j  - обозначение года проекта ;

           i –ставка дисконтирования денежного потока;

           t - срок проекта ;

          ML – основная сумма кредита

   Предположим, что покупатель (инвестор) оцениваемого объекта (квартиры) планирует использовать его в коммерческой деятельности на протяжении 2 лет, а затем продать. Для покупки объекта собственных средств недостаточно, и он берет кредит в банке на сумму 600 000 руб. сроком на 3 года под 14% годовых с ежемесячным начислением платежей. Годовой денежный поток складывается из величины чистой прибыли, получаемой от эксплуатации объекта, за вычетом расходов по обслуживанию долга.

  Предположим, что чистый операционный доход в  первый год составит 360 000 руб., а затем каждый год будет увеличиваться на 8 %. Предполагаемая цена продажи объекта через 2 года равна 2300000 руб.

  Годовые платежи по обслуживанию долга (DS) рассчитаны как произведение коэффициента капитализации заемного капитала на размер кредита (ML). В свою очередь коэффициент капитализации заемного капитала рассчитан умножением взноса на амортизацию денежной единицы F6 (14%, 3 года, ежемес.) на 12. Таким образом:

    Коэффициента капитализации заемного капитала = 0,0341776*12=0,4101312.

  DS = 0,4101312 · 600 000 = 246078,72 руб.

  Невыплаченный остаток кредита (BAL) рассчитывается произведением ежемесячного платежа на текущую стоимость аннуитета F5 (14%, 2 года, ежемес.):

  BAL = (246078,72 / 12) ·20,624 = 422927,29 руб. 

   Таблица 8 – Расчет денежных потоков инвестора

   Продолжение таблицы 8

 

   Теперь, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать настоящую  стоимость всех будущих денежных потоков, для чего воспользуемся  методом дисконтирования, подставив  рассчитанные в таблице 8 значения, приняв ставку дисконтирования, равную 15 %.

   Суммарный денежный поток 2-го года (ДП₂) будет равен чистому опера- 
ционному доходу этого года (ЧОД₂), минус платежи по обслуживанию долга, плюс доход от реверсии (Rev), минус невыплаченный остаток долга 
(OS):   

   ДП₂ = ЧОД₂ –  обслуж-е долга + Rev  – OS. 

  ДП₂ = 388800 - 246078,72 + 2300000 - 422927,29 = 2019793,99

  Коэффициент дисконтирования находится по следующей  формуле:

  где Е – ставка дисконта, принятая 0,15;

  t_m – t₀ — промежуток между оцениваемым периодом и моментом приведения.

Таблица 10 - Расчет настоящей стоимости будущих денежных потоков

 

   Используя общую модель ипотечно-инвестиционного  анализа, определим стоимость объекта  оценки доходным методом:

V = 1725379,03 + 600 000 = 2325379,03 руб.

 

   4. Согласование  результатов и  заключение о рыночной

   стоимости объекта

 

   Результаты методов, использованных в настоящем отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

   Весовые коэффициенты определены на основании  следующего:

   - при использовании сравнительного метода, результат оценки получен в основном на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами;

   - слабостью доходного метода является отсутствие четкой зависимости величин арендных ставок сдаваемого в аренду объекта от его качества

   - затратный метод полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом.

   Таблица 10 – Расчет весового коэффициента

 

   В ходе применения различных методов  определения стоимости объектов оценки, были получены следующие результаты, приведенные в таблице 11.

   Таблица 11 - Согласование результатов 

 

   При оценке объекта были применены все  возможные походы к оценке рыночной стоимости. На основе имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки, можно сделать следующий вывод:

   Рыночная  стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул.Братьев Кашириных , д.101, кв.195, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 20 декабря 2010 г. составляет с учетом допустимого округления

Сит = 0,737*1333907+0,137*2325379+0,127*1296373= 1464819 рублей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

Для оценки недвижимости используют несколько  подходов:

1. затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,
2. сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,
3. доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

Как видно, такая оценка недвижимости – это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный характер. Отчёт о недвижимости зависит от назначения объекта: для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для жилой – сравнительный, для первичного рынка – затратный. 

 

   Список  используемой литературы

1. Интернет  www.74.ru
2. Григорьева В.В.Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты .-М.: ИНФРА –М, 2007,-320С.
3. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости.- М.: РДЛ,2008
4. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Акад. Нар. хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации. – М.: Дело, 2005

   5. Белых Л.П. Формирование портфеля  недвижимости.- М.: Финансы и     статистика,2000

   6.  Гранова И.В. Оценка недвижимости. Учебное пособие.– СПб.: Питер , 2009.-  208 с.

   7.  Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка  недвижимости.Учебник.-М.: Финансы   и статистика , 2006.- 496 с.