Налоги при сделках с имуществом юридических и физических лиц в Российской Федерации

В связи с этим доходы, получаемые физическими лицами по договорам  мены, подлежат налогообложению НДФЛ по ставке 13%. При получении таких  доходов у налогоплательщика  возникает обязанность по представлению  налоговой декларации. В налоговой декларации каждый из налогоплательщиков - участников сделки обязан указать сумму дохода от продажи своего имущества, которая определяется в виде стоимости приобретаемого им по договору мены нового имущества и возможной суммы доплаты.

При совершении любых сделок с недвижимым имуществом в договоре должна быть указана цена этого имущества. В данном случае в договоре мены должна быть указана стоимость (цена) обмениваемых жилых объектов. При  отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже (обмене) считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Согласно ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет такие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

При декларировании полученных по договору мены доходов налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в зависимости от времени нахождения обмениваемого имущества в собственности налогоплательщика:

в сумме, равной стоимости  обмениваемого объекта имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 1 млн. руб.;

в случаях обмена имущества, находившегося в собственности  налогоплательщика три года и более, сумма, равная стоимости обмениваемого имущества, освобождается от налогообложения НДФЛ.

Вместо использования  права на получение имущественного налогового вычета в пределах 1 млн. руб. налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода. К таким расходам относятся расходы по приобретению обмениваемого объекта имущества (если такие расходы налогоплательщиком ранее осуществлялись), а также расходы, связанные с меной этого объекта (например, оплата услуг риелторов, агента, нотариуса и т.п. затраты, связанные с проведением и оформлением сделки).

 

12. Вычет при продаже по договору уступки права требования

Участие в долевом строительстве  на основании договора инвестирования долевого строительства или другого  договора, связанного с долевым строительством, приводит к получению права требования к инвестиционной компании, которое является имущественным правом. В соответствии с положениями п. 2 ст. 38 НК РФ имущественные права для целей налогообложения не относятся к имуществу.

Вместе с тем на основании  пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ полученные физическим лицом доходы от реализации прав требования к российской организации, в том числе от уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, признаются объектом налогообложения по НДФЛ. Такие доходы подлежат налогообложению по ставке 13%, а у налогоплательщика при их получении возникает обязанность по подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ по окончании налогового периода. При этом имущественный налоговый вычет в полной сумме полученного налогоплательщиком дохода или в размере 1 млн руб. к доходам от продажи имущественных прав не применяется независимо от срока давности приобретения таких прав.

В связи с этим пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ был дополнен положением, предусматривающим, что по правоотношениям, возникшим с 1 января 2007 г., при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученных им в результате уступки прав требования доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Такими расходами, в частности, признаются расходы, которые ранее были произведены налогоплательщиком в связи с приобретением прав требования по договору участия в долевом строительстве. Поэтому в случае продажи квартиры, которая была приобретена налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве и реализована по договору уступки права требования до ввода построенного жилого дома в эксплуатацию, налогоплательщик вправе при декларировании доходов от уступки права требования и определении налоговой базы по НДФЛ уменьшить сумму полученных доходов на общую сумму расходов, которые ранее были произведены им в связи с приобретением прав требования по договору участия в долевом строительстве в виде единовременных и периодических платежей, которые он осуществлял в соответствии с условиями этого договора до момента прекращения его действия.

Кроме того, необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство: налогоплательщик, приобретающий право требования, одновременно получает и право на обращение за получением имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в части расходов на приобретение и (или) новое строительство жилого объекта на территории Российской Федерации, после получения свидетельства о праве собственности или акта о передаче квартиры. При этом налогоплательщик, уступивший право требования по договору об уступке права требования жилого помещения и получивший от этого доход, права на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в связи с такой сделкой не имеет.

Заключение

Сопоставление результатов  работы с поставленными задачами позволяет заключить следующее:

1. Заключение по задаче 1
2. Заключение по задаче 2
3. и т.п.

Апробация результатов работы в школе № ??? г. ??? показала высокую…

Таким образом, следует считать, что задачи работы полностью выполнены и цель исследования достигнута. Вместе с тем, можно указать направления дальнейшего продолжения работы и развития использованных в ней идей: исследование…, разработка …, апробация …

 

Литература

1. Грачева Е. Ю. , Соколова Э. Д. Финансовое право России, М. , 1997. Налоговый кодекс Российской Федерации. М. , 1999.
2. Комментарий основных положений налогового кодекса Российской Федерации. “Политика”, Санкт-Петербург, 1999.
3. Гражданский кодекс РФ. Положения о сделках с имуществом, ст.-ст. 160-165

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложения

Приложение 1

Гражданский кодекс РФ. Положения  о сделках с имуществом, ст.-ст. 160-165

 Статья 160. Письменная  форма сделки 

1. Сделка в письменной  форме должна быть совершена  путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

 Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами,  установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. 

 Законом, иными правовыми  актами и соглашением сторон  могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

2. Использование при совершении  сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

3. Если гражданин вследствие  физического недостатка, болезни  или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

 Однако при совершении  сделок, указанных в пункте 4 статьи 185 настоящего Кодекса, и доверенностей на их совершение подпись того, кто подписывает сделку, может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

 

 Статья 161. Сделки, совершаемые  в простой письменной форме 

1. Должны совершаться  в простой письменной форме,  за исключением сделок, требующих  нотариального удостоверения: 

1) сделки юридических  лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между  собой на сумму, превышающую  не менее чем в десять раз  установленный законом минимальный  размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

2. Соблюдение простой  письменной формы не требуется  для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

 

 Статья 162. Последствия  несоблюдения простой письменной  формы сделки 

1. Несоблюдение простой  письменной формы сделки лишает  стороны права в случае спора  ссылаться в подтверждение сделки  и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных  в законе или в соглашении  сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

3. Несоблюдение простой  письменной формы внешнеэкономической  сделки влечет недействительность  сделки.

 

 Статья 163. Нотариально  удостоверенные сделки 

1. Нотариальное удостоверение  сделки осуществляется путем  совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

2. Нотариальное удостоверение  сделок обязательно: 

1) в случаях, указанных  в законе;

2) в случаях, предусмотренных  соглашением сторон, хотя бы по  закону для сделок данного  вида эта форма не требовалась. 

 

 Статья 164. Государственная  регистрация сделок 

1. Сделки с землей и  другим недвижимым имуществом  подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Законом может быть  установлена государственная регистрация  сделок с движимым имуществом  определенных видов. 

 

 Статья 165. Последствия  несоблюдения нотариальной формы  сделки и требования о ее  регистрации 

1. Несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных  законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

2. Если одна из сторон  полностью или частично исполнила  сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

3. Если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна  из сторон уклоняется от ее  регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

4. В случаях, предусмотренных  пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 2

 

Пример 1 к пункту 2.2.3. (Имущество находится в собственности налогоплательщика менее 3х лет)

Физическим лицом в  ноябре 2009 г. по договору купли-продажи  была продана квартира, находившаяся в его собственности менее  трех лет, за 1,2 млн руб. Условиями договора предусмотрено, что покупатель уплачивает продавцу 800 000 руб. в день подписания договора, а оставшуюся сумму - 400 000 руб. - покупатель уплатит продавцу в марте 2010 г. Рассмотрим, в каком размере в данном случае может быть предоставлен имущественный налоговый вычет налогоплательщику - продавцу квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 2 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что исчисление и уплату НДФЛ физические лица производят исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности. На основании п. 1 ст. 223 НК РФ при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.

В данном случае исходя из условий  договора купли-продажи квартиры налогоплательщик - продавец квартиры вправе при определении  налоговой базы по НДФЛ по доходам, полученным в 2009 г. от продажи квартиры в сумме 800 000 руб., заявить имущественный налоговый вычет в связи с продажей квартиры в размере 800 000 руб. При этом налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в отношении суммы дохода от продажи в 2009 г. квартиры в размере 400 000 руб., которая будет получена бывшим собственником в 2010 г. и подлежит декларированию в 2011 г., поскольку возможность переноса оставшейся недоиспользованной налогоплательщиком по данному объекту недвижимого имущества суммы вычета в размере 200 000 руб. (1 000 000 руб. - 800 000 руб.) на последующие налоговые периоды положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не предусмотрена.