Налогообложение недвижимости в РФ

     К настоящему времени во многих странах  накоплен богатый опыт налогообложения  недвижимости. Мировая практика уже  выработала основные принципы, позволяющие  организовать налогообложение наиболее рациональным образом. Эти принципы в той или иной степени нашли отражение в законодательстве большинства стран. К ним можно отнести, в частности, следующее.

     1. Объектом налогообложения как  правило выступают именно земля,  здания и сооружения, поскольку их в отличие от движимого имущества относительно легко выявить и идентифицировать.

     2. В качестве основы для исчисления  базы налога чаще всего выступает  рыночная стоимость облагаемых  объектов, что стимулирует их  экономически наиболее рациональное  использование.

     3. При определении стоимости недвижимого  имущества обычно используется  не индивидуальная оценка каждого  отдельного объекта, а массовая  оценка на основе применения  стандартных процедур расчета  стоимости объектов для целей  налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах. В настоящее время при проведении массовой оценки широко используются компьютеры.

     4. Льготы предоставляются либо  социально незащищенным налогоплательщикам, либо по типам недвижимости, обеспечивающим осуществление общественно-полезных видов деятельности, либо по объектам, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, чтобы избежать “перекладывания денег из одного кармана в другой”. Преимущество обычно отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков, в соответствии с принципом: налогом непосредственно облагается сама недвижимость, а не ее владелец.

     Какие же принципы могут  быть положены в основу концепции налога на недвижимость в  российской экономике? Прежде всего, учитывая мировой опыт, при определении базы налога наиболее целесообразным представляется включать в нее только здания, сооружения и земельные участки и исходить при этом из их оценочной стоимости, рассчитанной с помощью применения методов массовой оценки на основе рыночной стоимости. В настоящее время в большинстве городов России уже сложился рынок жилых и коммерческих зданий и помещений, а также проводились аукционы по продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения. Поэтому в процессе массовой оценки недвижимости может быть применен метод сравнения продаж, где способ расчета оценочной стоимости определяется исходя из данных реальных сделок. В то же время рынок недвижимости промышленного назначения развит слабее, поэтому возможна ее оценка и по полной восстановительной стоимости, то есть затратным методом. В качестве базы налога в любом случае будет браться капитальная, а не арендная стоимость. Это позволит единообразно оценивать недвижимость различного назначения, в то время как рынок аренды в регионах России пока охватывает лишь отдельные категории объектов.

     По  своему характеру налог на недвижимость должен быть местным налогом, способствующим более рациональному использованию  имущества и экономическому развитию регионов. Учитывая задачу развития самоуправления субъектов Федерации, логичным представляется, что среди всех прочих принятых в законодательстве России налогов, таких, как налоги на прибыль, на добавленную стоимость и т.д., именно налог на недвижимость больше всего подходит для того, чтобы передать его администрирование в ведение местных органов власти, а поступления от него в большей своей части или полностью направлять в местный бюджет. В соответствии с задачей развития местного самоуправления, ставка налога должна быть не фиксированной, а переменной, то есть утверждаться органами законодательной власти регионов, исходя из потребностей местных бюджетов. Очевидно, также, что поскольку налог на недвижимость будет вводиться взамен существующих налогов на имущество физических лиц, имущество предприятий и землю, то ставка нового налога на этапе его внедрения должна определяться таким образом, чтобы возместить потери доходной части местного бюджета от отмены перечисленных старых налогов. Кроме того, нежелательно, чтобы арендаторы земли и муниципальной нежилой недвижимости, а также наниматели квартир платили меньше, чем их собственники. Это могло бы затормозить развитие рынка недвижимости в городах России, так как быть собственниками стало бы невыгодным. Поэтому необходимыми представляются координация величины эффективных ставок налога на недвижимость с размерами арендной платы юридических лиц за государственные (муниципальные) здания, сооружения, помещения и землю, а также выделение в составе платежей физических лиц за жилье платы за найм. Последняя должна определяться таким образом, чтобы превышать потенциальную сумму налога на недвижимость за данную квартиру или индивидуальный дом, и кроме этого, покрывать расходы города на капитальный и текущий ремонт зданий, техническое обслуживание жилых помещений и уборку придомовой территории.

