Курс лекций по "Теории и практике оценочной деятельности"

Дата проведения оценки (п. 7 Стандартов оценки) – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

На втором этапе осуществляется составление плана работ:

        составляется график работ по оценке (план и календарный график);

        устанавливаются источники и способы сбора информации, а также затраты на сбор и обработку информации;

        разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели оценки и виду оцениваемой стоимости исходя из имеющейся информации;

        определяется вознаграждение оценщика, исходя из всех запланированных затрат с учетом объема и сложности работ.

На третьем этапе проводится сбор и обработка данных. Здесь осуществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (об окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте. Данные проверяются на полноту и достоверность. Недостоверные данные должны быть отсеяны.

На четвертом этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводится в п.п. 5 и 6 Стандартов оценки. Кроме того, в п. 18 приводятся особенности использования подходов и методов оценки объектов оценки.

На пятом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается в:

        проверке правильности всех математических расчетов;

        проверке данных, на которых основывается оценка;

        проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости;

        обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта – итоговую величину стоимости объекта (см. п. п. 18 – 20 Стандартов оценки).

На шестом этапе составляется отчет об оценке – готовый документ, предоставляемый оценщиком заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости объекта (подробное описание отчета можно найти в ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», правила составления – во Временных правилах оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы.

Процесс оценки изложен в п. 13 Стандартов оценки. Однако перечень этапов и их последовательность отличается от предложенного в данном разделе. Перечень и последовательность этапов, предложенных в данном пособии, на наш взгляд более приближены к практике оценки, чем представленные в Стандартах оценки.

ТЕМА 2.

Правовое регулирование оценочной деятельности

Данная тема раскрывает правовые основы оценочной деятельности в РФ и во всем мире.

Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Развитие оценочной деятельности в России представляет собой составную часть процесса реформирования экономики, формирования правового государства.

Важным фактором развития оценочной деятельности служит государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в РФ, следовательно, возникающими многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.

2.1. Случаи проведения обязательной оценки

Определенная Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) система государственного регулирования оценочной деятельности включает:

        лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий;

        установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости;

        формирование методологической базы оценочной деятельности.

Перечисленные функции выполняются государством через органы его исполнительной власти. Постановлением Правительства РФ «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20 августа 1999 г. № 932 таким органом определено Министерство имущественных отношений РФ. (Министерство имущественных отношений РФ преобразовано в Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.)

Процесс государственного регулирования оценочной деятельности представлен на рис. 4.

Рис. 4. Государственное регулирование оценочной деятельности

Оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, с привлечением к ее проведению независимого оценщика использовалась и до принятия Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) в целях защиты интересов государства как участника гражданских правоотношений. К правовым актам можно отнести Указ Президента РФ «О мерах по защите прав акционеров и обеспечению интересов государства как собственника и акционера» от 18 августа 1996 г. № 1210; Правила проведения конкурсов на право заключения договоров доверительного управления закрепленными в федеральной собственности акциями акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 7 августа 1997 г. № 989; Положение о порядке финансирования инвестиционных программ конверсии оборонной промышленности за счет средств федерального бюджета и условиях их конкурсного отбора, утвержденное постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1998 г. № 143.

Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 г. № 123 (с последующими изменениями и дополнениями), принятый на год раньше Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержал положения о привлечении оценочных организаций к работе комиссий по приватизации.

Различают несколько целей использования объектов оценки.

После принятия Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) в соответствии со ст. 8 проведение оценки объектов является обязательным при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям:

В целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ (далее — федеральное имущество), субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В случае приватизации государственного или муниципального имущества согласно ст. 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178, вступившего в силу 26 апреля 2002 г., начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании Отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного на базе законодательства РФ об оценочной деятельности.

Во исполнение положений Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» (2001 г.) было принято Постановление Правительства РФ «О размере и видах затрат на организацию и проведение приватизации федерального имущества» от 26 апреля 2002 г. Постановили затраты по оценке стоимости приватизируемого федерального имущества возложить на Российский фонд федерального имущества.

Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2002 г. № 369 утверждены определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества. Под нормативной ценой подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества понимается минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества. В случае, если нормативная цена представляет собой отрицательную величину, Минимущество России привлекает независимых оценщиков для определения нормативной цены.

Для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации, повышения эффективности приватизации федерального имущества и формирования начальной цены объектов приватизации (ст. 72 - Бюджетного кодекса РФ) могут быть проведены конкурсы по отбору организаций, осуществляющих оценочную деятельность.

Распоряжением Министерства государственного имущества РФ и Российского фонда федерального имущества от 17 июня 1998 г. № 526-р/186 было утверждено Временное положение о порядке проведения конкурса по отбору организаций, занимающихся инвестиционной и оценочной деятельностью и привлекаемых вышеназванными органами для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации.

Организатором конкурса в соответствии с Федеральным законом «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» от 6 мая 1999 г. № 97 являются, Минимущество России и Российский фонд федерального имущества при главной роли первого в случае проведения совместного конкурса.

При приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия на основе акта инвентаризации предприятия составляется передаточный акт, содержащий расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, а в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия — сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций (ст. 11 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» 2001 г.).

Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия производится по данным промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого на базе данных промежуточного бухгалтерского баланса с учетом результатов проведения инвентаризации имущества предприятия, на дату составления акта инвентаризации. Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия определяется как сумма стоимости чистых активов предприятия, исчисляемая по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, определенной согласно п. 3 ст. 11 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», за вычетом балансовой стоимости объектов, не принадлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

При приватизации государственной собственности важное значение имеют результаты научно-технической деятельности. В соответствии с постановлением Правительства РФ «О порядке инвентаризации и стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности» от 14 января 2002 г. № 7 и в целях совершенствования экономических отношений, связанных с использованием достижений научно-технической деятельности, полученных при выполнении научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ (полностью или частично финансировавшихся за счет федерального бюджета, республиканского бюджета РСФСР и той части государственного бюджета СССР, которая составляла союзный бюджет, а также за счет средств государственных внебюджетных фондов), стоимостная оценка прав на результаты научно-технической деятельности, подлежащих инвентаризации согласно Положению об инвентаризации прав на результаты научно-технической деятельности, утвержденному приведенным Постановлением, осуществляется в случаях, предусмотренных законодательством РФ согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 Гражданского кодекса РФ).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

При аренде (имущественном найме) арендодатель по договору обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Доходы арендатора в результате использования арендованного имущества согласно договору являются его собственностью. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы (ст. 607 ГК РФ) земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, а также вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендная плата за пользование устанавливается в зависимости от рыночной величины годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду. Это предусмотрено Распоряжением Минимущества России «Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в городе Москве» от 13 мая 2002 г. № 1185. В Распоряжении (п. 4) в целях реализации его положений предусмотрено выделение Минимуществом России средств на проведение конкурса по выбору оценщиков.

Порядок реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» (2001 г.), утвержден постановлением Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. № 707.

В соответствии с данным постановлением основанием для принятия решения о выкупе федерального имущества по договорам аренды с правом выкупа, в которых не определены размер выкупа, сроки и порядок его внесения, являются направленные арендатором в Минимущество России (его территориальный орган) заявление о выкупе арендуемого имущества с приложением нотариально заверенной копии договора аренды с правом выкупа, платежных документов о внесении выкупа (если до подачи заявления арендатор согласно условиям договора производил платежи в счет выкупа) и предложения о порядке выкупа имущества.