Земельные отношения в России: традиции, проблемы и поиски эффективных форм хозяйствования.

 

 

ГЛАВА III

ПРИНЦИПИ И МЕХАНИЗМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ  ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СОВРЕМЕННОЙ  РОССИИ

 

  3.1. Формы земельной собственности

Земельные отношения зависят от решения  некоторых базовых вопросов, главный  из которых — вопрос о собственности  на землю.

Формы земельной  собственности и организационно-политические и правовые механизмы, их реализующие, способны либо ускорять, либо замедлять  развитие экономики. В зависимости  от того, насколько полноценно субъекты собственности реализуют свои права  на землю, а также на результаты ее производительного использования, определяется сила мотивов к расширению производства.

Земельная политика каждого государства в  конкретный период его развития во многом складывается под влиянием общей  социально-экономической политики и выражается в правилах распределения  и использования земельного фонда, ограничениях и стимулах в этой области.

В настоящее  время получили распространение  различные формы земельной собственности — частная, общая (совместная), государственная и др. Кроме того, имеются различные формы пользования землей, которые подразделяют на срочные и бессрочные, платные и бесплатные и т. д.¹⁰

Аренда  как форма землепользования представляет собой передачу землевладельцем (арендодателем) арендатору земли на определенных условиях в соответствии с договором. Эти  условия могут включать размер арендной платы, ее виды (деньги, продукция и  услуги, налоговые и иные платежи  за землю, например проценты на вложенный  в землю капитал в счет арендной платы) и т. д. Отношения, возникающие в связи с арендой земли, регулируются законодательством Российской Федерации¹¹.

Арендатор вправе использовать арендуемый земельный  участок только по назначению и не имеет права его продавать, закладывать  или отчуждать иным способом. По окончании действия договора все  права, относящиеся к земельному участку, переходят к землевладельцу (арендодателю).

Земельные отношения включают и экономические  отношения, возникающие между их субъектами в процессе пользования  землей. Так, граждане и юридические  лица за участки, предоставленные им в собственность, пожизненное наследуемое  владение, постоянное (бессрочное) пользование  и срочное пользование, уплачивают земельный налог, а за полученные в аренду земельные участки —  арендную плату.

Земельный налог устанавливается на основе ренты с учетом плодородия почв, других природных и экономических  условий, местоположения земельного участка  и не зависит от результатов хозяйственной  деятельности землевладельца. Арендная плата за земельные участки определяется договором между владельцем и  арендатором.

Граждане, имеющие в собственности, пожизненном  наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании земельные участки, суммарная площадь которых превышает  предельные размеры, установленные  земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом  за часть площади, превышающую предельный размер¹².

В России актуальным сейчас является вопрос о  земельном обороте, включая порядок  установления, изменения и прекращения  земельных прав и обязанностей. Допускается  без изменения целевого назначения купля-продажа земельных участков в собственность гражданам для  коллективного и индивидуального  садоводства и животноводства, жилищного, гаражного и дачного строительства, личных подсобных хозяйств. Существует определенный порядок наследования, дарения, аренды, субаренды, установления сервитутов и обременении земельных участков¹³.

Субъекты  Российской Федерации реализуют  возможность определять правовые формы  владения землей на своей территории в рамках своих конституционных  правомочий. Они также разрешают  изменять целевое назначение сельскохозяйственных земель на основе утвержденной градостроительной  документации.

Очень важен  экологический аспект земельных  отношений. Сейчас необходим постоянный учет процессов, происходящих в различных  экосистемах и в биосфере в  целом; он осуществляется в рамках государственного мониторинга земель.

Платежи за природопользование и загрязнение  среды являются пока единственным и  к тому же малоэффективным механизмом экономического стимулирования охраны окружающей среды.

 

3.2. Регулирование земельных отношений

В условиях перехода к рыночной экономике особое значение приобретают проблемы механизма  экономического регулирования земельных  отношений, его содержания на конкретных этапах земельной реформы.

Экономические интересы государства, землевладельцев  и землепользователей реализуются  в процессе государственного и рыночного  регулирования земельных отношений. Государственное регулирование  создает организационный и правовой базис, регламентирует экономические  действия и ответственность субъектов  земельного права. Рыночное регулирование  осуществляется на основе спроса и  предложения на земельные участки, а также на труд, средства производства и результаты труда. Следует сразу отметить, что рыночное регулирование не может охватывать всю систему земельных отношений, так как территориальная и продовольственная безопасность России требует от государства вмешательства, не связанного с экономической целесообразностью.

Механизм  экономического регулирования земельных  отношений характеризуется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев  и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рациональной, и эффективного землепользования, введение экономических санкций  за нерациональное использование и  ухудшение экологического состояния  земельных участков, на защиту земель сельскохозяйственного назначения от порчи, снижения плодородия почв, самозахвата  и разбазаривания.