     Отдельной проблемой является установление льгот  по новому налогу. Действующие законы о налоге на имущество физических лиц, налоге на имущество предприятий  и плате за землю предусматривают предоставление освобождений от уплаты налогов для более чем двадцати категорий юридических и физических лиц, а также видов имущества. Вряд ли было бы целесообразным переносить их всех и в нормативные акты, относящиеся к новому налогу на недвижимость. Дело в том, что как правило льготы в отношении имущественных платежей имеют тенденцию к охвату более широкой налогооблагаемой базы, чем это необходимо в действительности. Поэтому было бы желательным предоставлять льготный режим налогообложения главным образом не по категориям плательщиков, а по типам недвижимости. Так, допустим, можно льготировать объекты социально-культурного назначения, но именно саму недвижимость, а не те юридические лица вообще, которые ей владеют. Это может быть сделано как путем полного освобождения определенного вида недвижимости от уплаты налога, так и через использование специальных коэффициентов налогообложения. Учитывая исторически сложившуюся в России практику, нельзя допустить резкого возрастания платы за жилую недвижимость, для которой также должен быть установлен коэффициент налогообложения. В отношении же налогоплательщиков сохранение льгот несомненно необходимо, в первую очередь, для наименее социально защищенных категорий граждан - пенсионеров и инвалидов. В целом, определение именно недвижимости, а не налогоплательщика в качестве объекта налогообложения способно обеспечить большую стабильность местной налогооблагаемой базы, а также упростить процедуры администрирования налога.

     Система налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости сегодня действует во многих странах мира. Она хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций. При последовательном проведении концептуальных принципов налогообложения недвижимости эта система может быть успешно внедрена и в Российской Федерации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.3 Реформирование налогообложения недвижимости

     История вопроса. Существующая система имущественных налогов для юридических лиц тормозит инвестиции, делает невыгодным обновление основных фондов предприятий-производителей. Платежи за землю нестабильны, ставки налога и арендной платы меняются практически ежегодно, что затрудняет расчеты экономической эффективности инвестиционных проектов, особенно средне- и долгосрочных. Существенная разница в налогообложении имущества юридических и физических лиц стимулирует искусственное снижение налогового бремени путем переоформления объектов на физических лиц.

     Налогообложение имущества физических лиц неэффективно с фискальной точки зрения (по большой  части объектов сборы меньше, чем расходы на управление налогом), и не обеспечивает справедливого распределения налогового бремени. Значительная часть наиболее дорогих вновь построенных объектов не облагается налогом, поскольку законодательство не требует их ввода и регистрации прав. Методики определения налогооблагаемой стоимости устарели, жилье лучшего качества и местоположения часто по инвентаризационной стоимости дешевле, чем крупнопанельные отдаленные новостройки, в отличие от рыночной стоимости.

     Эти недостатки существующей системы были учтены Минфином России при подготовке Налогового Кодекса, который предусмотрел возможность замены налогов на имущество и землю консолидированным налогом на недвижимость.

     Почему  сегодня так нужен  новый налог на недвижимость по рыночной стоимости. Незыблемым постулатом новой реформы провозглашено сохранение на первом этапе прежнего уровня налоговых поступлений и более справедливое распределение налогового бремени. Однако мы не станем говорить о финансовых последствиях реформы, гарантирующих надежное и прирастающее год от года наполнение местных бюджетов. Здесь финансовые выгоды очевидны. Менее очевидны ожидаемые социально-экономические последствия, которые, однако, более значительны, чем финансовые.

