Рынок земли, его специфика, факторы, определяющие цены на землю и с/х продукцию

Необходимость коэффициента Пкд обусловлена политикой муниципальных образований. Его применение позволит местным органам власти компенсировать минимальные потери, вызванные отказом от чрезмерно завышенных ставок арендной платы. При этом формулу исчисления арендной платы, по нашему мнению, можно представить в модифицированном виде:

 

1.3. Формирование цен на землю и сельскохозяйственную продукцию.

        Стоимость земельного участка  зависит от его качества, предназначения, размера, вида почв, близости водоемов  и лесных массивов, наличия и  качества дорог, престижности, развитости  инфраструктуры.

Справедливая  стоимость биологических активов  и сельскохозяйственной продукции  определяется исходя из их цены на активном рынке. исходя из его конъюнктуры (сложившегося спроса и предложения), качества и потребительских свойств продукции (товаров, услуг).

  При отсутствии активного рынка  в регионе нахождения биологического  актива в качестве справедливой  стоимости могут приниматься:

- рыночные цены последних сделок  для данной группы биологических  активов и/или сельскохозяйственной  продукции, если с момента заключения  последних сделок до отчетной  даты не произошло существенных  изменений обстоятельств, определяющих  рыночную цену;

- рыночные цены подобных биологических  активов, скорректированные с  учетом отличий;

- стоимость, рассчитанная на основе  отраслевых показателей, используемых  для соответствующего вида биологического  актива или группы биологических  активов. Например, стоимость стада  крупного рогатого скота мясного  направления определяется на  основе цены на мясо говядины, категории упитанности и т.д.;

- цены информационно-аналитических  агентств, органов Федеральной службы  по статистике, Минсельхоза России  и аналогичных структур субъектов  Российской Федерации, торговых  инспекций, средств массовой информации  и специальных изданий, экспертные  оценочные заключения по группам  и отдельным видам биологических  активов и сельскохозяйственной  продукции .

Если  с момента приобретения (создания) биологического актива до отчетной даты не произошло значительных изменений, справедливая стоимость может приниматься равной фактической его себестоимости.

При калькуляции себестоимости продукции важно использование двух измерителей - единицы продукции без учета ее качества (так называемый первичный показатель) и (вторичного) - единицы продукции определенного качества, что позволяет более обоснованно осуществлять сравнительный анализ себестоимости. Определение качества сельскохозяйственной продукции с учетом конкретной потребности позволяет положить в основу оценки качества лишь то из полезных качеств, которое имеет наибольшую экономическую значимость.

Непосредственная  калькуляционная работа в растениеводстве  начинается с исчисления фактической  себестоимости работ и услуг  вспомогательных производств.

После отражения расходов по вспомогательным производствам по этим объектам учета затрат распределяются издержки по содержанию и эксплуатации машинно-тракторного парка, зерноуборочных и других самоходных комбайнов и машин и списываются отклонения в себестоимости транспортных работ, выполненных тракторами.

Затем по соответствующим сельскохозяйственным культурам разносятся нераспределенные суммы амортизационных отчислений, расходы на ремонт и отчислений в  ремонтный фонд (при его формировании) по основным средствам, используемым в  растениеводстве, расходы по орошению и осушению земель, а также затраты  на известкование и гипсование почв, произведенные за счет собственных  средств организации. Далее распределяются  расходы по обслуживанию и управлению производством.

Следующим этапом калькуляционной работы является распределение общепроизводственных и общехозяйственных расходов. После  этого на финансовые результаты списываются  затраты по производствам, не давшим продукции. В частности, сюда относятся  затраты по полностью погибшим от стихийных бедствий посевам, а также  часть затрат, соответствующая недобору продукции при частичной гибели посевов по той же причине. Ранее  все эти затраты нельзя было и  списать, поскольку в них включается и соответствующая часть общепроизводственных и общехозяйственных расходов.

На  завершающем этапе, выполнив все  перечисленные выше учетные работы, непосредственно осуществляется калькуляция себестоимости продукции растениеводства (так как к этому времени по всем культурам будут учтены все затраты по их выращиванию и отражаются калькуляционные разницы по счетам - потребителям продукции растениеводства).

В свободные отпускные цены включаются налоги и сборы, начисляемые и  уплачиваемые в соответствии с действующим  законодательством.

 

 

2. Рента земли

2.1. Виды земельной ренты

Дифференциальная рента

Из книги

 

 

 

 

2.2 Оценка земельных ресурсов

При определении стоимости земельных  ресурсов в сельскохозяйственных организациях учитываются  следующие специфические  обстоятельства:

- земля в сельском хозяйстве  является невоспроизводимым ресурсом  при разрушении плодородного  слоя, особенно в среднесрочном  периоде времени, которое определяется  естественными природными процессами;

- при соблюдении всех экономических  законов земледелия в системе  основного ядра экономических  законов естественное плодородие  земли возрастает и возникает  экономическое плодородие, которое  в долгосрочном периоде закрепляется;

- стоимость земельного участка  зависит от его качества, предназначения, размера, вида почв, близости водоемов  и лесных массивов, наличия и  качества дорог, престижности, развитости  инфраструктуры.

  Оценка земельных участков прежде всего необходима для удовлетворения потребностей развивающегося рынка земли. При этом земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В настоящее время в России используются такие виды стоимости земельного участка, как рыночная, инвестиционная, залоговая, страховая, налогооблагаемая.

