Земельные отношения в России: традиции, проблемы и поиски эффективных форм хозяйствования.

Однако, несмотря на очевидные успехи реформы, разрушение общинных отношений шло  медленно и болезненно. Накануне революции  по 40 губерниям Европейской России вышло из общины, закрепило землю  в частную собственность только 24% от общего количества дворов, сосредоточив лишь 15%земли. Надельное общинное землепользование сохраняло господствующее положение. Частная собственность на землю  не стала основной формой собственности  в сельском хозяйстве⁴.

Таким образом, столыпинская реформа имела для  России как положительные, так и  отрицательные результаты. Слой зажиточных крестьян, ведущих товарное хозяйство, мог бы быть больше, если бы реформа проводилась более последовательно. К тому же Столыпин в своей реформаторской деятельности ориентировался, по нашему мнению, на американский путь развития сельского хозяйства, что для России было неприемлемо.

1.3. Земельные отношения после революции 1917 года

Первым  документом, изменившим существующий до 1917 г. земельный строй стал Декрет о земле, который провозгласил, что вся земля (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, частновладельческая, общественная и крестьянская) отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех тех, кто трудится на ней.

Основное  содержание землеустроительных работ  в 1918 г. заключалось в отграничении земельных участков, не подлежащих распределению; сборе статистических и картографических материалов для  выработки норм наделения землей; распределении конфискованных земель во временное пользование; перераспределении  всех земель (черный передел); съемке неделимых  площадей для последующего устройства их территории; оказании помощи при  распределении земель под посевы.

14 февраля  1919 г. ВЦИК утвердил специальное  постановление, получившее название  «Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию». Новые задачи обусловили необходимость реорганизации землеустроительных органов. В составе Наркомзема в мае 1919 г. был создан Центральный отдел землеустройства (Центрозем), которому были переданы функции существовавших ранее землемерно-технического отдела, переселенческого управления и отдела текущей земельной политики.

30 октября  1922 г. 4-я сессия ВЦИК приняла  Земельный кодекс РСФСР, который  существенно изменил земельную  политику, привел ее в соответствие  с новыми задачами хозяйственного  строительства в деревне.

Вторая  половина 1929 г. стала началом сплошной коллективизации. Землеустройство  вновь образуемых колхозов должно было проводиться в течение двух недель после их создания. Примерным уставом  сельскохозяйственной артели от 1 марта 1930 г. был установлен порядок формирования землепользований колхозов.

Сплошная  коллективизация сельского хозяйства  в корне изменила структуру землеустроительных работ и сформировала два их основных вида: межхозяйственное (вместо ранее  существовавшего межселенного), связанное  с образованием новых и улучшением существующих землепользований социалистических сельскохозяйственных предприятий, и  внутрихозяйственное (вместо внутриселенного), связанное с организацией территории социалистических сельскохозяйственных предприятий. Менялось и содержание землеустройства: вместо основной ранее  землераспределительной функции главной  становилась организация использования  земли сельскохозяйственного назначения с учетом требований крупного производства, механизации полевых работ.

Выдача  колхозам Государственных актов  на вечное (бессрочное) пользование  землей и связанное с ней землеустройство  в 1935—1938 гг. потребовали мобилизации  на эти работы всех землеустроительных сил, поэтому внутрихозяйственная  организация территории колхозов и  совхозов в этот период осуществлялась в незначительном объеме.

В «Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик», принятых в 1968 г. и Земельных кодексах союзных республик нашел отражение опыт правового регулирования социалистических общественных отношений в области распределения, использования и охраны земель.

1.4. Земельная реформа 90-х годов XX в.

Земельная реформа, начатая в России в 1990 г., имела следующие цели: осуществление  перехода к многообразию форм собственности  на землю, землевладения и землепользования; обеспечение социально справедливого  и экономически обоснованного перераспределения  земель; создание равных экономических  условий для всех форм хозяйствования; создание экономического механизма  регулирования земельных отношений  и стимулирования рационального  использования и охраны земель; прекращение  процесса деградации земли и других связанных с нею природных  ресурсов, обеспечение их восстановления.

Государство отказалось от монопольной собственности  на землю, но приватизация земли шла  медленно, непоследовательно, что порождало  путаницу и множество ошибок, особенно в вопросах получения крестьянами  права собственности на имущество  сельхозпредприятий и землю. Многие нормативные акты противоречили  друг другу.

В апреле 1990 г. Указом Президиума Верховного Совета РСФСР был изменен порядок  землепользования в сельских населенных пунктах. Из сельскохозяйственных земель выделялись участки для передачи сельским и поселковым советам. Было разрешено также арендовать земельные  участки.

На основании  Закона РСФСР от 14 июля 1990 г. «О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР» был создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе.

В конце 1990 г. Верховный Совет РСФСР принял законы: «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О земельной реформе»; «О социальном развитии села». Законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» было установлено, что член колхоза (работник совхоза) имел право выйти из его состава и создать крестьянское хозяйство без согласия трудового коллектива или администрации предприятия. Кроме того, этот закон определил права собственников земельных долей.

