Автор работы: Пользователь скрыл имя, 24 Марта 2012 в 21:40, курсовая работа
В курсовой работе требуется определить рыночную стоимость объектов недвижимости производственного предприятия (согласно варианту). Курсовая работа состоит из:
• введения, где кратко раскрывается место и роль рынка недвижимости и института оценки в экономике в целом.
• первой главы, где производится выбор варианта, описывается объект оценки, выполняется краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости.
• во второй и третьей главах выполняется расчёт рыночной стоимости заданных объектов с применением двух подходов (затратного и доходного). Применение третьего подхода (сравнения продаж) предусматривается при оценке рыночной стоимости участка земли.
• в четвёртой главе для окончательного вывода о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки необходимо выполнить согласование результатов расчёта, полученных во второй и третьей главах
В заключении делаются выводы по работе, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объектов, о характере его дальнейшего использования.
Введение
1. Исходные данные для выполнения работы
1.1 Рынок складской недвижимости. 6
2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
2.1 Алгоритм реализации затратного подхода
2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости имущества
2.3 Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
2.4 Стоимость здания с учётом накопленного износа
2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли
2.6 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат
3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
3.1 Алгоритм реализации доходного подхода
3.2 Реконструкция отчёта о доходах
3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации
4. Согласование результатов оценки
5. Заключение
Список использованной литературы
На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных и складских площадей, потенциальные арендаторы, по-прежнему, страдают от дефицита помещений. Кроме ценовых несоответствий это объясняется множеством других причин - например, нередко можно встретить предложения заводов, находящихся на грани банкротства, которые пытаются реализовать свои значительные производственно-складские площади. Чаще всего эти площади давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии. Предложение площадей в специализированных складских комплексах достаточно редки.
Таким образом, предложение складских помещений формируется по следующим направлениям:
-перепрофилирование старых производственных помещений;
-строительство новых логистических центров;
-аренда от КУГИ небольших складских площадей.
Старые заводские помещения сегодня являются основным источником пополнения рынка складских помещений. Компания-собственник может продавать или сдавать в аренду незадействованные площади. Как правило, это "голые" ангары или бывшие производственные комплексы, требующие в обязательном порядке инвестиционных вложений. На их долю приходится больше половины всех выходящих на рынок складов.
Строительство новых складских терминалов ведут, как правило, крупные компании для собственного пользования. Чаще всего это крупные западные холдинги. Постепенно данная тенденция охватывает средние компании, разочарованные имеющимся предложением. В качестве примера можно привести компанию "Лаверна" (оптово-розничный продавец строительных и отделочных материалов), которая ввела в эксплуатацию складской комплекс на территории "Парнас". Инвестиции в проект составили более млн. К основным ценовым характеристикам складских помещений, определяющим уровень арендных ставок, можно отнести:
-транспортная доступность (близость к крупным транспортным магистралям, качество
подъездных путей, возможность маневра большегрузного транспорта);
-состояние помещения;
-наличие необходимых коммуникаций;
-высота потолков;
-техническое оснащение (наличие погрузочно-разгрузочных механизмов, системы регулирования температурного режима и холодильного оборудования, охранная и пожарная сигнализации, телефонные линии и др.);
-наличие железнодорожных путей и пандуса для осуществления разгрузочно-погрузочных работ;
-возможность заезда внутрь помещения автотранспорта;
-наличие автономного входа.
На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается существенный дисбаланс спроса и предложения. Имеющееся на рынке предложение не может удовлетворить растущий спрос, в особенности, на качественные складские площади.
В результате на рынке остро ощущается дефицит качественного предложения. Уровень заполняемости складских помещений классов "В" и "А" близок к 100%.
В соответствии со сложившейся мировой практикой, спрос на крупные высококачественные складские помещения формируется со стороны крупных международных компаний (производителей или логистических компаний). Соответственно, вновь построенные складские помещения классов "А" и "В" должны быть ориентированы на их потребности.
Наиболее востребованные характеристики складов.
Средний и малый бизнес для размещения складов ищет объекты небольшой площади поблизости от станций метро. К таким арендаторам относятся в основном мелкие и средние розничные торговые операторы. Площади востребованных ими помещений составляют 300-500 кв. м.
Наиболее востребованные на рынке аренды складской недвижимости помещения, площадью 1000 - 1500 кв. м. Основными арендаторами таких площадей является средний и крупный бизнес (металло- и деревообработка, крупные торговые операторы).
Достаточно весомую долю в спросе имеют складские помещения, площадью 500 - 1000 кв.м.
Наиболее популярными районами города среди арендаторов складских помещений являются:
на юге: Московский, Фрунзенский раоны;
на востоке: Невский район;
на севере: Выборгский район, частично Приморский район;
вблизи крупных транспортных магистралей: ул. Софийская, пр. Славы, Московский пр., Дальневосточный пр., Выборгское шоссе с выездами из города.
Наиболее востребованное на рынке складское помещение - одноэтажное отдельностоящее здание с выровненными полами, выдерживающими большие нагрузки, высотой 5-7 м. Здания 2-3 этажные также рассматриваются потенциальными арендаторами/покупателями, но только при наличии грузовых лифтов.