Результат оценки земельных участков существенно  зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости  земельного участка и права, которые  к нему относятся. В зависимости  от предполагаемого характера дальнейшей эксплуатации земельного участка могут  вычисляться стоимость в пользовании  или стоимость в обмене. Стоимость  в пользовании связана со сложившимся  вариантом землепользования и не предполагает продажу земельного участка  на открытом и конкурентном рынке. Стоимость  в обмене учитывает наиболее эффективный  вариант землепользования, предполагает продажу земли на рынке и проявляется  через рыночную стоимость.

Пример 1. Расчет стоимости земли рыночным способом, в частности способом нормативной цены земли.

 

Таблица

 

Показатель	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4
Площадь земельного участка    под зерновые культуры, га	300	500	150	200
Кадастровая стоимость земли,  тыс. руб.	15 240	45 166,5	20 400	36 300
Размер земельного налога (из  расчета 0,3% от кадастровой   стоимости), руб.	45 720	135 500	61 200	108 900
Нормативная цена земли, тыс.  руб. (45 720 x 200)	9 144,0	27 100,0	12 240,0	21 780,0

В финансовых сделках, связанных с  оформлением в собственность  земельных участков в АПК, нередко  используется рыночная стоимость земли. Если при совершении сделки купли-продажи  невозможно установить рыночную цену, то согласно п. 99 ст. 13 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету основных средств сельскохозяйственных организаций при постановке на учет должна применяться нормативная цена земли. Нормативная цена земли - это установленная Правительством Российской Федерации минимальная цена земли. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.03.1997 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям нормативная цена земли ежегодно определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельной площади.

 

Пример 2. Расчет нормативной цены сельскохозяйственных угодий.

Исходные  данные:

кадастровая стоимость земельного участка в  560 га составляет 67 200 тыс. руб.;

ставка  налога на землю установлена в  размере 0,3% от кадастровой стоимости;

размер  земельного налога - 201 600 руб. (67 200 000 x 0,3%).

Нормативная цена земли составляет 40 320 тыс. руб. (201 600 x 200 земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно - транспортного обустройства территории и др.

       Инвестиционная стоимость применяется при внесении земельных участков в инвестиционные проекты и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных, залоговая стоимость - при кредитовании под залог земельных участков, страховая стоимость - при страховании объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Налогооблагаемая стоимость используется для целей налогообложения земельных участков.

Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием доходного (определение ожидаемых доходов), сравнительного ( рыночный) (сравнение объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними) и затратного определение затрат, необходимых для восстановления либо замещения данного объекта с учетом его износа),  подходов.  Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение .

Пример 3. Кадастровая стоимость земли составляет 50 000 тыс. руб., ставка земельного налога - 0,3% от кадастровой стоимости земли, размер участка - 100 га, коэффициент вида деятельности - 4,2, повышающий коэффициент - 10.

Ап без учета Пкд составит 630 тыс. руб. (1500 x 4,2 x 100).

Ап по общей методике составит 6300,0 тыс. руб. (1500 x 4,2 x 10 x 100).

Ап в предлагаемом варианте составит 2130,0 тыс. руб. (1500 x (4,2 + 10) x 100).

Таким образом, предлагаемый вариант обеспечивает более четкий контроль за изменением размеров арендной платы и позволяет удержать его в определенных пределах.

Правительство Российской Федерации или уполномоченные им органы федеральной исполнительной власти разрабатывают и утверждают:

порядок и методику проведения кадастровой  оценки земель различного целевого назначения для налогообложения и иных государственных  целей, предусмотренных федеральными законами. Так, утверждены Методика, Правила  и Технические указания для проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий и земель поселений.

методики  рыночной оценки земельного участка  в случаях изъятия участка  для государственных или муниципальных  нужд, проведения судебной экспертизы и др

Методы  оценки земли схематично представлены ниже.

 

                       Методы оценки земли

                               │││

        ┌──────────────────────┘│└─────────────────────┐

       \│/                     \│/                    \│/

┌───────┴────────┐  ┌───────────┴──────────┐  ┌────────┴─────────┐

│Доходный подход │ │Сравнительный подход  │ │Затратный подход  │

└───────┬────────┘  └───────────┬──────────┘  └────────┬─────────┘

       \│/                     \│/                    \│/

┌───────┴────────┐  ┌───────────┴──────────┐  ┌────────┴─────────┐

│Метод прямой    │ │Метод сравнения продаж│  │Метод выделения   │

│капитализации   │ │                      │  │                  │

│                │  │Метод распределения   │ │Метод определения │

│Техника остатка │ └──────────────────────┘  │затрат на освоение│

│дохода          │                            │                  │

└────────────────┘                            │Оценка по затратам│

                                              │на инфраструктуру │

                                              └──────────────────┘

Доходный  подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания; принцип спроса и предложения; принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. Техника расчетов при таком подходе довольно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Доходный подход включает метод прямой капитализации дохода и технику остатка дохода для земли.

Метод прямой капитализации дохода основан  на определении дохода от владения земельным участком и делением его  на ставку капитализации. Расчеты стоимости  земли методом капитализации  основаны на использовании следующей  формулы: