Моральный износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки

     Решение

     Затратный подход основывается на принципе воспроизводства, согласно которому предполагается, что  никто из рационально мыслящих людей  не заплатит за данный объект больше той  суммы, которую он может затратить  на воспроизводство другого объекта с одинаковой полезностью.

     То  есть при оценке методами затратного подхода моделируется ситуация нового строительства. Сначала определяется, во сколько обойдется строительство  аналогичного нового объекта, из полученной стоимости вычитается величина накопленного износа.

     При оценке объектов недвижимости методами затратного подхода определяется стоимость  воспроизводства оцениваемого объекта, или стоимость замещения.

     Стоимость воспроизводства - это воссоздание  идентичного объекта недвижимости.

     Стоимость замещения - это строительство аналогичного по полезности объекта.

     Эти две базы расчетов надо четко различать, так как это очень важно  при определении функционального  и внешнего износа.

     Определение стоимости строительства

     Для определения стоимости строительства зданий оценщики обычно используют один из четырех методов:

     - метод удельных затрат на единицу  площади или объема;

     - метод поэлементного расчета;

     - метод сравнительной единицы;

     - метод сводного сметного расчета.

     Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основании данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв. м площади или на 1 куб. м объема здания). Норматив удельных затрат умножают на общую площадь или на общий объем, в результате получают стоимость оцениваемого здания или сооружения.

     В нашем случае объем здания составит 2720 м³

     Реально в оценке применяется метод удельных затрат на единицу площади или  объема и метод сметного расчета.

Таблица 6 

Объем м. куб.= Удельный вес, %*2720 м³

Износ, м. куб. = Объем м. куб.* Физический износ, %

Сумма износа = Износ, м. куб*1044 р./м³   (Полная стоимость строительства нового аналогичного здания за М³)                  

     Затратный подход предполагает, что стоимость  готового объекта недвижимости может  быть представлена как сумма стоимости  земли и стоимости здания (сооружения):

     О=У+З.

где О - стоимость готового объекта; У - стоимость участка земли; З - стоимость здания (сооружения).

     При этом, как мы уже отмечали, стоимость  здания (сооружения) вычисляется как  полная стоимость воспроизводства  или замещения минус общий  накопленный износ здания или сооружения:

     З = ПСВ - И,

где ПСВ - полная стоимость восстановления (воспроизводства или замещения); И - износ.

     Тогда:

     О = У + (ПСВ - И). 

О=У+(ПСВ-И)=40000+(2879680-454348,8)=40000+2425331=2 465 331,2 руб.

     Стоимость одноэтажного кирпичного здания столовой составляет

 2 465 331,2 руб.

     Список литературы

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.
2. Гриненко СВ. Экономика недвижимости. Таганрог: Изд-во ТТТУ.-2004
3. Грязнова А.Г. Федотова МА. Оценка недвижимости: для вузов М.: Финансы и статистика, 2004
4. Игнатов Л.В. Экономика недвижимости. Изд-во МГТУ им. Баумана. 2003
5. Миронова Н.Н. Экономика недвижимости. Изд-во «Феникс», 2004
6. Симонов Ю.Ф., Домрачеев Л.Б. Экономика недвижимости. Изд-во: Март.2004
7. Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью 
   Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.