Рынок земли, его специфика, факторы, определяющие цены на землю и с/х продукцию

5 этап. Определение рыночной стоимости  собственно земельного участка  путем изъятия из рыночной  стоимости объекта недвижимости  в целом (жилого дома, офисного  или торгового здания, складского  сооружения, коттеджа) остаточной стоимости  строений.

При выполнении расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки. Достоинством метода выделения  являются его ясность и доказательность  заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего  и наиболее эффективного использования  земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод  определения рыночной стоимости  собственно земельного участка в  случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

К затратному подходу относится метод  определения затрат на освоение, который  применяется главным образом  к незастроенной земле. Метод  определяет общую стоимость земли  при предположении, что она будет  разделена на отдельные земельные  участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным  использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения  стоимости земли, предназначенной  для разделения, является актуальной для любого растущего города или  поселка и применяется при  массовой жилой или дачной застройке. Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке  жилыми домами большое значение имеет  качество окружающей среды.

Для земель поселений оценка может проводиться  исходя из затрат на воспроизводство  инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо определить величину указанных затрат на воспроизводство  улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный  участок.

 

 

3 Правовой режим земельного  рынка России

 

Для установления стоимости оцениваемых  прав на земельный участок необходимо рассмотреть понятие "правовой режим  земельного участка", который включает целевое назначение, форму собственности  и разрешенное использование. Под  целевым назначением земель понимаются установленный законодательством  порядок, условия и предел эксплуатации земель для конкретных целей в  соответствии с их полезностью. Весь земельный фонд Российской Федерации  разделен на 7 категорий.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными  предприятиями, организациями и  гражданами для нужд сельскохозяйственного  производства.

К землям поселений (городов, поселков и  сельских поселений) относятся все  земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских  и сельских администраций. Черта  поселений - это внешние границы  земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко  отчуждаемые от иных объектов, земли  населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и  коммуникаций, улично - дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим  предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной  деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые  имеют особое природоохранное, научное, историко - культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся  лесные земли (покрытые лесом, а также  земли, не покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (болота, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования  водных объектов.

Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным  органам, гражданам и юридическим  лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также  земли, выведенные из хозяйственного оборота  в результате консервации. Использование  земель запаса допускается после  перевода их в другую категорию.

Земля и другие природные ресурсы могут  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции Российской Федерации).

Земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации и субъектов  Российской Федерации, являются государственной  собственностью. Разграничение государственной  собственности на землю на федеральную  собственность, собственность субъектов  Российской Федерации и собственность  муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки  на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица Российской Федерации  могут иметь земельные участки  на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования  и аренды.

В собственности граждан и юридических  лиц могут находиться земельные  участки, не изъятые из оборота. Иностранные  граждане, лица без гражданства и  иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях  Российской Федерации (ст.15 Земельного кодекса).

Право собственности граждан и юридических  лиц на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться  ими с соблюдением ограничений  и иных условий, установленных законом  и договорами. Данное право закреплено в Конституции Российской Федерации (ч.2 ст.36), в ГК РФ (п.3 ст.129, п.3 ст.209).

Наряду  с правом собственности на рынке  земли необходимо различать три  вида ограниченных вещных прав на нее, в частности право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты.

Землевладелец участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения, пользования  и ограниченным распоряжением, т.е. может передать свое право по наследству (п.1 ст.266 ГК РФ), а также сдать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся  в государственной или муниципальной  собственности, без установленного срока. В постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются  государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного пользования, имеют право приобрести их в собственность.

Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату  на условиях договора аренды. Собственник  земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного  распоряжения участком (безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога).

Разрешенное использование земель представляет собой эксплуатацию земельного участка  с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.

Тип:

рентный доход при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

арендная  плата при оценке земель поселений;

доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в  будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой метода капитализации  является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставки капитализации, исчисляемой для  изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.), состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации для  земли включает только первую часть.

Одной из разновидностей метода капитализации  является капитализация земельной  арендной платы. Метод капитализации  земельной арендной платы может  использоваться для оценки стоимости  права долгосрочной или краткосрочной  аренды земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных  в городах и населенных пунктах. Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования  земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может использоваться для  расчета стоимости права долгосрочной или краткосрочной аренды путем  перевода в текущую стоимость  аннуитета с учетом срока аренды.

Для оценки земельных участков, застроенных  коммерческими объектами, может  использоваться техника остатка  дохода, приходящегося на земельный  участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Оставшийся доход (после покрытия всех затрат на привлечение других факторов) приписывается  земельному участку. Техника остатка  для земли используется в тех  случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут  быть определены с высокой степенью точности, как и продолжительность  их полезной жизни. Данный метод может  быть также использован для поиска варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.ичными ограничениями являются:

запрет  на изменение целевого назначения земельного участка;

запрещение  способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению  окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;

требования  к плотности, высоте и глубине  застройки в соответствии с градостроительной  документацией и строительными  нормами и правилами;

запрет  на размещение коммунально - бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка и другие ограничения, установленные актами исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления или решениями суда.

Сервитут - это ограниченное вещное право  на недвижимое имущество, заключающееся  в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей  другому лицу. Нормы, регулирующие отношения  по поводу сервитута, содержатся в ст.ст.274 - 277 ГК РФ, а также в Земельном кодексе.

.

 

 

 

 

 

 

 

("Комментарий  к части второй Налогового  кодекса РФ" (поглавный) (под ред. А.А. Ялбулганова) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007))

 

(Статья: Методика оценки налоговой нагрузки на труд и капитал (Ушвицкий Л.И., Маслова Д.В.) ("Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", 2011, N 1))

(Статья: Учет объектов землепользования (Бычкова С.М., Бадмаева Д.Г., Миронова И.А.) ("Аудиторские ведомости", 2011, N 5))

 

(Статья: О договоре ренты (Начало) (Панченко Т.М.) ("Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации", 2009, N 17))

 

 (Статья: Учет и налогообложение операций по договору ренты (Панченко Т.) ("Финансовая газета. Региональный выпуск", 2010, N 31))

Тарханов  О.В., Тарханова Л.С., Валеев В.М., Попова С.И. Органо-минеральные удобрения на основе свежезаконсервированной органики. Сборник трудов. Почвы, жизнь, благосостояние. Пенза, 2000. 424 с.

(Статья: О причинах низкой эффективности инвестиций в сельское хозяйство (Тарханов О.В.) ("Экономический анализ: теория и практика", 2009, N 10))

 (Статья: Нерешенные вопросы реализации норм земельного права (Евсегнеев В.А.) ("Право и экономика", 2011, N 1))

 

Боголюбов С.А. Земельное законодательство и  Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1. С. 45.

 

 

(Статья: Оценка земельных участков (Петров В.И.) ("Аудиторские ведомости", 2002, N 11))