Рынок земли, его специфика, факторы, определяющие цены на землю и с/х продукцию

 

                              Доход

     Стоимость  земли = --------------------.

                       Ставка капитализации

Оценка  земельных ресурсов на основе доходного  подхода методом капитализации  осуществляется поэтапно.

На  первом этапе определяется потенциальный  валовой доход, который можно  получить от земли при 100%-ном ее использовании  без учета всех потерь и расходов. Он зависит от площади, продуктивности сельскохозяйственных угодий, цены продукции, местоположения объекта, его физического  состояния, наличия коммуникаций и  т.д.

На  втором этапе оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования земельных  ресурсов и объективные потери при  реализации продукции. Уменьшение потенциального валового дохода на величину потерь дает величину действительного валового дохода.

На  третьем этапе рассчитываются предполагаемые издержки (операционные расходы) по эксплуатации земельных ресурсов и необходимые  для нормального функционирования и обеспечения воспроизводства: затраты на выращивание зерновых культур, арендная плата за земельные  паи (участки) и т.д. На четвертом этапе определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения действительного валового дохода на величину операционных расходов.

Расчет  коэффициента капитализации методом  кумулятивного построения проводится на пятом этапе. При этом коэффициент  капитализации включает следующие  составные части:

- безрисковую ставку - учетная ставка Банка России (на 01.07.2010 - 7,75%);

- страховой риск - 2%;

- риск ликвидности - это риск, связанный  с возможностью возникновения  потерь из-за недостаточной развитости  или неустойчивости рынка, - 3%.

На  заключительном шестом этапе определяется стоимость земельных ресурсов посредством  деления величины чистого операционного  дохода на коэффициент R - коэффициент (ставка) капитализации земельных доходов, определяется дифференцированно по регионам и внутри регионов по территориям.

Стоимость земли = ЧЗД/R,

где ЧЗД - чистый земельный доход, включающий арендную плату, земельный налог, прибыль  землевладельца и другие формы;

Пример  4. Расчет стоимости сельскохозяйственных угодий на основе доходного подхода исходя из нормативных показателей (по ведущей культуре - озимой пшенице).

Исходные  данные:

базисная  урожайность - 3,2 т/га;

рыночная  цена озимой пшеницы - 4500 руб/т;

производственные  затраты - 60% валового дохода;

отраслевая  норма прибыли - 15% затрат;

ставка  капитализации - 3%.

Задача  решается следующим образом.

1. Валовой доход составляет 14 400 руб/га (3,2 т/га x 4500 руб/т).

2. Производственные затраты составляют 8640 руб/га (14 400 руб/га x 60%).

3. Прибыль сельскохозяйственного  предприятия принимаем в размере  15% затрат на производство (норма  прибыли рассчитана исходя из 5% норматива расширенного воспроизводства  в земледелии и 10% инфляции). Она  составляет 1296 руб/га (8640 руб/га x 15%).

4. Чистый операционный доход рассчитывается  как разница между валовым  доходом и затратами на производство  с нормативной прибылью составляет 4464 руб/га (14 400 руб/га - 8640 руб/га - 1296 руб/га).

5. Стоимость 1 га пашни (капитализированный чистый операционный доход по ставке капитализации 3%) составляет 148 800 руб/га (4464 руб/га / 0,03).

капитализации.

При расчете стоимости земельных  угодий принимались следующие базовые  условия. Определение стоимости  пахотных земель на основе нормативных  показателей проводилось по ведущей  сельскохозяйственной культуре - зерновые. За базисные показатели были приняты  урожайность и затраты на 1 га. Результаты корректировались с учетом Государственной кадастровой оценки земель, проводимой по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов на территории Российской Федерации.

Расчет  чистого операционного дохода осуществлялся  по сложившимся региональным закупочным ценам и отраслевой норме прибыли  с учетом инфляции. Стоимость земель определялась как капитализированный операционный доход по ставке капитализации, рассчитанный на основе безрисковой ставки доходности с учетом инфляции, риска инвестиций в земельные участки, изменения стоимости и возврата капитала (табл. 1). Таким образом, наряду с использованием нормативных экономических

Рассмотрим на примере  западной зоны Оренбургской области

Пример 5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Учет  особенностей качественной оценки земли, проведенной на основе единых государственных  методик кадастровой оценки при  использовании взаимосвязи факторов, позволил скорректировать расчетную  стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по максимальной ее величине.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой или типовой застройкой. Подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Метод сравнения продаж включает следующие  этапы.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится  объект оценки. После сегментирования  выявляются недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем  сегменте земельного рынка, собирается информация о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных  участков земли. Рыночная информация о  сделках купли - продажи земельных  участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких  признаков, как территориальное  положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства. Это позволяет  по каждому сегменту сгруппировать  продажи земельных участков с  аналогичными вариантами использования  или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Этап 2. Проверка информации о сделках  с земельными участками. Оценщик  отбирает информацию с целью повышения  ее достоверности и получает подтверждения  того, что совершенные сделки произошли  в типичных рыночных условиях.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и  каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в какой оцениваемый  земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего оценщик вносит поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Оценка земельного участка путем сравнения  с другими проданными участками  земли может проводиться двумя  способами: по элементам сравнения  или с помощью единиц сравнения.

Для лучшей организации процесса сравнения  следует применять стандартный  порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков обычно рассматривают семь элементов:

состав  передаваемых прав собственности;

условия финансирования сделки купли - продажи;

условия продажи;

дату  продажи;

местоположение;

физические  характеристики;

экономические характеристики.

Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади  и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных  участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости  единицы сравнения. Единица сравнения  используется также для быстрой  информации инвесторов или потенциальных  покупателей.

При правильном применении методы сравнения  по элементам и единицам сравнения  должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом  первого метода является то, что  в его основе лежит сравнение  продаж, которое позволяет учесть различия по конкретным элементам сравнения. Преимуществом метод а единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка.

Пример 6 . Расчет стоимости земли на основе сравнительного подхода. Приведем оценку стоимости земельного участка под личное подсобное хозяйство, если имеется рыночная информация о двух недавних продажах аналогичных объектов. Исходные данные и решение представлены в табл.

 

Таблица 1

 

Характеристика	Оцениваемый     участок	Сопоставимые объекты
		1-й	2-й
Цена продажи, тыс. руб.	?	500	450
Наличие ирригационных       сооружений	Нет	Есть(- 25 тыс.  руб.)	Нет
Транспортная доступность	Есть	Нет (+ 3 тыс.  руб.)	Есть
Наличие вблизи крупных      населенных пунктов	Есть	Есть	Нет (+ 15    тыс. руб.)
Итоговая корректировка		- 22	+ 15
Откорректированная цена,    тыс. руб.	471,5	478	465

 

Откорректированная  цена оцениваемого земельного участка  рассчитывается как средняя арифметическая величина: (478 + 465) / 2 = 472 тыс. руб

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Метод основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части: стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка основан на предположении, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает метод изъятия, метод определения затрат на освоение и оценку по затратам на инфраструктуру.

Метод выделения (изъятия) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка  как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями  и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Метод выделения включает следующие этапы.

1 этап. Определение рыночной стоимости  земельного участка с улучшениями  на основании изучения рынка  и сравнительных продаж.

2 этап. Расчет восстановительной  стоимости возведения зданий  и сооружений, аналогичных тем,  которые расположены на земельном  участке. Для расчета восстановительной  стоимости могут использоваться  стоимость воспроизводства или  стоимость замещения. Затраты  на строительство состоят из  прямых издержек, косвенных издержек  и прибыли предпринимателя.

3 этап. Определение величины физического,  функционального и внешнего износа  зданий и сооружений, расположенных  на оцениваемом земельном участке.  Физический и функциональный  износ делятся на устранимый  и неустранимый; внешний износ, как правило, неустраним. Вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4 этап. Вычитание из восстановительной  стоимости зданий и сооружений  величины накопленного износа  для получения их остаточной  стоимости на дату оценки.