Контрольная работа по "Экономике"

8. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

9. Согласование результатов.

     ФСО №3 вводит больше, чем ранее,  существенных реквизитов отчетах  об оценке:

1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.

2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.

3. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

4. Информация о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения.

5. О заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

6. Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора (фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор).

7. Сведения об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой (фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности).

8. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

9. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки.

10. Количественные и качественные характеристики объекта оценки (данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях).

11. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки.

12. Информация о текущем использовании объекта оценки.

13. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при опреснении стоимости, и должно содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

14. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов, с описанием процедуры этого согласования.

15. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

16. Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

17. Информация, предоставленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

     Введение режима обязательного саморегулирования оценочной деятельности в Российской Федерации, по сути, означает, что часть функций, которые были закреплены за государством, передана негосударственным (саморегулируемым) организациям в сфере оценочной деятельности.

     В первую очередь речь идет о функциях контроля и надзора, в том числе в форме проверок за деятельностью субъектов оценочной деятельности. К ведению уполномоченных федеральных органов отнесен надзор за деятельностью СРО оценщиков.

     Законодательством был впервые формализован новый институт негосударственного регулирования в сфере оценочной деятельности - «Национальный совет по оценочной деятельности» - НСОД. 

     Основными задачами НСОД являются:

- обеспечение общественных интересов и формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности;

- координация деятельности саморегулируемых организаций оценщиков и взаимодействие саморегулируемых организаций оценщиков с государственными органами власти и потребителями оценочных услуг.

     На уровень НСОД переданы следующие функции:

1) разработка Федеральных стандартов оценки;

2) разработка кодекса этики оценщиков, рекомендаций по его применению и контролю соблюдения норм профессиональной этики;

3) рассмотрение и рекомендация образовательных программ образовательных учреждений, осуществляющих профессиональное обучение специалистов в области оценочной деятельности;

4) разработка рекомендуемого порядка повышения квалификации специалистов-оценщиков;

5) разработка рекомендуемых требований к минимальному стажу (стажировке) специалистов-оценщиков и оценщиков - индивидуальных предпринимателей;

6) создание общероссийского третейского суда в сфере оценочной деятельности.

     Таким образом, в части системы регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации реализована трехуровневая система.

     К функциям уполномоченных федеральных органов отнесены разработка и реализация государственной политики в области оценочной деятельности, а также надзор за саморегулируемыми организациями оценщиков, которые призваны непосредственно контролировать деятельность специалистов-оценщиков.

     Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Минэкономразвития России.

     НСОД представляет собой промежуточный (второй) уровень регулирования в сфере оценочной деятельности. Формирование такого института негосударственного регулирования в принципе может создать базу для дальнейшей передачи функций регулирования в сфере оценочной деятельности от государственных органов власти на уровень негосударственного регулирования в долгосрочном периоде при обеспечении единообразия применяемых норм и правил оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации.

     Саморегулируемые организации оценщиков представляют собой третий уровень регулирования, на котором осуществляется непосредственный контроль за профессиональной деятельностью оценщиков, организация развития и совершенствования их профессиональных навыков членов СРО.

     Хотя НСОД и был создан, необходимо констатировать, что до настоящего времени НСОД так и не смог в полной мере реализовать стоящие перед ним задачи. Формально, по образному выражению, НСОД можно рассматривать как «общественное министерство в области оценочной деятельности». Фактически, не имея достаточных ресурсов, а также учитывая специфику систем управления и принятия решений в некоммерческих организациях, в существующем виде ожидать реальной содержательной деятельности вряд ли возможно.

     В определенной степени и органы государственного управления фактически не рассматривают НСОД как полноценного и равноправного партнера, о чем, в частности, свидетельствует ситуация, сложившаяся в начале реализации проекта по кадастровой оценке.

     Необходимо отметить, что в принципе в рамках НСОД можно решать общесистемные проблемы развития оценочной деятельности, включая в том числе и вопросы научного, методологического, информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности, вопросы образования и т. п.

