Моральный износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки

 
 
 
 
 

кОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по  дисциплине

Экономика Недвижимости 

План: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Моральный износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки. 

     Моральный износ – величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.

     Сущность его заключается в том, что с течением времени под влиянием непрерывного технического прогресса возникают несоответствия между вновь возводимыми и старыми зданиями, несоответствие здания его функциональным назначениям вследствие меняющихся социальных запросов. Это заключается в несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям о переуплотненности застройки, в недостаточном уровне благоустройства, озеленения территории, в устаревшем инженерном оборудовании. Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям производства ни по своим габаритам, планировке, расположению помещений, внешнему облику, ни по уровню технического оснащения. Эти здания могут быть достаточно прочными, и физический износ их незначительный, но "морально" они устарели. Поэтому необходимо произвести реконструкцию, модернизацию, переустройство старого здания для приведения его в соответствии с современными требованиями.

            На практике для определения размера морального износа жилых зданий используют один из трех методов: расчетный метод; метод приблизительной оценки; объективный метод.

           Расчетным методом определяют две формы морального износа (первой и второй формы). Под моральным износом первой формы, понимают снижение стоимости здания во времени, связанное с уменьшением общественного труда, необходимого для возведения таких же зданий в момент оценки. Стоимостное выражение морального износа первой формы М1, %, определяют по формуле:  

М1 = (а - В)100/а, 

где а - первоначальная стоимость здания, руб.; В - балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.

             Моральным износом второй формы называют старение здания в виду его несоответствия на момент оценки нормативным требованиям, действительным в данный период времени. Стоимостное выражение морального износа второй формы М2, %, определяют по формуле:  

М2 = С/В, 

где С - стоимость ремонтно-реконструктивных мероприятий (в действующих ценах), направленных на устранение морального износа второй формы, руб.

         Метод приблизительной оценки основан на использовании для определения морального износа жилых зданий шкал и таблиц укрупненных показателей, в которых приводится краткая характеристика здания. Данный метод не позволяет с достаточной степенью точности определять размер морального износа, а применяемые шкалы и таблицы пока не учитывают изменения в нормировании теплозащиты зданий.

          Объективный метод определения морального износа базируется на оценке фактической комфортабельности жилых зданий. Показатели комфортабельности подразделяют на три группы: показатели оценки объемно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений (Ка); показатели санитарно-гигиенической оценки (Кс); показатели оценки уровня инженерного благоустройства (Кб). Значения данных показателей определяются (в баллах по десятибалльной шкале) по специальным таблицам.  

В этом случае моральный износ определяют по формуле:  
 

М = (Коmax - Ко/Коmax)100, 

где Коmax - максимальные значения общего показателя оценки фактической комфортабельности жилых зданий в баллах (принимаются в зависимости от типа города по специальной таблице); Ко = Ка + Кс + Кб - общий показатель оценки фактической комфортабельности жилых зданий.

          Необходимо отметить, что при определении морального износа объективным методом при нахождении показателя оценки санитарно-гигиенических условий в жилых зданиях не учитываются изменения в нормировании теплозащиты ограждающих конструкций.

             Зная моральный износ, можно определить остаточную стоимость жилого здания по формуле:  

Сост. = В - (В x М/100), 

где Сост. - остаточная стоимость здания с учетом морального износа, руб.; В - балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.; М - моральный износ здания, %.

          Оценка износа жилищного фонда может осуществляться на основании показателя общего износа, представляющего собой математическую увязку размеров физического и морального износа:  

Ио = Иф + М - (Иф x М/100).

           Внедрение в практику жилищно-коммунального хозяйства электронно-вычислительной техники позволяет в настоящее время создавать банки данных о состоянии жилищного фонда, которые включают в себя:

Ÿ постоянную информацию, объединяющую технические и экономические показатели и характеристики, являющиеся условно постоянными (площадь, количество квартир, количество и виды конструктивных элементов и систем инженерного оборудования и др.);

Ÿпеременную информацию, содержащую данные о техническом состоянии конструктивных элементов и систем инженерного оборудования на момент обследования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задачи

Тема  «Принципы оценки» 

      Оценщик считает, что наилучшим вариантом  использования вакантного земельного участка стоимостью 300 тыс. р. является строительство здания. Определить предполагаемый доход и выбрать здание для строительства, если известно, что ожидаемая цена продажи здания 1 составляет 4 800 000 р., здания 2 составляет 7 650 000 р. Строительные затраты 4450 тыс. р. и 6500 тыс. р. для зданий 1 и 2 соответственно.

