Земельные отношения в России: традиции, проблемы и поиски эффективных форм хозяйствования.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако  рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство  обязано в первую очередь создать  условия защиты прав собственности  на землю, соблюдения субъектами своих  договорных обязательств, целенаправленного  и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих  субъектов аграрного сектора. Любая  государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный  свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне  наличия у государства банка  данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок  сельскохозяйственной продукции, на котором  реализуются в той или иной форме отношения собственности  на землю.

 

2.2. Цена земли и факторы, определяющие цену на землю

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и  предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает  альтернативные варианты. В самом  деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для  другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде  можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных  «если» и «но», рассыпанных по множеству документов.

Сегодня,  по  данным  Аграрного  института  Российской   академии сельскохозяйственных наук, в собственности  граждан находится  более  60 % сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам  все права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить⁶.

Цена рождается на рынке. «Открытие» цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок.  В России этот  процесс идет, но  крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).

Но большая  часть потенциального  земельного рынка  у нас  -  именно сельскохозяйственные угодья, суммарная  ценность которых, по оценке директора  американского Института сельского  развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля  практически находится вне рынка  и, следовательно, рыночной цены не имеет⁷.

Необходимо отметить специфику  образования цен на продукцию  сельского хозяйства. В противоположность  другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются худшими условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных участков. В связи с этим на лучших и средних землях в силу большей урожайности появляется возможность получить больший доход в форме дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению земельных участков обусловлен тем, что земля - ограниченный ресурс. Далеко не любая земля может быть вовлечена в хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения продовольствием населения и многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обуславливает вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие «худшие земельные участки» носит исторический, относительный во  времени и пространстве характер. На одном историческом этапе данный земельный участок не был пригоден для земледелия, на другом - в результате появившихся технологий и средств обработки земли его вовлекли в хозяйственный оборот. Следовательно, те земельные участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а их место занимают другие, худшие по сравнению с ними.

В случае непосредственной продажи земли  ее цена находится в прямой зависимости  от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости  от процентной ставки.

Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных  платежей, то она складывается из следующих  составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты  и дифференциальной ренты.

2.3. Спрос и предложение  земли

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства  ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности.

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому  когда говорят об ограниченности земли, имеют в виду землю определенного  качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного  крупного города или даже отдельной  фермы ограниченно вдвойне: и  по качеству и по количеству.

Плодородии, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой  техники, трудовых навыков и производственного  опыта тех, кто работает на земле  и т.д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении  более или менее значительного  периода времени. В большинстве  развитых стран в сельском хозяйстве  доминируют семейные фермы. Основную часть  занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность  на землю «привязывают» их к определенной местности, значительно ограничивая  мобильность. Многие нередко стремятся  найти иные формы дохода (работа по совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т.д.), однако эти источники являются лишь дополнением к их основному  заработку, связанному с сельским хозяйством. Даже мобильность наемных работников ограничена. Дело в том, что заработки  сельскохозяйственных рабочих, как  правило, ниже, чем промышленных рабочих. К тому же многие из них получают различные формы «неденежного вознаграждения»  в виде жилья (которое нередко  предоставляется вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и  т.д.⁸

В условиях мелкого (семейного) производства возможности  быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в  повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно  неэластична. Если на оси абсцисс  отложить количество акров земли, а  на оси ординат – цену акра земли, то кривая предложения земли будет  представлять линию, параллельную оси  ординат (рис. 1).  Это означает, что  предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного  роста цен на землю. Для того чтобы  определить, какая цена реально устанавливается, необходимо проанализировать спрос, который  в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1. Предложение земли.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два  основных элемента – сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

 

D = D_сх + D_несх,

 

где  D – совокупный спрос;

       D_сх – сельскохозяйственный спрос;

       D_несх – несельскохозяйственный спрос.

Если  на оси абсцисс отложим количество акров земли, а на оси ординат  – цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного  спроса на землю  D_сх будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2. Совокупный спрос на землю.

 

Идея  уменьшающегося плодородия почв встречается  уже у А.Серра в 1963 г., а более  или менее четкое обоснование  этой идеи в качестве закона – у  А.Тюрго (1727 – 1781) в 1766 – 1768 гг. И Джеймса  Андерсона (1739 – 1808) в 1775 – 1777 гг.⁹ Закон уменьшающегося плодородия почвы получает широкое распространение в политической экономии XIX в. благодаря работам Д.Рикардо (1772 – 1823).

Кривая  несельскохозяйственного спроса также  имеет отрицательный наклон, так  как связана главным образом  с местоположением, и здесь также  есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рис. 2).

Сельскохозяйственный  спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства  производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию  растениеводства, животноводства и  т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия  почвы и возможности его повышения, а также местоположение – степень  удаленности от центров потребления  продовольствия и сырья.

Многие  фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому  спрос на землю в аграрной сфере  носит комплексный характер. Чрезмерно  узкая специализация для большинства  фирм не является типичной.

Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется  особенностями спроса на продовольственную  продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной  конкуренции, так как преобладают  семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу  земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд  стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются  преимущественные права на покупку  земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу  земли осуществляется по рыночным ценам.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой  привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного  изменения цен. В условиях высокой  инфляции спрос на продукты питания  уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность  спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И  наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен  на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная  сфера зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени. Как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное  влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя  – явление, типичное для населения  подавляющего большинства стран. Это  долговременная тенденция. Поэтому  доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое  в аграрной сфере, не будет уменьшаться  теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут  неуклонно понижаться (это явление  наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг.). Естественно, что это, в конечном счете, отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие  от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос  имеет устойчивую тенденцию к  росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он стоит из спроса на землю  для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже… из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного  богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него – местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных  районах города цена земли неодинакова  и обычно достигает максимума  в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются  небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или  непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.