     Вместе с тем, учитывая особый статус НСОД и отличие его от иных коммерческих и некоммерческих организаций, целесообразно в рамках действующих нормативных документов предусмотреть право НСОД выступать в качестве единственного исполнителя при проведении научно-исследовательских и методических работ в сфере оценочной деятельности.

     Последние изменения в законодательстве в части процедуры нормативной регламентации экспертизы отчетов об оценке и требований к оценщикам-экспертам, безусловно, повлияют на развитие оценочной деятельности в Российской Федерации. С учетом того, что наряду с оценкой стоимости имущества экспертиза отчетов об оценке признана на уровне законодательства одним из видов оценочной деятельности, требования не только к профессиональным навыкам оценщика-эксперта, но и к нормативно-методическим и информационно-аналитическим системам проведения экспертизы отчетов об оценке должны быть разработаны.

     В 2009-2011 гг. в РФ критика оценщиков и результатов их работы звучала и звучит постоянно. Упоминания о коррумпированности рынка оценки, вовлечении оценщиков в различные «схемы» и «проекты» с явно криминальным уклоном периодически появляются в печати. Помимо собственно оценки «пакетная услуга» по обеспечению процесса оценки стала включать в себя и экспертизу отчета. При этом, поскольку только после экспертизы отчет признается законченным, основной центр тяжести во взаимоотношения между оценщиком и заказчиком перешел на уровень решения вопросов с экспертизой отчетов. Как обычно, реакцией со стороны власти явилось принятие новой редакции Федерального закона № 135-ФЗ в части ужесточения требований к экспертам и экспертной деятельности СРО оценщиков.

     Эти меры, безусловно, необходимы для урегулирования складывающейся на рынке ситуации, но хотелось бы обратить внимание на то, что исключительно административными мерами все проблемы оценочной деятельности не решить.

     В отличие подобных проблем у наших западных коллег, эти проблемы имеют в РФ свои особенности. Если в странах с развитой рыночной экономикой уже сложилась определенная культура работы с рыночными источниками информации, то у нас в силу целого ряда объективных и субъективных причин эта культура только формируется. Однако оценочная деятельность во многих странах не регулируется законодательно и требования к обязательности проведения оценки отсутствуют.

     Таким образом, в РФ, с одной стороны, есть целый ряд обязательных оценок по закону, а условий для выполнения этих требований практически нет в силу отсутствия полноценной информационно-аналитической инфраструктуры для выполнения стоимостного анализа (оценки) оценщиками и проведении экспертизы отчетов СРО оценщиков.

     Эта проблема в РФ усугубляется еще и тем, что введенный механизм имущественной ответственности и его ужесточение при принятии новой редакции Закона № 135-ФЗ в части экспертизы отчетов переводит риски оспаривания результатов оценки и экспертизы из административных в финансовые. 

     Еще одной новацией на рынке услуг по оценке в 2010 г. стало принятие новой редакции Закона № 135-ФЗ (№ 167-ФЗ) в части определения кадастровой стоимости как одного из видов деятельности независимых оценщиков. Дискуссия на тему, кто и как должен определять кадастровую стоимость (базу налогообложения при введении единого налога на недвижимость), наконец- то закончилась.

     Фактически в РФ этот вид оценок передан на аутсорсинг независимым оценщикам. Решение этих задач, включая собственно оценку кадастровой стоимости оценщиками, экспертизу отчетов об оценке СРОО, а также вопросы внесудебного оспаривания результатов оценки в рамках механизма работы комиссий при субъектах федерации, решить без создания полноценной информационно-аналитической инфраструктуры деятельности по оценке практически невозможно.

     С 1 января 2012 г. в открытом доступе в сети Интернет доступны подготовленные Росреестром данные о ценах сделок, что является первым этапом в создании системы «Мониторинга рынка недвижимости». Внедрение такой системы, безусловно, является важным этапом в развитии системы информационного обеспечения как рынка недвижимости в целом, так и оценки недвижимости в частности. Но в полном объеме реализовать все потенциальные возможности такой системы можно только при условии создания системы мониторинга цен, предложения и сделок.