Земельные отношения в России: традиции, проблемы и поиски эффективных форм хозяйствования.

Необходимо  также  пересмотреть порядок разграничения государственной собственности на землю и отделить данные процессы от процедур приватизации земельных участков под предприятиями и иными зданиями и сооружениями. В предлагаемой схеме в качестве продавца земельного участка в любом случае должен выступать орган местного самоуправления, а дальнейшее перераспределение денежных средств, поступивших от продажи земельных участков, должно осуществляться в соответствии с бюджетным законодательством¹⁵. При этом основной целью данной деятельности должна являться передача земельных участков в частную собственность и создание единых объектов недвижимости, а не формирование доходной части соответствующих бюджетов, исходя из того, что наполнение бюджетов всех уровней должно осуществляться в основном из налоговых поступлений, а не из арендных платежей за использование государственного и муниципального имущества субъектами частного бизнеса. При этом представляется целесообразным пересмотреть механизмы ценообразования за выкупаемые земельные участки под предприятиями и порядок установления арендной платы за такие земельные участки, поскольку рыночные механизмы по известным причинам неприменимы -отсутствует основной признак рыночных отношений - равенство сторон и свобода заключения договора. Присутствует обратная ситуация, когда одна сторона обязана купить, а другая сторона обязана продать.

Наряду  с проблемами разграничения государственной  собственности на землю и приватизации земельных участков присутствует проблема определения разумности и достаточности  нахождения в государственной собственности  земель, необходимых органам государственной  власти и органам местного самоуправления для исполнения ими своих публичных  полномочий. С этой точки зрения все государственные и муниципальные  земли могут быть поделены на 3 группы:

а) земли, используемые непосредственно для  исполнения властных полномочий и (или) для обеспечения их исполнения (земли  Вооруженных Сил, земли под объектами  правоохранительных органов и т.д.). Такие земли исключаются из оборота  и не подлежат приватизации. Они  могут находиться исключительно  в публичной собственности и  предоставляться органам государственной  власти и органам местного самоуправления, а также государственным и  муниципальным учреждениям и  казенным предприятиям, созданным для  обеспечения реализации властной функции;

б) земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, которые могут как оставаться у публичного собственника, так и  быть приватизированы, но исключительно  на конкурсах при соблюдении специальных  условий (сохранение профиля деятельности объекта, тарификация стоимости услуг организаций, использующих данные земельные участки, и т.д.);

в) остальные  государственные или муниципальные  земли, представляющие собой исключительно  коммерческую ценность и подлежащие обязательной приватизации.

При этом земли групп б) и в), не переданные в частную собственность в  силу различных обстоятельств, подлежат обязательной передаче в доверительное  управление либо в концессию специализированной частной компании, отобранной на конкурсной основе¹⁶.

В качестве ускорения процессов приватизации можно предложить дополнительные механизмы  стимулирования в виде установления для публичного собственника определенного  срока, в течение которого земли  группы в) должны быть вовлечены в  процесс приватизации. В случае невыполнения данного законодательного требования указанные земли подлежат принудительной продаже независимо от воли публичного собственника через законодательно установленного комиссионера (например, органы местного самоуправления) с  последующим распределением затрат и доходов через межбюджетные отношения. В виде дополнительного  инструмента стимулирования приватизации может быть также использовано налогообложение  недвижимого имущества, в том  числе земельных участков, находящегося в государственной собственности. Необходимо в целом увеличивать  степень интереса органов местного самоуправления к участию в приватизационных и иных процессах в сфере земельных  отношений, например, государственной  кадастровой оценки земель и государственного кадастрового учета. Соответствующая  правовая база на федеральном уровне уже установлена.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ земельный  налог является местным налогом  и полностью зачисляется в  местные бюджеты. Таким образом, органы местного самоуправления как получатели земельного налога являются самыми заинтересованными лицами в проведении кадастрово-учетных процедур на территории своего муниципального образования и своевременном определении и уточнении налоговой базы - кадастровой стоимости земельных участков совместно с государственными органами.

Кроме вышеперечисленных  проблем присутствует необходимость  детализации норм Земельного кодекса  РФ. Практика его применения показала наличие существенных пробелов в  Кодексе.