Складские помещения в наличии имеются у немногих компаний, поэтому в основном склады берутся в аренду. К основным владельцам и арендаторам можно отнести: крупные отечественные и иностранные производители, торговые сети, а также компании, оказывающие услуги по логистике. Среди арендаторов наиболее часто встречаются производители мебели, строительных материалов, электроники, пищевых продуктов и напитков.
Ниже приводится перечень основных факторов, влияющих на цену аренды нежилых помещений в Санкт-Петербурге. В силу того, что коммерческая недвижимость по сравнению с жилой предполагает гораздо большее разнообразие типов объектов и гораздо больший разброс сдаваемых площадей, при оценке стоимости аренды нежилых помещений приходится учитывать и большее количество ценовых факторов. К таким факторам, определяющим стоимостные характеристики арендных ставок нежилых помещений, относятся:
местоположение;
общая площадь объекта;
параметры (площади, размеры, высота) и планировки помещений;
состояние помещения и здания, в котором оно находится;
тип здания;
имеющиеся коммуникации (телекоммуникации, водоснабжение, электричество и т. д.);
обеспеченность ресурсами (ограничения по электрической мощности, потребляемой тепловой энергии, воды и пр.);
вид нежилого помещения (офис, склад, магазин, кафе и др.);
характер расположения помещений (автономно или в составе бизнес-центра, торгового комплекса, промышленной зоны и т. п.);
наличие, уровень и состояние специализированного технического оборудования в сдаваемом объекте;
наличие подсобных помещений (например для персонала, кладовые, раздевалки);
набор и качество услуг, которые может получить арендатор, сняв данное помещение (Интернет, охрана, «ресепшн», клининг, складской учет и др.);
необходимость доставки сотрудников к месту работы;
вид передачи прав на пользование помещением (аренда от КУГИ, прямая аренда, то есть от собственника, субаренда, продажа прав аренды и др.).
Первые шесть факторов относятся к так называемым общим факторам, которые влияют на стоимость любого объекта недвижимости независимо от ее вида. О таких ценовых факторах смотрите на этой странице. Остальные из приведенных факторов характерны именно для коммерческой недвижимости, и их влияние на цены нежилых помещений при аренде достаточно велико. Заметим, что они могут иметь неодинаковую значимость для разных типов помещений. К тому же для разных типов нежилых площадей дополнительно могут иметь место свои специфические факторы, оказывающие влияние на стоимость аренды помещения данного типа.
Основные требования арендаторов.
Требования арендаторов, предъявляемые к складским помещениям, постоянно растут, однако возможности арендодателей им не отвечают. Большинство предлагаемых складских помещений (о чем уже было сказано выше) являются перепрофилированными производственными площадками, предлагаемыми заводами и фабриками, которые являются собственниками простаивающих цехов и свободных складов. В основном эти помещения не подходят под цели специализированных складов. В них отсутствуют погрузочное оборудование, холодильные помещения, не соблюдаются необходимые меры безопасности, требования санитарии и условия температурного режима хранения продуктов и медпрепаратов. Клиенты все чаще предпочитают арендовать современные складские помещения при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, растаможивание, логистические услуги и т.д.).
Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв. м должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы - с антипылевым покрытием, а также система принудительной вентиляции и пожаротушения.
Основные требования арендаторов к складским помещениям:
-наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
-наличие отопления;
-близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
-высота потолков - 7-9 метров (обеспечение возможности складирования грузов по высоте -в несколько ярусов, при этом возможность достаточного отопления);
-складские помещения должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, -температурным режимам;
-наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.
Обзор рынка складской недвижимости Петербурга. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Специалисты компании Colliers International подготовили аналитический обзор рынка складской недвижимости Петербурга за I полугодие 2010 г. Предложение В I полугодии 2010 г в Петербурге в эксплуатацию были сданы два логистических комплекса общей площадью около 46000 кв. м. Складские помещения в новых комплексах предназначены собственниками для оказания услуг ответственного хранения и фактически не представлены на открытом рынке аренды. Одновременно с этим один из действующих спекулятивных складов был продан. Бывший складской комплекс ПНК-1 приобрел отечественный ритейлер ТД «Интерторг». Компания развивает сети «СемьЯ» и «ИдеЯ» и планирует использовать приобретенный склад для организации собственной логистики. По итогам шести месяцев 2010 г. общий объем складских площадей увеличился на 2% и составил около 1,12 млн. кв. м (включая логистические комплексы и спекулятивные склады, не включая склады под собственные нужды и холодильные склады). Складские комплексы класса А, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2010 г.
До конца текущего года к вводу в эксплуатацию планируется около 46000 кв. м новых складских площадей. Строящиеся складские комплексы классa A, ввод в эксплуатацию которых планируется до конца 2010 г.
Спрос По итогам I полугодия 2010 г. средний уровень вакантных площадей на рынке качественной складской недвижимости снизился до 24% и составил 225000 кв. м. Снижение вакансии стало возможным за счет повышения спроса и заключения ряда крупных сделок по аренде складских помещений. В целом общий объем чистого поглощения площадей на рынке качественной складской недвижимости за шесть месяцев 2010 г. составил порядка 110000 кв. м, что в 2,7 раз больше по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года.