     Замена  единым налогом на недвижимость трех существующих налогов на имущество юридических и физических лиц и на землю имеет серьезные предпосылки и способна повлечь за собой благотворные социально-экономические последствия. Помимо ожидаемых очевидных выгод необлагаемого инвестирования в главные средства производства - оборудование, станки, механизмы и т.п. - имеются более глубинные преимущества переноса налогового бремени с имущества на недвижимость:

     Недвижимость  в отличие от имущества является опосредованным объектом потребления  и производства (стены, полы и потолки зданий лишь создают необходимые условия для них). Высвобождение же имущества от налогового бремени самым непосредственным образом влияет на рост потребления и производства.

     Налогообложение возможных «излишков» недвижимости (помещений, зданий, земли), помимо поощрения принципов социальной справедливости, не только не препятствует нормальному росту потребления и производства, но и стимулирует их эффективность.

     Недвижимость  как база налогообложения менее  подвержена экономической и политической конъюнктуре, чем имущество, более стабильна и консервативна (в смысле убытия и прироста), а ее рыночная стоимость в ближайшей перспективе будет заметно расти. Поэтому гарантии налоговых поступлений в развитие социальной сферы городов делаются гораздо более надежными.

     Кроме того новый налог способен во многом преодолеть социальные издержки приватизации - чем больше приобретенного в ходе ускоренной приватизации государственного (общенародного) имущества, основную долю которого составляет недвижимость, тем ощутимее налоговое бремя по ее реальной рыночной стоимости.

     Наконец, единый налог на недвижимость на основе ее рыночной стоимости неизбежно  станет стимулом развития самого рынка  недвижимости, который для нас - не самоцель, а эффективный инструмент городского развития. При очевидной незрелости сегодняшнего рынка, применяемая методика массовой оценки объектов недвижимости позволяет учитывать ближайшие позитивные тенденции рынка, давая тем самым импульс к его интенсивному развитию и его позитивному влиянию на жизнь городов и их населения.

     Разумно организованная городская среда  превращает неодушевленные объекты  недвижимости и землю под ними в живой организм, удобный для  производства и потребления жизненных  благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью.

     Настало время решительно отказаться от повсеместной практики неэффективного распределения  и использования земельных и  пространственных ресурсов. Новый налог  на недвижимость - и, в первую очередь, не ее земельную составляющую - исключит неэффективное землепользование.

     Сегодня наблюдается значительное увеличение плотности населения (а значит и  насыщенности городской среды при  низком ее качестве) в периферийных районах при недостаточном использовании  земель центральной части города, переизбытке и неэффективном расположении промышленных зон, существенном дефиците жилья и недвижимости коммерческого назначения и других проблемах. Исправить такую ситуацию способно развитие рынка недвижимости, земельного рынка, когда более производительные землепользователи смогут одерживать верх над менее эффективными в борьбе за лучшие участки земли. В процессе функционирования рынок будет стимулировать наиболее прибыльные виды деятельности, которые связаны с освоением земли до наиболее эффективного и наилучшего ее использования для конкретного места в конкретном городе. Это неизбежно приведет к высокоинтенсивному землепользованию в городах с рыночным развитием. В качестве регуляторов стихийного рынка (особенно на начальных этапах) останутся лишь разумные социально-градостроительные и экологические концепции, учитывающие культурно-исторические особенности городов. Планирование в рыночной экономике не препятствует, а помогает структурно-пространственной организации землепользования, сформированной под влиянием рыночных рычагов.

     Положительные стороны налогообложения  недвижимости. В Российской Федерации все более очевидным становится тот факт, что социальные реформы, уже и так существенно запаздывающие, не могут более финансироваться за счет усиления налогового бремени, возлагаемого в первую очередь на население и на предприятия. Вместо этого на всех уровнях управления следует предпринять эффективные меры, направленные на увеличение средств, находящихся в распоряжении федеральных, региональных и местных органов управления. Это может быть сделано путем реализации следующих шагов:

• Снижение затрат на администрирование налогов и на функционирование налоговой службы за счет консолидации и рационализации управления
• Расширение налогооблагаемой базы за счет включения в нее новых объектов
• Рост поступлений от подоходного налога и НДС благодаря улучшению экономической ситуации.