Рынок земли, его специфика, факторы, определяющие цены на землю и с/х продукцию

Рынок земли, его специфика, факторы, определяющие цены на землю и с/х продукцию.

 

Введение  ( специфика земельных отношений)

В условиях развивающегося рынка земли  реализация норм земельного права усложняется. Это происходит потому, что земля  приобрела хозяйственную (экономическую), иными словами, имущественную ценность. Происходит обогащение содержания прав и обязанностей пользователей земли, появляются новые нормы права, для  реализации которых наряду с нормами  земельного законодательства приходится привлекать нормы гражданского законодательства .

Земельные отношения в Российской Федерации  регулируются  Земельным кодексом Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 05.04.2011)) и Гражданским кодексом Российской Федерации. Для правоприменительной практики важно, чтобы нормы гражданского и земельного права не противоречили бы друг другу по одному и тому же вопросу, чтобы они были согласованы. Однако в некоторых случаях это не получается, так как земельное законодательство иногда без нужды сдерживает развитие рынка земли. Например, по ст. 35 ЗК РФ нельзя купить земельный участок, если на нем нет строения. Это ограничение прав собственника не согласуется с нормой ГК РФ о свободном распоряжении собственником своей собственностью.

До  сих пор не решен вопрос о правовых последствиях для пользователя земли  в случаях, если он улучшает качество сельскохозяйственных угодий.

 

 Объектами  земельных отношений являются:

1) земля как природный объект  и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

 

(ст. 6, "Земельный  кодекс Российской Федерации"  от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 05.04.2011))

 

1. Земли в Российской Федерации  по целевому назначению подразделяются  на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

(в ред.  Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

 

(ст. 7, "Земельный  кодекс Российской Федерации"  от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 05.04.2011))

 

  Участниками земельных отношений  являются граждане, юридические  лица, Российская Федерация, субъекты  Российской Федерации, муниципальные образования, которые подразделяются  на :

 

собственников земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователей - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцев - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторов земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладателей сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

(ст. 5, "Земельный  кодекс Российской от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 05.04.2011)).

В мировом сельском хозяйстве основная масса урожая в виде кормовых культур (сено, сенаж, кормовые корнеплоды, культуры для приготовления силоса, зерновой фураж, соя, отходы спиртовой, сахарной, масличной и пищевой промышленности) превращается в навоз и помет. Органическое вещество этих объектов, отнесенных мировой сельскохозяйственной наукой к отходам, не поступает на поля, с которых убран урожай. Это органическое вещество подвергается утилизации через биологические методы или через прямое сжигание для получения тепловой энергии. В результате органическое вещество урожая выводится из круговорота. Этим нарушается природный механизм почвенного плодородия. Как следствие, почвенные бактерии голодают и погибают под воздействием минеральных удобрений. Только в российском сельском хозяйстве почвы лишаются фиксации азота в количестве десятков миллионов тонн. Одновременно в почвенный раствор не поступают минеральные вещества из почвенного поглощающего комплекса. Скомпенсировать этот ущерб с помощью тракторов и иных машин невозможно.

Гораздо труднее миллиардерам от промышленности понять бессмысленность вливаний в  сельское хозяйство, ведущегося с нарушением закона круговорота органического  вещества.

Необходимо  реформирование сельского хозяйства. Мешает реформированию и отсталость экономических знаний о сельскохозяйственной сфере производства. К настоящему времени созданы научные, технологические  и технические предпосылки для  освоения в сельском хозяйстве экологически и экономически выгодных технологий переработки навоза, помета, фекалий и иных органических ресурсов в высокоэффективные органо-минеральные удобрения . В этом случае сельское хозяйство превратится в единственную отрасль с воспроизводимой абсолютной рентой. Она позволит обеспечить возврат вкладываемых в его развитие финансовых ресурсов.

 

1 Рынок земли

   1.1 Спрос   и предложение земли

Неотъемлемым  элементом любого объекта бизнеса  или недвижимости, его природным  базисом выступает земельный  участок. Земельный участок - это  часть поверхности, которая имеет  фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю.

Земельный участок включает все улучшения (здания, сооружения, многолетние насаждения), которые позволяют его эффективно использовать. В Земельном кодексе Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ) (далее - Земельный кодекс) подчеркивается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п.1 ст.1).

Правительство Российской Федерации или уполномоченные им органы федеральной исполнительной власти разрабатывают и утверждают:

порядок и методику проведения кадастровой  оценки земель различного целевого назначения для налогообложения и иных государственных  целей, предусмотренных федеральными законами. Так, утверждены Методика, Правила  и Технические указания для проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий и земель поселений;

методики  рыночной оценки земельного участка  в случаях изъятия участка  для государственных или муниципальных  нужд, проведения судебной экспертизы и др.

Подразделяют  массовую кадастровую оценку земельных  участков и единичную оценку земельного участка. Под массовой кадастровой  оценкой земли понимается совокупность административных и технических  действий по установлению кадастровой  стоимости земельных участков в  границах административно - территориального образования по оценочным зонам (оценочным группам почв). В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности. До определения кадастровой стоимости в качестве базы налогообложения может использоваться нормативная цена земли. Целью единичной оценки земельного участка является определение его рыночной (инвестиционной, залоговой, страховой) стоимости на дату оценки.

 

График и  текст

 

 

 

 

1.2 Рента  и арендная плата

Рента - это доход, не связанный с предпринимательской  деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в заем (кредит) капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Рента также может взиматься  за использование иного имущества, в том числе жилых помещений, природных ресурсов.

Земельная рента - доход от использования земли, не связанный непосредственным образом  с производственной деятельностью  собственника земли, а получаемый им за предоставление земли как природного ресурса; часть прибыли от использования  земли хозяйствующими на ней субъектами, которую получает собственник земли  в соответствии со своим правом собственности. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, которая обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит и нотариальному  удостоверению, и государственной  регистрации (ст. 584 ГК РФ).

ГК  РФ предусмотрены следующие варианты договора ренты в зависимости  от способа выплаты ренты:

- постоянная  рента (рента выплачивается бессрочно);

- пожизненная рента (рента выплачивается  в течение всего срока жизни  получателя ренты). Рента есть результат отношений земельной собственности и ее экономической реализации, т.е. присвоение ренты - экономическая форма, в которой реализуется земельная собственность. Монополия частной собственности на землю, недра и другие ресурсы обусловливает возникновение абсолютной земельной ренты, или присвоение земельным собственником избытка рыночной стоимости над ценой производства. В сельском хозяйстве и добывающих отраслях эта цена определяется издержками производства в худших природных условиях с добавлением средней прибыли на авансированный капитал, поэтому помимо последней образуется дифференциальная рента как разница в уровне издержек труда при использовании лучших и худших природных ресурсов (по качеству, продуктивности, местоположению и т.п.). Рента возникает в тех отраслях, где земля выступает формой основного капитала (сельское и лесное хозяйство, строительство, добывающая и горная промышленность). В этом смысле рента всегда "земельная", несмотря на условное подразделение различных ее видов по месту образования, и, наверное, правильнее было бы применять термины "земельная рента в сельском хозяйстве", "земельная рента в лесном хозяйстве", "земельная рента в горной промышленности". В тех случаях, когда земля или ее недра находятся в частной собственности, продажа земли прежде всего означает передачу права на получение земельной ренты (цена земли равна капитализированной ренте). Экономическая оценка земли и других природных ресурсов включает их в систему рыночных отношений, не обязательно превращая в объект купли-продажи, что характерно для стран с большой долей государственного сектора в экономике. При государственной собственности на землю и другие природные ресурсы вся масса ренты достается государству. В этом случае оно в качестве земельного собственника - монополиста, выходя с продукцией добывающих отраслей на внешний рынок, автоматически присваивает абсолютную ренту, а через налогообложение прибыли и систему регулируемых цен - и значительный доход. Как известно, источником финансирования экономической деятельности выступает валовой внутренний продукт (ВВП), представляющий собой совокупность добавленных стоимостей, созданных экономикой страны за отдельный период времени. В гипотетических условиях отсутствия налогообложения добавленная стоимость представляет собой сумму вознаграждения факторов производства - труда, земли, капитала и предпринимательской способности бизнеса, объединяющего в едином производственном цикле факторы производства.

До  настоящего времени рынок земли  и природных ресурсов в нашей  стране развит слабо, доход фактора "земля" в основном представлен  налогами на природные ресурсы. Основным собственником земли и недр выступает  государство, налогообложение фактора "земля" представляет собой модифицированные рентные отношения, поскольку платежи  получает собственник ресурсов. В  составе дохода фактора "капитал" следует выделять амортизацию - как  оценку потребленного основного  капитала, предпринимательский доход  и процент на финансовый капитал. Однако на практике затруднительно выделить в составе налогооблагаемой прибыли  ее составляющие: процент и предпринимательский  доход. Принимая во внимание эти обстоятельства, с определенной долей упрощения (абстрагируясь от выделения процента на капитал) добавленную стоимость  до налогообложения можно представить  суммой дохода труда и капитала в  следующем виде:

 

    Vadd = L + D + R,                                                   (1)

 

где Vadd - добавленная стоимость;

L - вознаграждение труда;

D - амортизация основного капитала;

R - предпринимательский доход.

Современная налоговая система России опирается  на многократное налогообложение различных  налоговых баз с целью обеспечения  устойчивости бюджетных доходов  при колебаниях экономического цикла. В составе налогов с позиции  их взаимосвязи с этапами воспроизводственного процесса можно выделить:

- налоги на факторы производства (на труд и производственный  капитал);

- налоги на доходы факторов  производства (заработная плата работников и прибыль бизнеса).

При определении арендной платы важно  установить базовую ставку арендной платы (в качестве таковой предлагается принять ставку земельного налога), единые коэффициенты видов деятельности арендаторов и видов использования  земельных участков, периодичность  изменения размера арендной платы  и пересмотра размера соответствующих  коэффициентов.

Арендная  плата за землю исчисляется по общей формуле:

 

Ап = Аб x S x Кд x Пкд x Кз,

 

где Ап - размер арендной платы;

Аб - базовый размер арендной платы;

S - площадь земельного участка;

Кд - коэффициент по видам деятельности арендаторов и видам использования  земель;

Пкд - повышающий коэффициент к виду деятельности;

Кз - коэффициент зонирования территорий.