Сегодня можно с уверенностью констатировать, рынок производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга восстанавливается. Желание арендаторов оптимизировать логистический процесс, улучшить условия, а, возможно, стать обладателем собственного логистического центра – становится явным показателем оживления и перспективы дальнейшего развития рынка. При условии сохранения объема спроса и поглощения складских площадей на аналогичном уровне, доля вакантных площадей, по оценкам аналитиков Colliers International, сократится до конца года до 17%. С начала года рынок продемонстрировал повышение активности спроса и увеличение объема арендуемых секций: 50% всех сделок текущего года составили сделки площадью более 10000 кв. м, 32% – сделки площадью от 5000 до 10000 кв. м. Таким образом, 82% сделок первого полугодия – это крупные сделки площадью более 5000 кв. м.
Структура спроса на складские площади по профилям арендаторов также изменилась.
По итогам первого полугодия наиболее активными оказались производственные компании, включая компании автомобильной промышленности (в совокупности 32% от общего объема сделок), торговые сети (28%) и логистические операторы (23%). В начале года рынок складской и индустриальной недвижимости продемонстрировал активизацию спроса не только на аренду производственно-складских площадей, но и увеличение интереса к покупке объектов индустриальной недвижимости, а также к реализации концепции built-to-suit (строительство под заказчика). По нашим прогнозам, в 2010-2011 гг. эти тенденции будут только усиливаться. Ставки аренды Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения за шесть месяцев 2010 года не претерпели изменений и составляют: для класса А – $90-110 за кв. м в год, для класса В $80-100 за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. Индивидуальный подход к каждому клиенту остается основным принципом работы складских девелоперов. Сегодня арендодатели готовы предлагать своим клиентам льготные условия аренды на первые год или два, инвестировать в приобретение стеллажного оборудования и погрузо-разгрузочной техники (как правило, с включением и разбивкой всех инвестиций на весь срок аренды). Главная задача девелопера сегодня – помочь арендатору максимально комфортно войти в проект. Выводы и прогнозы Основным трендом первых шести месяцев 2010 г. стало повышение активности спроса со стороны арендаторов на рынке качественной производственно-складской недвижимости Петербурга. В этот период был заключен ряд крупных сделок по аренде. Потребность в производственно-складских помещениях под нужды компаний автомобильной промышленности увеличивается. Так, в 2009 г. шведский концерн Scania арендовал 10 000 кв. м в складском комплексе AKM Logistics. В 2010 г. международные производители Grupo Antolin и JCI арендовали в совокупности около 25 000 кв. м индустриально-складских площадей. Среди основных тенденций шести месяцев 2010 г. следует отметить увеличение активности арендаторов менее качественных производственно-складских помещений, рассматривающих возможность оптимизации складской логистики посредством использования новых технологий и аренды современных складских терминалов. В связи с существующим уровнем вакантных площадей в действующих складских комплексах многие девелоперы отказались от реализации проектов в ближайшие год-два. Собственники находятся в ожидающей позиции, анализируя текущие изменения на рынке, изучая спрос, его характеристики, разрабатывая новые решения для потенциальных клиентов. Однако мы прогнозируем выход на рынок нескольких спекулятивных проектов, расположенных в северной части города, но не ранее 2012 г. На сегодняшний день на рынке Петербурга и Ленинградской области дан старт проектам и сделкам, реализованным по схеме built-to-suit. Интерес к строительству под заказчика проявляют производственные компании и компании с высокой интенсивностью обработки грузов, требующие, как правило, большее количество погрузо-разгрузочных доков, наличие пандуса, площадки для стоянки автотранспорта и предъявляющие ряд других специфических требований. Концепция built-to-suit также интересна компаниям, которым необходимо совмещение различных температурных режимов хранения в одном комплексе. Вывод производства старого формата за пределы города является новым шагом в развитии промышленных предприятий и Петербурга в целом. Строительство современных производственно-складских помещений позволяет не только использовать новые технические возможности, но и выйти на более высокий качественный уровень производственных процессов. В рамках стратегии «Фарма-2020» продолжает свое развитие и формирование новый фармацевтический кластер. Сегодня проекты, связанные с фарминдустрией, имеют одно из приоритетных значений для экономики города. Первыми предприятиями нового кластера стали четыре компании: «Герофарм», «Биокад», «Неон» и «Самсон-Мед». Интерес к новому кластеру сегодня проявляют и иностранные фармацевтические производители. Разработав целый ряд мер поддержки фармацевтических предприятий, Правительство Санкт-Петербурга предлагает сегодня одни из лучших в России условия для инвестирования: подготовленные земельные участки, налоговые льготы и др. Венера Лаухина, заместитель директора Департамента складской и индустриальной недвижимости. (Источник: АСН Инфо) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:
1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учётом накопленного износа (п.1-п.2).
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.3+п.4). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.
Стоимость нового строительства─ это стоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.
Восстановительная стоимость ─ это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.
Стоимость замещения ─ это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных Работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.
Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым « Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.