В России была провозглашена частная собственность  на земельные участки, используемые для сельскохозяйственного производства (земли фермеров, садоводов, земли  под личными подсобными хозяйствами, индивидуальным жилищным строительством, животноводческими кооперативами, а также находящиеся в колхозно-кооперативной  и коллективно-долевой собственности). Другим категориям граждан и юридических  лиц право частной собственности  на землю предоставлено не было. Был введен мораторий на куплю-продажу  земли (от 5 до 10 лет).

В декабре 1991 г. в соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы РСФСР» и Постановлением Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» коллективы колхозов и совхозов должны были по своему усмотрению принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности. При этом разрешалась продажа земли для ведения гражданами крестьянского (фермерского) хозяйства.

23 декабря  1992 г. был принят Закон РФ  «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства».

В конце 1991 г., как и во многих государствах мира, в России были введены платежи  за землю: земельный налог, арендная плата, цена земли в случае ее купли-продажи.

С ноября 1992 г. по декабрь 1993 г. было продолжено дальнейшее совершенствование системы  регистрации различных форм землевладения  и землепользования, проведение учета  количественных и качественных характеристик  земель, определение подходов к экономической  оценке земель в условиях рыночного  оборота. За короткий срок было принято  более 50 основных нормативных документов для реализации земельной реформы.

Постановлением  Правительства РФ от 30 мая 1993 г. был  утвержден «Порядок купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков», в соответствии с которым мораторий на куплю-продажу земель действовал только для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных предприятий⁵.

В 1992—1993 гг. были также решены многие политические, экономические, технологические и  социальные проблемы, такие как ликвидация монополии государственной собственности  на землю и осуществление перехода к многообразию форм собственности  на землю, владения и пользования  ею; формирование слоя средних и  мелких земельных собственников; улучшение  структуры управления земельными ресурсами; обеспечение всех желающих граждан  приусадебными и садово-огородными участками; внедрение нового экономического механизма регулирования земельных  отношений и стимулирования рационального  использования и охраны земель; реорганизация  колхозов и совхозов, приватизация их земельной собственности, образование  крестьянских и фермерских хозяйств.

Важным  шагом в правовом регулировании  земельных отношений являлся  Указ Президента Российской Федерации  от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», который впервые отнес землю к объектам недвижимости. Указом были отменены большинство ограничений на отчуждение земли, расширен перечень сделок с земельными долями.

Принятие  новой Конституции РФ 12 декабря 1993 г. разрешило главный спорный  вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право  частной собственности на землю  в РФ.

Затем наиболее значимым документом явилось Постановление  Правительства Российской Федерации  от 3 ноября 1994 г. «О порядке определения нормативной цены земли», установившее нормативную цену земли, равную 200-кратной ставке земельного налога на единицу площади земельного участка.

С 1 января 1995 г. была введена в действие часть  первая Гражданского кодекса Российской Федерации, который определил, что  к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.

1997 г.  ознаменовался важным для развития  земельных отношений в Российской  Федерации событием: принятием в  июле Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступившим в силу в феврале 1998 г.). Закон установил основные принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость и формирования единой системы регистрации, исключив из этой системы органы Госкомзема России.

В 1998—2001 гг. был принят ряд важных законов: «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельный кодекс Российской Федерации, значительно продвинувшие проблемы формирования земельных отношений в стране.

25 октября  2001 г. был принят Земельный  кодекс РФ, который вступил в  действие 30.10.2001г.

Принятие Земельного кодекса – это огромное достижение, но, к сожалению, в нем регулируются лишь некоторые вопросы, а в большинстве случаев, по – прежнему приходиться обращаться к огромному массиву законодательства в области земельных отношений, разобраться в котором подчас бывает довольно трудно.

Это достаточно ярко иллюстрируется следующими данными: только в период с 1991 по 2000 годы по вопросам землепользования в России на федеральном  уровне было принято 32 закона, 52 указа  Президента, 180 постановлений Правительства, 242 нормативных правовых акта  Госкомзема.

К настоящему времени в области земельного законодательства сложилась следующая  ситуация – несмотря  на наличие Земельного кодекса, нет унифицированного нормативного правового акта, регулирующего все аспекты земельных отношений.

ГЛАВА II

РЫНОК ЗЕМЛИ И его  Особенности 

2.1. Сущность, функции, особенности рынка земли

Рынок земли  является неотъемлемой частью экономики  любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли  обладает целым рядом специфических  особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет  говорить об иррациональном характере  ее стоимости. Тем не менее, земля  является объектом купли-продажи; с  ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а  также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит  продуктивность земли.  Но она может  быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы  называется экономическим. Повышение  экономического плодородия почвы практически  возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом  убывающего плодородия почвы, когда  при сложившейся технологии  обработки  земли каждая последующая единица  затрат обеспечивает все меньшую  и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности  площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется  в общественном масштабе совершенной  неэластичностью, хотя для конкретного  пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить  имеющуюся у него земельную площадь  за счет конкурентов. Ограниченность предложения  земельных ресурсов усиливается  закрепленностью земли в частную  собственность. В условиях рынка  земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.