Система экономических регуляторов земельных  отношений в условиях перехода к  рынку включает:

-земельный  налог;

-арендную  плату за землю;

-рыночную  цену земли;

-залоговую  цену земли;

-компенсационные  платежи при изъятии земель;

-компенсационные  выплаты при консервации земель;

-платежи  за повышение качества земли;

-штрафные  платежи за экологический ущерб;

-налоговое  обложение при гражданском земельном  обороте;

-плату  за право аренды и т. д.¹⁴

Экономический механизм регулирования земельных  отношений должен отвечать следующим  требованиям:

-обеспечение  относительно равных стартовых  возможностей по осуществлению  воспроизводственного процесса  для всех субъектов земельных  отношений;

-разграничение  объективных и субъективных факторов  этого процесса;

-использование  земельной ренты в качестве  основы для формирования системы  экономических регуляторов, взаимодействие  рентных регуляторов с другими  экономическими рычагами (ценами, ссудным  процентом, подоходным налогом  и т. д.);

-учет  интересов и равноправие различных  социальных групп населения в  реализации прав земельной собственности  и различных форм землепользования;

-стимулирование  рационального размещения и специализации  сельскохозяйственного производства;

-усиление  экологической защиты земельных  угодий.

Одним из основных рычагов экономического регулирования  земельных отношений является механизм платы за землю. С его помощью  государство воздействует на экономические  интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать эффективность  использования земли, находящейся  в их распоряжении. С экономической  точки зрения плата за землю является особым видом издержек, связанным  с получением дохода в виде ренты.

Рента —  устойчивый доход, прямо не связанный  с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов рент, в  том, числе государственная и  банковская, связанных с займами, по которым выплачиваются рентные  доходы в виде процента. Земельная  рента имеет иную природу.

Как известно, земельный собственник может  вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет  выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. Следовательно, земельная  рента — это форма экономической  реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную  ренту.

Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как  объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок. По качеству они  могут значительно различаться  и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

С увеличением  спроса на сельскохозяйственную продукцию  в хозяйственный оборот вовлекаются  худшие участки земли, с которых  получают обычную прибыль, а на средних  и лучших — более высокую. Дополнительная прибыль и превращается затем  в дифференциальную ренту.

Наличие частной собственности на землю  обусловливает возникновение абсолютной ренты, как части прибавочной  стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в  силу монополии собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости  над средней прибылью, которая  образуется в сельском хозяйстве  по причине более низкого органического  состава капитала, трудности перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли. Поэтому, а также по причине ограниченности лучших и средних по качеству и  местоположению земель как объекта  хозяйствования, цены на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются условиями производства на худших участках, то есть эти цены выше обшей цены производства.

Получаемая  разница между стоимостью и ценой  производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам  земли.

Абсолютная  рента получается со всех земель независимо от их качества, местоположения и производительности добавочных вложений. Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать абсолютную ренту, так как их издержки на производство сельскохозяйственных продуктов значительно  выше складывающегося общественно  нормального уровня издержек.

Абсолютная  рента увеличивает размер платы  за землю и является одной из причин возникновения противоречий между  землевладельцами и землепользователями, в том числе и арендаторами, и государством. При этом не имеет  значения общественное (официальное) признание  или непризнание существования  абсолютной ренты, так как ее величина и изъятие могут маскироваться  и закладываться в общий размер платы за землю. Национализация земли  ликвидирует монополию частной  собственности на землю и связанную  с ней абсолютную ренту, но не решает проблем эффективного и рационального  землепользования.

При экономическом  регулировании земельных отношений  этот аспект необходимо учитывать с  той или иной степенью полноты.

Другим  важным аспектом экономического регулирования земельных отношений является дифференциальная рента, представляющая собой часть прибавочной стоимости, которая присваивается землевладельцами по причине их монопольного права на землю как на объект хозяйствования.

Экономической причиной ее образования является излишек  прибавочной стоимости над средней  прибылью. Он создается благодаря  более высокой производительности труда работников сельского хозяйства и дополнительно вложенному капиталу на относительно лучших и средних по плодородию и местоположению земельных участках. В условиях ограниченности вовлекаемых в общественное производство лучших и средних по плодородию и местоположению земель используются и худшие массивы земель. Это обусловливается ростом населения и его потребностей в сельскохозяйственных продуктах, необходимостью удовлетворения промышленности в сельскохозяйственном сырье.

Монополия на землю как объект хозяйствования обусловливает особенности ценообразования  на сельскохозяйственную продукцию  в условиях ограниченности площадей лучших и средних по качеству земельных  массивов при вовлечении в использование  худших из них. Для обеспечения возможности  хозяйствования землепользователь  должен иметь индивидуальную цену производства, складывающуюся из индивидуальных издержек и средней прибыли (иначе становится бессмысленным процесс производства на худших участках и их использование прекращается). Поэтому землепользователь — арендатор худших земель — претендует на получение средней прибыли, а ведущий хозяйство на лучших и средних земельных участках — на получение добавочной прибыли сверх средней (за счет более производительного использования труда и капитала).