До введения в действие Земельного кодекса РФ нормы земельного права содержались  в более чем 200 федеральных законах. С принятием Земельного кодекса  ряд этих федеральных законов  признаны утратившими силу. Однако работа по приведению законодательных  актов Российской Федерации в  соответствие с Земельным кодексом РФ еще не закончена. Принят новый Градостроительный кодекс РФ, рассматриваются проекты Лесного и Водного кодексов РФ. К сожалению, тексты данных документов, несмотря на наличие специального - Земельного кодекса, по-прежнему включают в себя нормы, регулирующие земельные отношения. Приняты и действуют специальные законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О переводе земель из одной категории в другую». Такое большое количество только на федеральном уровне законодательных актов, регулирующих земельные отношения, может привести к повтору ситуации середины 90-х годов - рассеиванию норм земельного права по различным нормативным правовым актам и созданию проблемы дорегулирования земельных отношений. Поэтому одной из приоритетных задач в государства является дальнейшая работа по кодификации и унификации земельного законодательства.

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проблема  совершенствования регулирования  земельных отношений в России в последнее время стала одной  из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе в  целом.

Для России важно не столько признание целесообразности земельного рынка, сколько выбор  подходящих путей и методов его  формирования.

Россия  располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство  страны используется крайне не эффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа  не доведена до конца, не создана система  земельного законодательства. Земельный  ранок и его инфраструктура находятся  в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют  осуществлять перераспределение земли  и передачу ее эффективным хозяйствующим  субъектам. Отсутствует система  гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а  их доля в бюджетах всех уровней  мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв, при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы. 

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений  государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в Российской Федерации.

Перед Россией  стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений  и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Механизмами решения поставленной проблемы должны являться:

1) антимонопольное  регулирование - как единый для  всех хозяйствующих субъектов  механизм;

2)  приватизация (продажа);

3) повышение роли муниципалитетов;

4) детализация  и кодификация земельного законодательства.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНОЙ  ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Андреева М.Б. Право собственности и иные вещные права на землю в свете нового земельного законодательства // Иваново-Вознесенский юридический вестник: Научно-практический журнал.  Иваново, 2002,  № 10. – С. 25-37.
2. Грудцына Л.Ю. Развитие права собственности на землю в российском законодательстве // Законодательство и экономика.  2007, № 11. - С.58-63.
3. Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э., Земельное право: Учебник. – М., 2008. – С. 149.
4. Земельное право в вопросах и ответах: Учебное пособие / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
5. Лютых Ю.А. Земельные отношения в России. Исторический и современный аспекты. – Красноярск. Книжное издательство. 2005.
6. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики. Учебник. – М.: Норма, 2007.
7. Плескачевский В.И. Проблемы земельной реформы на муниципальном уровне //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - http://dpr.ru/journal/journal_podpiska.htm
8. Попов А.И. Экономическая теория. – СПб., Питер, 2008.
9. Предпринимательство в современной рыночной экономике. Фермерское хозяйство. – М.,2007.
10. Слагода В.Г. Основы экономической теории. – М.: Форум – Инфра-М., 2007. – С. 145.
11. Тюрго А. Избранные экономические произведения. М.: Соцэгиз, 1961.

 

 

 

¹ Лютых Ю.А. Земельные отношения в России. Исторический и современный аспекты. – Красноярск. Книжное издательство. 2005. – С.13.

² Там же. – С.24.

³ Предпринимательство в современной рыночной экономике. Фермерское хозяйство. – М.,2007. – С.14.

⁴ Лютых Ю.А. Указ. соч. С. 167.

⁵ Земельное право в вопросах и ответах: Учебное пособие / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. С. 105-108.

⁶ Нуреев Р.М. Курс микроэкономики. Учебник. – М.: Норма, 2007. – С. 202.

⁷ Там же.

⁸ Попов А.И. Экономическая теория. – СПб., Питер, 2008. – С.157.

⁹ Тюрго А. Избранные экономические произведения. М.: Соцэгиз, 1961.

¹⁰ Андреева М.Б. Право собственности и иные вещные права на землю в свете нового земельного законодательства // Иваново-Вознесенский юридический вестник: Научно-практический журнал.  Иваново, 2002,  № 10. – С. 25.

¹¹ Слагода В.Г. Основы экономической теории. – М.: Форум – Инфра-М., 2007. – С. 145.

¹² Грудцына Л.Ю. Развитие права собственности на землю в российском законодательстве // Законодательство и экономика.  2007, № 11. - С.58.

¹³ Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э., Земельное право: Учебник. – М., 2008. – С. 149.

¹⁴ Попов А.И. Экономическая теория. СПб., Питер, 2008. – С.161.

¹⁵ Плескачевский В.И. Проблемы земельной реформы на муниципальном уровне //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - http://dpr.ru/journal/journal_podpiska.htm

¹⁶ Плескачевский В.И. Указ. соч.