                              (8)

РС = 684 794,09 + 341 040= 1 025 834,09 руб

3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:

1. Составляется отчёт о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

2. Выбираем метод оценки и ,соответственно, коэффициент капитализации или норма дисконтирования чистого операционного дохода;

3. Производится оценка недвижимости на основе полученных результатов на предыдущих этапах расчёта.

3.2 Реконструкция отчёта о доходах

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта в аренду

         PGI=S*m*0.8*Ар* k                                                                               (9)

где S- площадь одного этажа, м;

      m- кол-во этажей;

      0,8- коэф., учитывающий отличие площади застройки от площади, сдаваемой                        в аренду;

Ар- ставка аренды $ м/год;

k- курс рубля к доллару США;

        PGI=240*3*0,8*180**29,29= 3 036 787,20 руб.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

        V+L = PGI* + PGI*k                                                                    (10)

где t- общ. число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год);

k-коэф., учитывающий потери при сборе арендной платы ( по заданию=0,07).

         V+L= 3 036 787,20 * + 3 036 787,20 * 0,07= 364 414,46 руб.

3.Прочие доходы

          MI= PGI*(k-1)                                                                                            (11)

  k коэф. прочих доходов ( по заданию = 1,1)

           MI=3 036787,20 * ( 1,1 - 1 )= 303 678,72 руб.

4. Действительный валовой доход

            EGI= PGI-( V+L)+ MI                                                                                   (12)

            EGI = 3 036 787,20 – 364 414,46 + 303 678,72 = 2 976 051,46 руб.

5.  Операционные (эксплуатационные) расходы

            ОЕ = FE+VE+RR                                                                                          (13)

где FE - постоянные расходы ( по заданию=2,2%-налог от стоимости имущ.

                                                           3%- страх платежи от нов. строительства

                                                            7$м/год);

      VE - переменные расходы (по заданию = 25$м/год);

      RR- расходы на замещение короткоживущ. элементов здания ;

     FE = 2,2%* РС+3% ВС+7$м/год* S*m* k=0,022 * 1 025 834,09 +

+0,03 * 1 752 823,91 + 7 * 240 * 3 * 29,29= 222 774,67 руб.

     VE = 25$м/год* S* k=25 * 240 * 3 * 29,29 = 527 220 руб.

      RR = 0,15*( 222 774,67 +527 220)= 112 499,20 руб

     ОЕ=222 774,67 + 527 220 + 112 499,20= 862 493,87 руб

6. Чистый операционный доход

      NOI=EGI-OE                                                                                                      (14)

      NOI = 2 976 051,46 – 862 493,87 = 2 113 557,59 руб.

Реконструкция отчёта о доходах

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

В данной курсовой  работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчёта рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

РС=                                                                                                       (15)

где R-коэфф. капитализации по данному типу недвижимости (по зад= 15%)

РС=  2 113 557,59 руб / 0,15=14 090 383,93 руб

4. Согласование результатов оценки

Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Можно увидеть, что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:

РС=  РС*0,3+ РС*0,7                                                                

                РС=1 025 834,09 * 0,3 + 14 090 383,93 * 0,7= 10 171 018,98 руб.

5. Заключение

Список использованной литературы

1. А.В.Бурков, В.Г.Никифоров, Ю.А.Ростомянц Оценка недвижимости. Методические указания для выполнения курсовой работы. СПб СПГУВК 2006.-47с.

2.Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно практическое пособие.-

М.: ИНФРА-М, 1997.-320с.

2