Контрольная работа по "Экономике"

- требований договора об оценке;

- достаточность и достоверность используемой в информации;

- обоснованность сделанных оценщиком допущений;

- использование или отказ от использования подходов к оценке;

- согласование (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта.

     Определение подходов к оценке традиционно. 

     Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. 

     Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. При этом объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

     Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

     Исходя из положений ФСО №1, можно констатировать, что стоимость замещения и воспроизводства больше не является видом стоимости, а является методом расчета затратного подхода к оценке.

     Проведение оценки включает следующие этапы:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

5. Составление отчета об оценке.

     Пункт 18 ФСО №1 признает, что выбор подходов и методов проведения оценки основывается на суждении оценщика. При этом оценщик использует следующую информацию:

- о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

- о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

- об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

     Информация, используемая при оценке, должна соответствовать принципу достаточности и достоверности. Ответственность за соблюдение этого правила лежит на оценщике. Оценщик должен обосновать необходимость привлечения внешнего специалиста (эксперта). В случае если оценщик делает какое-либо допущение, он должен описать условия, при которых справедливы значения характеристик этих допущений. Оценщику запрещено использовать в оценке информацию, датированную датой позже даты оценки. Информация, используемая в сравнительном подходе, должна отвечать требованиям доступности и достоверности.

     Оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Также сохранилось право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. 
В качестве критериев применимости доходного и сравнительного подхода к оценке ФСО выделяется наличие достоверной информации, позволяющей прогнозировать доходы и расходы, источником которых является объект оценки, и наличие объектов-аналогов соответственно.

     В рамках реализации доходного подхода у оценщика возникают следующие обязанности:

- установить период прогнозирования;

- исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в прогнозном и постпрогнозном периодах;

- определить ставку дисконтирования;

- осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в стоимость на дату оценки.

     Таким образом, ФСО фактически исключает возможность применения метода капитализации прибыли.

     При реализации сравнительного подхода оценщик должен:

- обоснованно выбрать единицы сравнения объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых оценочной практикой при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. Данное положение может быть причиной споров при его практическом применении.

- скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения. Оценщику следует ввести единую для всех объектов-аналогов шкалу корректировок.

- обоснованно согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

     Обоснованием отказа от затратного подхода к оценке может служить невозможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Оценщик должен учитывать физический износ, функциональное и экономическое устаревание, если таковые имеются.

     Оценщик должен согласовать результаты, полученные в рамках примененных подходов и методов оценки. На согласование результатов влияют вид определяемой стоимости и мнение оценщика.

     Отчет об оценке — обязательный документ, подтверждающий проведение оценки. Итоговая величина стоимости должна быть выражена и российских рублях. 
     Под целью оценки в рамках ФСО подразумевается определение того или иного вида стоимости объекта оценки.

     Задачами оценки могут являться:

- совершение сделки купли-продажи;

- передача объекта оценки в аренду или залог;

- страхование;

- кредитование;

- внесение в уставный (складочный) капитал;

- налогообложение;

- составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;

- реорганизация и приватизация предприятий;

- разрешение имущественных споров;

- принятие управленческих решений;

- иные случаи.

     В ФСО №2 выделяются следующие виды стоимости:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

     Понятие рыночной стоимости соответствует пониманию этой базы оценки законом об оценочной деятельности. В ФСО №2 приведены некоторые комментарии к данному понятию, имеющие слабое практическое значение.

     Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

     Новаторство данного положения — в требовании оценки по рыночной стоимости имущества должника в рамках процедуры банкротства. До ФСО в рамках процедуры банкротства очень часто определялась ликвидационная стоимость.

     В ФСО определяются также нижеследующие виды стоимости:

- инвестиционная - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки;

- ликвидационная - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества;

- кадастровая - определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

     Стандарты вводят обязательные принципы составления отчета об оценке:

- принцип существенности;

- принцип обоснованности;

- принцип достаточности;

- принцип проверяемости;

- принцип однозначности.

     Если обобщить данные принципы, то можно выделить следующие требования к отчету об оценке.

     В отчете не должно быть лишней информации, перегружающей отчет. В то же время в нем должны быть отражены все факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, которая должна быть подтверждена каким-либо из источников. Отчет не должен допускать противоречивых положений, которые могут повлечь за собой его двусмысленное толкование. Расчет стоимости объекта оценки должен быть представлен таким образом, чтобы его можно было повторить с тем же результатом. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

     Копия отчета об оценке должна храниться у оценщика в течение  (общий срок исковой давности). Другие нормативные документы могут дополнять требования к отчету об оценке.

     Любой отчет об оценке должен содержать 9 обязательных разделов:

1. Основные факты и выводы.

2. Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности.

6. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

7. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.