Оценка объекта недвижимости

   - сбор и проверка информации  по каждому отобранному объекту  о цене продажи и запрашиваемой  цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

   - анализ и сравнение каждого  объекта с оцениваемым по времени  продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

   - корректировка цен продажи   или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

   - согласование скорректированных  цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

   Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги:

   Объект  № 1. Однокомнатная квартира по адресу: ул. Комсомольский пр-кт, д. 47 Характеристика квартиры: 4 этаж 9-этажного панельного жилого дома,

общая площадь квартиры – 36 кв.м., серия: ленинградский проект, отделка: ремонт, окна: пластиковые стеклопакеты, санузел: раздельный.

   Дополнительно: близость остановки, детская площадка, лифт, автостоянка, парковка, железная дверь, домофон, балкон, интернет, телефон Квартира в хорошем состоянии. Тихий, чистый двор. Остановка в 2-х минутах ходьбы. Рядом школа, детский сад.

 Стоимость  квартиры: 1 440 000 руб.

   Объект  № 2. Однокомнатная квартира по адресу: 250 лет Челябинска ул, д. 32. Характеристика квартиры: 6 этаж 10-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 34 кв.м., отделка -  евроремонт, окна - пластиковые стеклопакеты, санузел – раздельный.

   Дополнительно: близость остановки, детская площадка, лифт, автостоянка, парковка, железная дверь, домофон, балкон, интернет, телефон Этаж высокий, квартира с ремонтом, новая сантехника. Квартира в отличном состоянии. Хорошее месторасположение.

   Стоимость квартиры: 1 320 000 руб.

   Объект  № 3. Однокомнатная квартира по адресу: Пионерская ул, д. 6

   Характеристика  квартиры: 15 этаж 15-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 31 кв.м., окна - пластиковые стеклопакеты .

   Дополнительно: близость остановки, детская площадка, автостоянка, парковка, железная дверь, домофон, балкон, интернет, телефон Хорошая, чистая квартира. Ремонт обычный. Окна деревянные. Тихий двор. Во дворе замечательная детская площадка.

   Стоимость квартиры: 1 250 000 руб.

   Объект  № 4. Однокомнатная квартира по адресу: ул. Солнечная ул, д. 6б

   Характеристика  квартиры: 3 этаж 5-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 32 кв.м., срок эксплуатации: 10-25 лет, отделка: ремонт, окна: деревянные, санузел: совмещенный.

   Дополнительно: детская площадка, железная дверь, домофон, балкон. Хорошая чистенькая квартира, большой балкон на 2 окна (кухню и комнату), один собственник.

   Стоимость квартиры: 1300 000 руб.

   Расчет  рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода приведен в таблице 7. Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная в рамках сравнительного метода составляет: 1 333 907 рубля. 

   Таблица 7 – Расчет  стоимости объекта оценки сравнительным методом

 
 
 

   Продолжение таблицы 7

 

   Примечание  к таблице 7:

   Корректировка на условия рынка. Все квартиры, отобранные для сравнения, находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, поэтому корректировка на условия рынка равна 0.

   Корректировка на торг. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтовских компаний величина торга в среднем составляет 4 %. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере  -4%.

      Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Объект-аналог № 4  находится внутри квартала, слишком далеко от транспортной системы, расстояние до центра по сравнению с объектом оценки больше, принимаем повышающую корректировку, равную 4. К объекту № 2 примем также повышающую корректировку на 2 %, дом расположен далеко от транспортной остановки. Местонахождение объектов-аналогов №1 и №3 по привлекательности соответствует оцениваемому объекту. Поэтому корректировка на местоположение для данных объектов-аналогов равна 0.

      Корректировка на техническое состояние. Техническое состояние объекта №2 лучше, чем у объекта оценки, дом построен позже, квартира с хорошим евроремонтом, поэтому делаем понижающую корректировку на - 4 %. Объект- аналог №4 по техническое состояние также не соответствует объекту оценки, окна деревянные, санузел совмещенный, отделка хуже, поэтому делаем повышающую корректировку на +3 %. Объекты-аналоги №1 и №3 имеют состояние аналогичное объекту оценки. Поэтому корректировка на техническое состояние для них равна 0.

   Корректировка на площадь квартиры. Объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.

   Корректировка на этаж. По данным риэлторов стоимость одного квадратного метра однокомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 4 % стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому принимается повышающая поправка равная 4 %.

   3.3 Расчет стоимости  объекта оценки в рамках доходного

     метода

 

   Доходный  подход представляет собой процедуру  оценки стоимости недвижимости, основанную на представлении о том, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

   При использовании доходного подхода  точность оценки в значительной степени зависит от величины прогнозируемых доходов. На величину дохода оказывает влияние множество факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки местоположение земельного участка и качество сооружений на нем наличие и строительство объектов инфраструктуры показатели характеризующие состояние национальной экономики и др.

   Алгоритм  определения стоимости недвижимости с помощью общей модели ипотечно-инвестиционного анализа:

   1. Формулирование условий финансирования проекта:

      - сумма кредита;

      - процент по кредиту;

      - срок  кредита.

   2. Построение денежного потока  регулярных доходов.

   3. Определение денежного потока  от реверсии.

   4. Формирование схемы денежных  потоков по интересам.

   5. Определение нормы отдачи  от  собственного капитала.

   6. Определение стоимости собственности  по формуле

            t

   V = ∑ PV ((NOI- DS); (i ; t)) + PV ((TG – BAL); (i; t)) + ML,                         

          j =1

   где V – стоимость собственности;

          PV – настоящая стоимость предполагаемых  денежных потоков;

          NOI –годовой чистый операционный доход ;

          DS – годовая сумма обслуживания долга;

          ТG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

          BAL – невыплаченный остаток кредита на момент продажи