Контрольная работа по "Экономике"

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ РФ

Государственное образовательное учреждение высшего

 профессионального  образования

ВЯТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Вечерне-заочный  факультет

/Факультет  переподготовки специалистов/

Кафедра «Экономики и управления на предприятии» 

Контрольная работа по дисциплине «Экономика недвижимости» 

Вариант №8 
 

Выполнил: Мешин И.Н., 10-ВВЗЭКУу-1607 

Преподаватель: Цечеев Т.М. 
 

________________________    ___________________      _____________                                          (подпись преподавателя)             (дата) 
 
 

Киров 2012

Содержание 

1. Теоретическая часть ______________________________________________  3

2. Задача __________________________________________________________ 19

Список  источников  _________________________________________________20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Теоретическая часть

     Вопрос.

     Законодательное регулирование  оценочной деятельности в РФ. Федеральные стандарты оценки, структура,  что регламентируют. Условия применения  подходов к оценке. Проблемы саморегулирования оценочных организаций.

     Первая Концепция развития оценочной деятельности (далее - Концепция) была разработана в 1997 г. и определяла основные цели и задачи развития оценки стоимости имущества на период 1998-2003 гг.

     Вторая Концепция, подготовленная по заданию Министерства экономического развития и торговли РФ, определяла основные этапы по подготовке к переходу оценочной деятельности к режиму саморегулирования в период 2004-2008 гг.

     В 2008 г. были разработаны предложения по подготовке новой редакции Концепции до 2012 г. Эти предложения базировались на подготовленной Министерством экономического развития Российской Федерации Стратегии экономического развития Российской Федерации до 2020 г. (далее - «Стратегия 2020»).

     Однако мировой экономический кризис и последовавшие за ним кардинальные изменения в программных документах не позволили сформировать полноценную Концепцию. После принятия окончательной редакции этого документа целесообразно в рамках Национального совета по оценочной деятельности (НСОД) разработать новую редакцию Концепции.

     В 2008-2011 гг. процесс внесения изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ в общем был завершен. Эти изменения в законодательстве в целом определили роль и место оценочной деятельности в экономике Российской Федерации.

     Среди этих изменений, которые, безусловно, влияют на развитие института оценки в Российской Федерации, можно выделить следующие:

- оценочная деятельность осуществляется в режиме обязательного саморегулирования;

- кадастровая оценка, в том числе и оценка для целей налогообложения недвижимости, осуществляется независимыми оценщиками. Результаты кадастровой оценки могут быть оспорены, в том числе и во внесудебном порядке, при наличии отчета об оценке, выполненного также независимым оценщиком;

- экспертиза отчетов об оценке является одним из видов оценочной деятельности, осуществлять которую могут оценщики, прошедшие специальную аттестацию.

     Кризисные явления в мировой экономике, нестабильность финансовых и иных рынков являются объективными факторами, влияющими на развитие оценочной деятельности во всем мире. Следствием этих процессов является кардинальный пересмотр Системы Международных стандартов оценки (МСО) и выход в 2011 г. принципиально новой редакции МСО 2011.

     Практически единогласно высказываемая руководителями всех стран на совещаниях G20 неудовлетворенность существующей системой экономических измерений и необходимость ее пересмотра отражают те глубинные процессы, которые, видимо, должны привести к кардинальным изменениям понятий и концептов в мировой экономике.

     Уникальный опыт России заключается в том, что она полностью ощутила все прелести «тотального государственного контроля» и за последние 20 лет впитала, к сожалению, только «облегченные» и во многом устаревшие представления о рынке и рыночной экономике. Этот опыт позволят реализовать принципиально новые, по сути, инновационные изменения в системе экономических измерений. Именно институт независимой оценки стоимости имущества может стать одним из основных элементов этой новой архитектуры. Но при этом и методология оценки стоимости имущества, концепты оценки, оценочная аксиоматика должны быть пересмотрены и уточнены в соответствии с новыми задачами.

     К сожалению, работы в этом направлении практически не ведутся. Организация таких комплексных исследований и разработка соответствующих предложений может быть реализована только в тесном взаимодействии представителей фундаментальной экономической науки и оценочного сообщества.

     C 2008 г. оценка стоимости имущества в Российской Федерации осуществляется в режиме обязательного саморегулирования.

     Необходимо учитывать, что институт саморегулирования не только оценочной деятельности, но и иных видов профессиональной и предпринимательской деятельности - принципиально новый институт. Сама концепция (доктрина) саморегулирования является предметом постоянного обсуждения и анализа. Работа по внесению изменений в Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» показывает, что становление этого нового института еще не завершено, а уже имеющиеся результаты требует взвешенного анализа и мониторинга.

     Как показывает опыт прошедших лет, принятия законов, даже правильных и соответствующих рыночному механизму ведения хозяйства, явно недостаточно для того, чтобы эти механизмы действительно эффективно заработали.

     Усиление роли государства, в первую очередь федеральной исполнительной власти, именно на этапе реформирования вполне оправдано в первую очередь для выработки механизмов реализации этих законодательных актов. Но это усиление оправдано именно в том случае, если реформирование направлено на преодоление негативных тенденций, а не на их консервацию.

     В современных условиях развитие таких механизмов управления профессиональными видами деятельности характерно для обществ, имеющих развитую систему демократических институтов.

     Формирование такой системы в условиях авторитарного управления и фактически только формирующегося гражданского общества способно привести к созданию «квазибюрократических» саморегулируемых организаций, которые могут спровоцировать загнивание и вырождение тех или иных профессиональных видов деятельности.

     Кроме того, получаемые результаты в случае, если услуга оказывается профессионально, могут оказаться вредными и даже опасными для конкретного заказчика, поскольку способны привести к нарушению сложившейся ситуации, при которой экономически выгодные для конкретного индивидуума условия могут оказаться крайне невыгодными и вредными для экономки в целом. Начинается процесс селекции (отбора) таких агентов, которые соглашаются обслуживать клиентов и выполнять свои профессиональные обязанности с соблюдением именно формальной, а не содержательной составляющей. И в обществе в целом, и у потенциальных потребителей услуг в частности вырабатывается устойчивое мнение об отсутствии сколь бы то ни было существенных затрат на проведение этих работ.

     Основным критерием при выборе агента (подрядчика) становится вопрос о стоимости услуг и о наличии определенных «административных» рычагов у агента, оказывающего данную услугу по легализации результатов его работы. Падение уважения к профессиональным навыкам и умениям этих специалистов формирует в обществе устойчивое недоверие к результатам их работы, отношение к работе отечественных специалистов становится негативным, и этот рынок услуг занимают представители иностранных консалтинговых компаний. А призывы административными методами «навязать» привлечение российских специалистов в данном случае рассматриваются потенциальными заказчиками как лишнее подтверждение ангажированности и низкой квалификации этих специалистов.

     В результате возникают фактически два рынка этих услуг: профессиональный рынок с достойной оплатой работы, на котором в основном трудятся иностранные специалисты, и «псевдорынок», на котором постепенно, вследствие ценовой дискриминации и использования определенных административных рычагов, остаются только «псевдоагенты», в задачи которых входит имитация профессиональной деятельности.

     Необходимо отметить, что описанный выше механизм, к сожалению, уже функционирует в современных условиях развития оценочной деятельности в Российской Федерации.

     Демпинг, в настоящее время имеющий место при заключении в первую очередь государственных контрактов, как раз и свидетельствует о наличии этих негативных тенденций. В определенной степени причиной этой наметившейся тенденции «мутации» института саморегулирования оценочной деятельности является действующий порядок организации закупок услуг, определяемый Законом № 94-ФЗ. Поэтому принятие новой системы организации государственных закупок в рамках Федеральной контрактной системы в определенной степени может исправить ситуацию. Однако борьбу с этим явлением в первую очередь должно осуществлять само профессиональное сообщество.     

     Среди возможных способов борьбы с возможным перерождением и деградацией профессионального вида деятельности можно выделить следующие:

- внедрение полноценной системы стандартов, принятой в мировой практике;

- создание полноценных систем информационно-аналитического обеспечения процесса оценки;

- повышение роли экспертизы отчетов об оценке, в первую очередь «стоимостной» экспертизы;

- организация силами СРО оценщиков и НСОД практики «антидемпинговых» расследований с широким обсуждением результатов этих мероприятий.

     Федеральные стандарты оценки  (ФСО) — документ, обязательный к применению всеми оценщиками, независимо от принадлежности к той или иной СРО.

    В данных стандартах указывается, что они разработаны с учетом Международных стандартов оценки, однако, эти документы существенно отличаются — как по объему, так и по содержанию. Первые ФСО посвящены базовым категориям оценки. Установлено, что объектами оценки могут выступать любые оборотоспособные объекты гражданских прав.

     Дано определение цены как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Таким образом, закреплено, что цена может быть как историческим фактом, так и одним из условий оферты. Данное положение разрешает использование цен предложений в качестве информации при реализации сравнительного подхода и оценке. Это важно при оценке объектов, где использование цен состоявшихся сделок затруднено или невозможно — например, при оценке недвижимости, машин, оборудования и подобных объектов.

     Оценка должна быть проведена с использованием нескольких подходов к оценке. Итоговая стоимость представляет собой результат обоснованного согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

     Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.  

   Важным условием проведения обязательной оценки является общее требование, что с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев.

     Затратами признается стоимость ресурсов, требуемых для производства (создания) объекта, либо историческая стоимость приобретения объекта. Исходя из смысла данных стандартов, можно сделать вывод о том, что использование исторических значений цен сделок с оцениваемым объектом относится к затратному подходу (в МСО — к рыночному подходу).

     В рамках определения категории наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки установлен только один критерий — максимальная стоимость объекта оценки. Принципы физической, финансовой и юридической осуществимости, принятые в общепринятой теории НЭИ, в ФСО не упоминаются.

Экспертиза  отчета об оценке проверяет соблюдение оценщиком:

- требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;