Налоги при сделках с имуществом юридических и физических лиц в Российской Федерации

 

Пример 2 к пункту 2.2.7. (Установление срока нахождения имущества в собственности налогоплательщика)

В соответствии со свидетельством о праве собственности квартира являлась объектом индивидуального права собственности мужа с 2002 г. В результате развода общее имущество супругов было разделено между супругами по их соглашению, согласно которому полное право распоряжения этой квартирой в апреле 2009 г. получила бывшая жена. В декабре 2009 г. бывшая супруга продала квартиру за 2,5 млн. руб. Исходя из правоустанавливающих документов срок нахождения проданного имущества в собственности налогоплательщика, реализовавшего квартиру, составляет менее трех лет. В связи с этим при декларировании в 2010 г. доходов от продажи квартиры налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, не превышающего 1 млн. руб.

Вместе с тем с учетом п. 1 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 02.11.2006 N 444-О при установлении периода, в течение которого отчужденное налогоплательщиком имущество находилось в его собственности, должны приниматься во внимание положения п. 1 ст. 256 ГК РФ, провозглашающие, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Пунктом 4 ст. 256 ГК РФ предусмотрено, что определение долей супругов в общем имуществе производится при его разделе в порядке, установленном семейным законодательством. На основании ст. ст. 38 и 39 Семейного кодекса Российской Федерации общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. При этом доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Таким образом, срок владения одним из супругов конкретным объектом имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты приобретения этого объекта на имя любого из супругов ранее.

Следовательно, в данном случае бывшая супруга при декларировании в 2010 г. дохода от продажи квартиры вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в полной сумме, полученной ею при продаже указанного имущества, т.е. в размере 2,5 млн. руб., как недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

 

Пример 3 к пункту 2.2.7. (Установление срока нахождения имущества в собственности налогоплательщика)

Налогоплательщиком в  связи со сносом дома в декабре 2008 г. была получена новая квартира, которую он продал в 2009 г. за 3 млн. руб. Рассмотрим, как в этом случае будет определяться период нахождения квартиры в собственности налогоплательщика для целей получения имущественного налогового вычета по доходам от продажи объекта недвижимости: как находившегося в его собственности менее трех лет или, учитывая, что квартира получена взамен утраченной им при сносе дома, может быть учтен также и период, когда в собственности налогоплательщика находилась квартира в снесенном доме.

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости, связанные со спецификой предмета купли-продажи, определены параграфом 7 гл. 30 части второй ГК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества (в частности, расположение конкретной квартиры в составе многоквартирного жилого дома). При отсутствии в договоре этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В данном случае предметом  договора купли-продажи недвижимости может являться только новая квартира, принадлежащая налогоплательщику менее трех лет, поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации этого права.

Таким образом, для целей  определения размера имущественного налогового вычета, который может быть предоставлен налогоплательщику в отношении доходов от продажи новой квартиры, срок нахождения реализованного имущества в собственности налогоплательщика исчисляется от даты государственной регистрации права на эту квартиру. Поэтому при декларировании в 2010 г. доходов от продажи этой квартиры как объекта недвижимости, находившегося в его собственности менее трех лет, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, не превышающего 1 млн. руб.

 

Пример 4 к пункту 2.2.8. (Продажа недвижимого имущества, находившегося в общей долевой или совместной собственности)

Физическое лицо, владеющее  на праве собственности 1/2 доли в  квартире менее трех лет, в марте 2009 г. продало свою долю в квартире независимо от второго совладельца  этой квартиры, с которым они не состоят в родственных отношениях, за 1,2 млн. руб. Второй совладелец, владеющий на праве собственности 1/2 доли в квартире более трех лет, продал свою долю в квартире в сентябре 2009 г. за 1,3 млн. руб. Определим, в каком размере может быть предоставлен имущественный налоговый вычет каждому из бывших совладельцев в отношении доходов, полученных ими от продажи принадлежащих им долей в квартире при подаче ими в налоговый орган налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ за 2009 г.

В данном случае в обоих  случаях предметом договора купли-продажи  являлась доля в квартире, выделенная в натуре, а не доля в праве собственности на это имущество. Исходя из этого при продаже выделенной в натуре доли в квартире налогоплательщику, владеющему на праве собственности 1/2 доли в квартире менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен либо в размере полученного дохода, но не более 1 млн руб., либо в размере фактически понесенных расходов по приобретению этой доли в квартире, если налогоплательщик производил расходы по приобретению реализованного им объекта жилья ранее.

У другого налогоплательщика, владевшего на праве собственности 1/2 доли в квартире более трех лет, доходы, полученные им от продажи выделенной в натуре доли в квартире, освобождены от налогообложения НДФЛ.

 

Пример 5 к пункту 2.2.8. (Продажа недвижимого имущества, находившегося в общей долевой или совместной собственности)

 Из договора купли-продажи  квартиры следует, что мать  и дочь продали в 2009 г. принадлежавшую  им на праве общей равнодолевой собственности квартиру. При этом по 1/3 доли в квартире налогоплательщики владели более трех лет, а еще по 1/6 (всего 1/3) доли они получили по наследству в 2008 г. Рассмотрим вопрос о том, в каком размере может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в отношении доходов от продажи квартиры каждому из бывших совладельцев при подаче им в налоговый орган налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ за 2009 г.

В данном случае совладельцами  была продана вся квартира, принадлежавшая им на праве равнодолевой собственности менее трех лет, т.е. жилой объект отчуждался в целом, а не по долям. При этом период владения долями в реализованном имуществе у обоих бывших совладельцев совпадает, но и одновременно он неодинаков применительно к каждой из конкретных долей в реализованном имуществе, которыми они владели, поскольку по 1/3 доли в квартире налогоплательщики владели более трех лет, а еще по 1/6 доли - менее трех лет.

         Поэтому применяется более сложный порядок расчета и распределения имущественного налогового вычета, предоставляемого бывшим совладельцам квартиры, чем в предыдущем случае:

доходы от продажи квартиры в части долей, принадлежавших налогоплательщикам более трех лет, в размере 2/3 общей суммы полученного от продажи квартиры дохода не подлежат налогообложению НДФЛ;

В части унаследованных по 1/6 долей применяются положения о распределении размера имущественного налогового вычета, предоставляемого в сумме до 1 млн руб., между совладельцами жилого объекта, находившегося в их общей долевой собственности менее трех лет, пропорционально их долям, т.е. в размере до 500 000 руб. каждому из налогоплательщиков.

 

Пример 6 к пункту 2.2.8. (Продажа недвижимого имущества, находившегося в общей долевой или совместной собственности)

Физическое лицо получило в 2009 г. доход от продажи квартиры, которая ранее была приобретена  этим физическим лицом по долям. Срок владения 1/2 доли в квартире превышает  три года, а период владения другой 1/2 доли в квартире составляет менее трех лет. Определим, в каком размере налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в отношении доходов от продажи квартиры при подаче им в налоговый орган налоговой декларации по форме 3-НДФЛ за 2009 г.

В ситуации, когда реализованный  жилой объект был ранее приобретен одним налогоплательщиком по долям  в различные сроки, как и в  предыдущем случае, можно говорить об одновременном применении двух видов  имущественного налогового вычета.

В данном случае налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый  вычет в связи с продажей всей квартиры в следующем порядке:

в ч. 1/2 доли в квартире, которой  он владел более трех лет, - доход, полученный в размере 1/2 суммы от продажи квартиры, не подлежит налогообложению НДФЛ;

в ч. 1/2 доли в квартире, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, - вычет предоставляется в размере 1/2 суммы установленного максимального размера имущественного налогового вычета (1 000 000 руб. x 1/2 = 500 000 руб.).

 

Пример 7 к пункту 2.2.9. (Продажа нескольких объектов имущества)

Налогоплательщик, владевший  на праве собственности тремя  земельными участками менее трех лет, в 2009 г. продал одновременно все три участка. Определим возможные варианты предоставления налогоплательщику имущественных налоговых вычетов в отношении доходов, полученных им от продажи в одном налоговом периоде трех земельных участков.

Положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не установлено каких-либо ограничений по количеству объектов недвижимого имущества, при продаже которых налогоплательщиком может быть получен имущественный налоговый вычет. Кроме того, в отношении доходов от реализации каждого объекта имущества вычет может определяться отдельно.

В частности, в данном случае возможны следующие варианты определения размера имущественных налоговых вычетов:

При наличии у налогоплательщика документально подтвержденных расходов по приобретению указанных земельных участков вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму таких расходов, связанных с получением этих доходов;

Если документально подтвержденные расходы по приобретению имеются у налогоплательщика не по каждому земельному участку, то он вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму расходов по приобретению того из участков, по которому у него имеются соответствующие расходные документы, а в отношении других участков налогоплательщик вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем в целом 1 млн. руб.;

При отсутствии у налогоплательщика документально подтвержденных расходов по приобретению указанных земельных участков налогоплательщик может заявить имущественный налоговый вычет по всем трем участкам в размере, не превышающем в целом 1 млн. руб.

 

Пример 8 к пункту 2.2.9. (Продажа нескольких объектов имущества)

Физическим лицом в 2009 г. были получены доходы от продажи  жилого дома и земельного участка, находившихся в собственности налогоплательщика  менее трех лет, а также квартиры и доли в квартире, находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет. Рассмотрим возможные варианты определения размера имущественных налоговых вычетов.

При продаже в одном  налоговом периоде двух объектов недвижимого имущества, находившихся в собственности налогоплательщика  менее трех лет, налогоплательщик имеет  право воспользоваться имущественным  налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи жилого дома и земельного участка, в размере до 1 млн. руб., либо уменьшить сумму полученного дохода от продажи этих объектов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Что касается доходов, полученных налогоплательщиком при продаже  квартиры и доли в квартире, находившихся в его собственности более  трех лет, указанные доходы освобождаются  от налогообложения НДФЛ.

 

Пример 9 к пункту 2.2.10. (Продажа и приобретение объектов недвижимого имущества в одном налоговом периоде)

 Налогоплательщик в  2009 г. совершил сделки по продаже  квартиры, которой он владел менее трех лет, и по приобретению земельного участка с недостроенным жилым домом на нем, который был им к концу года достроен.

В связи с этим при декларировании в 2010 г. доходов от продажи квартиры налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, не превышающего 1 млн. руб., либо на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением и реализацией.

Кроме того, если свидетельство  о праве собственности на недостроенный  жилой дом было оформлено в 2009 г., то при определении размера  налоговой базы по НДФЛ за 2009 г. на основании  пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик также вправе заявить имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на приобретение (новое строительство) на территории Российской Федерации жилого дома (в том числе незавершенного строительством), в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. руб.

Для подтверждения права  на имущественный налоговый вычет  по расходам на приобретение не оконченного строительством жилого дома налогоплательщик представляет свидетельство о праве собственности на этот дом, а также платежные документы об уплате денежных средств продавцу. Такими документами являются, например, копии банковских платежных извещений, документы, подтверждающие передачу денежных средств через банковскую ячейку, выданная продавцом жилого объекта и заверенная его личной подписью расписка о получении им денежных средств от покупателя с указанием в ней ФИО продавца, его паспортных и адресных данных, полученной суммы денежных средств, даты получения денежных средств от покупателя.