Курс лекций по "Теории и практике оценочной деятельности"

Минимущество России (его территориальный орган) в двухмесячный срок рассматривает поступившие документы и привлекает независимого оценщика для оценки арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе.

В случае, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе составит 10 тыс. установленных федеральным законодательством минимальных размеров оплаты труда или меньше, Минимущество России (его территориальный орган) принимает решение о продаже этого имущества арендатору. В решении указываются наименование имущества и иные данные, позволяющие его идентифицировать на основе договора аренды, а также цена имущества, установленная на основании отчета независимого оценщика.

При использовании объектов оценки в качестве предмета залога

Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем случае — государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

При продаже или ином отчуждении объектов оценки

Порядок передачи на безвозмездной основе в собственность Москвы акций акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности, утвержден в соответствии с постановлением Правительства РФ «О порядке передачи на безвозмездной основе в собственность города Москвы акций акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности» от 15 декабря 2000 г. № 974 в целях частичной компенсации расходов на осуществление функций столицы России (ст. 60 Федерального закона «О федеральном бюджете на 2000 год» от 31 декабря 1999 г. № 227). При этом согласно п. 4 Порядка передачи рыночная стоимость предлагаемых к передаче акций определяется на основании законодательства России об оценочной деятельности. Оплата услуг независимых оценщиков, осуществляющих оценку акций, а также реестродержателей, обеспечивающих регистрацию перехода прав на передаваемые акции, производится за счет средств Правительства Москвы.

Предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (ст. 295 ГК РФ)

Согласно Распоряжению Минимущества России «Об организации работы Комиссии по выработке решений о целесообразности и способе отчуждения отдельных объектов недвижимого имущества и имущественных комплексов, находящихся в федеральной собственности» от 25 декабря 2000 г. № 1376 создана Комиссия, которая:

        рассматривает предложения, представляемые в установленном порядке структурными подразделениями Минимущества России, о возможности отчуждения излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального имущества, закрепленного за казенными предприятиями или учреждениями;

        принимает решение о рекомендуемых способе и порядке отчуждения соответствующего федерального имущества; готовит предложения о распределении доходов от предполагаемой сделки;

        рассматривает возможность подготовки поручения территориальному органу Минимущества России о принятии решения по поступившему обращению;

        дает рекомендации о дальнейшем использовании федерального имущества, если придет к заключению о нецелесообразности его отчуждения

Заседания Комиссии проводятся не реже одного раза в месяц.

Для принятия обоснованного решения Комиссия изучает и анализирует помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости имущества, произведенной независимым оценщиком не ранее чем за 3 месяца до представления отчета в органы по управлению имуществом (Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)/

При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами;

При передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

При национализации имущества — обращении в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, — производящейся на основании законодательства с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ;

При выкупе или ином предусмотренном законодательством России изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законодательством, производятся:

1)       обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

2)       отчуждение имущества, которое в силу Закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ);

3)       отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ);

4)       выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст. 240 и 241 ГК РФ);

5)       реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

6)       конфискация (ст. 243 ГК РФ);

7)       отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

Постановлением Правительства РФ «О реализации арестованного, конфискованного и иного имущества, обращенного в собственность государства» от 19 апреля 2002 г. № 260 Российский фонд федерального имущества наделен функциями специализированной организации по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также по распоряжению и реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законами и иными нормативными правовыми актами РФ. Привлечение независимых оценщиков для оценки такого имущества также осуществляется Российским фондом федерального имущества.

Действие ст. 8 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (2002 г.) не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, кроме случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством России допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений.

Помимо случаев, предусмотренных ст. 8, необходимость проведения обязательной оценки предусмотрена рядом других федеральных законов, например:

        в Федеральном законе «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. № 208 (редакция от 21 марта 2002 г. с последующими изменениями и дополнениями) установлено:

        привлечение независимого оценщика является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций (ст. 77);

        при оплате акций и иных эмиссионных ценных бумаг общества при их размещении в случае оплаты акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик;

        в части третьей Гражданского кодекса РФ установлено:

        ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости (ст. 1115);

        при отсутствии соглашения между наследниками оценка наследственного имущества производится независимым оценщиком (ст. 1172);

        ст. 130 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» 2002 г. включает следующие положения:

        в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий выполняет инвентаризацию и оценку имущества должника;

        для осуществления такой деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов);

        оценка имущества должника проводится независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Законом;

        собрание кредиторов (комитет кредиторов) вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оплате указанных услуг с последующей внеочередной компенсацией произведенных им расходов за счет имущества должника;

        имущество должника — унитарного предприятия или акционерного общества – более 25% голосующих акций, которого находится в государственной или муниципальной собственности оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 130;

        на основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее 100 тыс. руб., может быть проведена без привлечения независимого оценщика;

        учредители (участники) должника или собственник имущества должника — унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном Законом;

        ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» 1997 г. № 119 (с последующими изменениями и дополнениями) устанавливает, что:

        оценка имущества должника производится судебным приставом – исполнителем по рыночным ценам, действующим на день выполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам;

        если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста;

        сторона, оспаривающая оценку имущества, произведенную судебным приставом-исполнителем, несет расходы по назначению специалиста.

2.2. Заключение и исполнение договора об оценке объекта

Регулирование заключения договора в ГК РФ начинается со стадии выражения стороной воли заключить договор, то есть выступления с офертой.

На практике заключению договора об оценке почти всегда предшествуют переговоры с целью выяснения условий предполагаемого заказа и возможности его принятия. Здесь оферта может представлять собой развернутый проект договора либо заказ, исходящий от стороны, которая нуждается в услугах оценщика. В любом случае договор признается заключенным только при условии прямого подтверждения оферты. Переговоры необходимы сторонам договора об оценке, чтобы совместно обсудить проблему, которая представляет взаимный интерес, и принять совместное решение.

При заключении договора стороны должны руководствоваться определенными принципами, которые лежат в основе заключения общегражданских договоров вообще.

Принцип законности договора означает, что договор действителен, если он соответствует предъявляемым к нему требованиям закона или иных правовых актов. Здесь важно соблюдение условий действительности общегражданской сделки, к которым относятся законность содержания сделки; способность лиц, ее совершающих, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки.

Права и обязанности порождаются договором, в котором соблюдена его необходимая форма. Относительно договора об оценке в ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) установлено, что договор должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Принцип свободы договора означает, что субъекты предпринимательской деятельности свободны в заключении договора и какое-либо понуждение к его заключению не допускается.

В соответствии со ст. 11 Закона надлежащим исполнением договора об оценке объекта оценки являются своевременное составление и передача оценщиком заказчику составленного в письменной форме с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.