Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения

1.      Расчётный объём оцениваемого здания определяется по формуле:

     V = L*B*H. м                                                                                            (1)

     V= 40*6*13= 3 120 м

2.  Определяем единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( С, руб/ м) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором  находится объект оценки .

Таким образом выбираем:

       здание склада;

       объём до 10 000

       одноэтажное,

       территориальный  пояс-1

       группа капитальности -3

       стоимость 1 м-5 руб.

3. Производим корректировку единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:

С = С*К,руб/ м                                                                               (2)

где  К─ поправочные коэффициенты на следующие признаки:

К- 1,03- коэф., учитывающий наличие вентиляции;

так как  объём оцениваемого объекта меньше объема объекта-аналога более чем на  20% то поправочный коэффициент  на объём =1,02;

коэф., учитывающий переход от одной группы капитальности к другой = 1,02

С=5 *1,02*1,03*1,02=5,36 руб/м.

4.   Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен. То есть определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969г.  (ВС).   

ВС= (ПП+КИ)= С* V, руб.                                                                    (3)

где V ─ расчётный объём здания, м;

С ─ стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных      корректировок   руб/ м.                                                          

ВС= 5,36*3 120 м= 16 723,2 руб.

5.  Осуществляется перерасчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, то есть определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

         ВС= (ПП+КИ)= (ПП+КИ)* И*И*(1+)*(1+)*(1+)  (4)

        где И- индекс перехода от сметных цен 1969г. к ценам 1984г. ( в исх. дан. = 1,17)

               И- индекс удорожания от цен 1984г. к дате оценки ( прил.6)

               k- коэф. косв.расходов, которые были учтены в ценах 1969г.;

               k- коэф. соответсв. ожидаемой прибыли предпринимателя;

              - сумма ставок всех видов налогов ( прил.7)

                                                                                                                                  приложение 6

                                                                        приложение 7

            ВС=16 723,2*1,17*()* 1,12*1,1*1,118= 1 752 823,91 руб.

2.3 Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ ─ это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту окончания строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда. Возможно лишь некоторое замедление его темпов с помощью ремонта. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта),  который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

И=И+(( ВС- И))                                                                     (5) 

где           И─ накопленный износ здания;

                 И─ величина устранимого износа, руб. (рассчитывается по прил.9);

                 ЭВ ─ эффективный возраст здания, лет;

                 ОЭЖ ─ общая экономическая жизнь здания, лет;

                                                                                                    приложение 9

1. 750п.м.*806/100= 6 045руб.

2. 500 м*16 142/100= 80 710 руб.

3. 50*0,06*22 520= 67 560 руб.

4. 250 м*13 260/100 = 33 150 руб.

5. 700 м*10 540/100=73 780 руб.

6. 600 м*28 646/100 = 171 876 руб.

7. 300 м*878/100 = 2 634 руб.

8. 75шт *5 450/100= 4 088 руб.

9. 600 м*1 654/100=9 924 руб.

10. 3 700м*64/100 = 2 368 руб.

11. 5 200м * 444/100= 23 088 руб.

И= 6 045+80 710+67 560+33 150+73 780+171 780+2 634+4 088+9 924+2 368+23 088= 477 223 руб.

И= 475 223+(58/125*(1 752 823,91-475 223))= 1 068 029,82руб.

2.4 Стоимость здания с учётом накопленного износа

Остаточная стоимость здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

С= ВС- И                                                                                                            (6)

С= 1 752 823,91-1 068 029,82 = 684 794,09 руб.

2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С= S* Ц                                                                                                      (7)

где   S- площадь оцениваемого участка земли м;

        Ц- показатель удельной стоимости 1м земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, $/ м.

Расчёт удельной стоимости приведён в таблице: