Моральный износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки

 
 

     Решение  

     Сравнительный подход базируется на анализе информации о ценах сделок купли-продажи  объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по установленным соответствующим критериям (местоположение, время продаж, состояние объекта, условия продаж, экологические условия и др.). Таким образом, методы сравнения продаж применяются только при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

     К элементам сравнения относят  характеристики объектов недвижимости и самих сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

     - состав передаваемых прав собственности;

     - условия финансирования сделки  купли-продажи;

     - условия продажи;

     - время продажи;

     - местоположение;

     - физические характеристики;

     - экономические характеристики;

     - характер использования;

     - компоненты стоимости, не связанные  с недвижимостью.

     Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

     - в первую очередь производятся  корректировки, относящиеся к  условиям сделки и состоянию  рынка, которые проводятся путем  применения каждой последующей  корректировки к предыдущему результату;

     - во вторую очередь производятся  корректировки, относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости, которые  производятся путем применения  указанных корректировок к результату, полученному после корректировки  на условия рынка, в любом  порядке.

     Для определения величин корректировок  в зависимости от наличия и  достоверности рыночной информации применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых  в расчет корректировок является обязательным.

     Существует  три основных метода расчета поправок: метод общей суммы, метод процентных отклонений и смешанный метод.

     Окончательное решение о величине результата, определенного  методом сравнения продаж, принимается  на основании анализа скорректированных  цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

     Метод общей суммы предполагает внесение поправок при оценке объекта недвижимости в виде денежных сумм с учетом времени  сделки, возраста объекта, состояния, размера  участка, общей площади здания, качества строения и экономических характеристик.

     Как правило, для сравнения выбирают объекты, сделки купли-продажи по которым  совершены не позднее 3 - 6 месяцев  назад, считая с даты оценки. Заметим  также, что количество объектов, сопоставимых с оцениваемым, должно быть не менее трех.

     При определении цены продажи коттеджа в представленные сведения по трем объектам сравнения принимается  использование поправок в виде денежных сумм.

     Общая площадь. Маркетинг недвижимости загородного  жилья показывает, что величина поправки на этот показатель составляет 1500 руб. за 1 кв. м. Таким образом:

     - для объекта N 1 + 55 х 1500 = +82 500 руб. (положительная поправка);

     - для объекта N 2 + 55 х 1500 = +82 500 руб. (положительная поправка).

     - для объектов № 3 и №4 = 0 руб. 

     Наличие гаража. Анализ состояния рынка показывает, что коттеджи с гаражами продаются по цене на 25 000 руб. Учитывая это, заметим, что объект N 2 и № 4 нуждается в положительной поправке в 25 000 руб.

     Наличие сада для объекта №4 + 25000 руб.

     Все поправки сведены в табл. 4.

Таблица 4 

Поправки  в цены продаж (метод  общей суммы)

Объекты	1	2	3	4	Объект оценки
Цена  продажи, тыс. р.	512	480	720	640	630
Поправка	82,5	82,5	0	0
на  площадь
Сад	0	0	0	25	есть
Гаражная  поправка	0	25	0	25	нет
	594,5	562,5	720	690

 
 

     Как видим, итоговые значения скорректированных  цен имеют относительно большой  разброс. В таких случаях в  качестве базиса рыночной стоимости  оцениваемого объекта выбирают итоговую скорректированную цену продажи  сравниваемого объекта, по которому минимально либо количество корректировок, либо абсолютное итоговое значение корректировок. Это правило применяется исходя из того, что в этих условиях наибольшая степень совпадения сравниваемого объекта с объектом оцениваемым. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Задача 5. 

        Определить  стоимость квартиры. Известна следующая информация о рынке:

• срочная продажа изменяет цену на 12 %;
• особый интерес изменяет цену на 20 %;
• за три месяца цены выросли на 10 %;
• разница в ценах центра (цен) и среднеотдаленных (с/о) районов 
  4 %, с/о и отдаленных (отд) – 5 %;
• разница в ценах между третьим и первым этажом 7 %, третьим и пятым 5 %;
• разница в ценах между кирпичными (кир) и панельными (пан) домами 5 %;
• разница в ценах между хорошим (хор) и отличным (отл) состоянием 5 %, хорошим и удовлетворительным (уд) – 3 %.

Таблица 5 

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог   3	Аналог  4	Аналог 5
Цена, тыс. р.	?	388	404	531	300	372
Место- положение	с/о	цен	цен	отд	отд	с/о
Состояние	хор	хор	отл	уд	хор	уд
Условия продажи	рыноч-ные	рыноч-ные	рыноч-ные	особый интерес*	срочная продажа	рыноч-ные
Этаж	3-й	1-й	5-й	3-й	1-й	5-й
Дата  продажи	наст. время	наст. время	3 мес. назад	наст. время	3 мес. назад	наст. время
Материал  стен	пан	пан	кир	кир	пан	пан

      * для увеличения  площади квартиры  куплена соседняя квартира. 

     Решение

     Метод процентных отклонений на основании  анализа рынка предполагает разделение параметров на качественные и количественные с оценкой вклада в стоимость  объекта каждого параметра в  виде процентных поправок. Поправки по каждому отдельному параметру складываются вместе и дают чистую поправку, на которую изменяется приведенная ко времени оценки цена продажи. Исходные данные берутся из табл. 5. 
 
 

Таблица 6 

Поправки  в цены продаж (метод процентных отклонений) 

Показатели	Объект оценки	Аналог  1	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
			2	3	4	5
Цена, тыс. р.	?	388	404	531	300	372
Местоположение	с/о	цен	цен	отд	отд	с/о
		5%	5%	-5%	-5%	4%
Состояние	хор	хор	отл	УД	хор	УД
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	особый интерес*	срочная продажа	рыночные
				20%	12%
Этаж	3-й	1-й	5-й	3-й	1-й	5-и
		7%	5%	7%	7%	5%
Дата  продажи	наст, время	наст, время	3 мес. назад	наст, время	3 мес. назад	наст, время
			10%		10%
Материал  стен	пан	пан	кир	кир	пан	пан
			5%	5%
Чистая  поправка		13%	25%	27%	24%	9%
Скорректированная цена продажи		438,4	505	674,3	372	405,4

 

    Принимая  во внимание, что меньше всего поправок у объекта N 1, можно было бы принять  стоимость оцениваемого объекта  равной 438,4 тыс. руб. Если же к выбору стоимости оцениваемого объекта подходить с критерием минимального абсолютного значения процентного отклонения, то следовало бы принять сумму в 405,4 тыс.руб. Вторая сумма, с точки зрения оценки залога, предпочтительнее для банка, поскольку уменьшает риск. 
 
 
 
 
 

   Задача 6. Тема «Затратный подход к оценке недвижимости» 

      Определить  стоимость одноэтажного здания кирпичной  столовой площадью 680 м² и высотой 4 м, расположенной на земельном участке площадью 1000 м². Полная стоимость строительства нового аналогичного здания составляет 1044 р./м³, стоимость земельного участка определена в размере 40 р./м². Данные результатов экспертизы по определению степени изношенности конструкций (физический износ) представлены в приведенной ниже таблице. На здание не оказали влияние действия других видов износа.

    Таблица 7 

Наименование  конструктивных элементов	Удельный вес, %	Физический  износ, %
Фундаменты	3	5
Стены и перегородки	15	10
Перекрытия	14	10
Крыши	19	25
Полы	9	10
Проемы	10	15
Отделочные  работы	4	30
Внутренние  санитарно-технические и электротехнические устройства	20	20
Прочие работы	6	10
Итого	100	?