      Законодательная разрешенность и физическая осуществимость обеспечены. 
 
 

     Решение

     Определим доходы от предполагаемой продажи зданий с учетом стоимости земельного участка  и строительных затрат.

Таблица 1

	Здание 1, руб.	Здание 2, руб.
Ожидаемая цена продажи А	4 800 000	7 650 000
Строительные  затраты В	4 450 000	6 500 000
Стоимость земельного участка С	300 000	300 000
Предполагаемый  доход Р	50 000	850 000

 

Предполагаемый  доход определяется  Р= А- В- С 

   По результатам  Таблицы 1, мы видим, что, несмотря на то, что строительство здания 2 сопряжено с большими издержками, предполагаемый доход от продажи составит 850 000 руб., что значительно выше продажи первого здания. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Задача 2. Тема «Доходный подход к оценке недвижимости» 

      2. Общая площадь здания составляет 8 000 м². Из них, 320 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 8 долл./м² в год. Операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода. Какова величина эффективного валового дохода? Оценить величину ежегодного ЧОДа. 
 

     Решение  

     Для оценки полных прав собственности и  прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД). 
Основные этапы процедуры оценки по доходному подходу.

1.Оценка валового потенциального дохода (ВВД) на основе анализа сумм ожидаемых платежей от сдачи в аренду по сравнимым объектам.

ДВД = 8 000 м² * 8 долл./м² = 64 000 долл.

     2. Расчет действительного валового  дохода (ДВД) путем вычитания из  потенциального валового дохода потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду.

ДВД =64 000 долл. – (320 м² * 8 долл./м²) = 61 440 долл.

     3. Расчет чистого операционного  дохода (ЧОД) путем вычитания из  действительного валового дохода постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включенные в операционные).

ЧОД = 61 440 долл. – (61 440 долл. *45%) = 33 972 долл. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Задача 3. «Доходный подход к оценке недвижимости» 
 

      Офисное здание площадью 1200 м² сдается в аренду по ставке 1200 р./м² в год (арендная ставка является «чистой»). Потери арендной платы в результате недоплаты и вакансий составляют 8 %. Налог на имущество составляет 560 000 р. в год, земельный налог 300 000 р. в год. Определить стоимость объекта при условии, что общая ставка капитализации составляет 36 %. 
 
 

     Решение  

     Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации (СК или КК).

     Прямая  капитализация – это метод преобразования ежегодного дохода от объекта в его стоимость.

     При этом формула расчета имеет  вид:

Р = ЧОД/СК

где:  Р – текущая стоимость объекта недвижимости;  ЧОД – чистый операционный доход первого года; СК – ставка капитализации.

Таблица 2

Потенциальный валовой доход, руб.	1200 * 1200 = 1 440 000
Потери  в результате недоплаты и вакансий,  руб.	1 440 000 * 8% = 115 200
Действительный  валовой доход,  (ДВД), руб.	1 440 000 – 115 200 = 1 324 800
Налог на имущество, руб.	560 000
Земельный налог, руб.	300 000
Чистый  операционный доход, руб.	464 800

 

Р = ЧОД/СК = 464 800 / 36% = 1 291 111 
 
 
 
 

   Задача 4. Тема «Сравнительный подход к оценке недвижимости» 

      Необходимо  оценить объект № 5 на основании следующих данных: 

Таблица 3 

Объекты	1	2	3	4	5
Цена продажи, тыс. р.	512	480	720	640	?
Площадь, м2	165	165	220	220	220
Сад	есть	есть	есть	нет	есть
Гараж	есть	нет	есть	нет	нет