Рынок недвижимости

 

Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.

Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессио-нальным, социально-потребительским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.

Демографические факторы - численность населения, прирост населения, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий.

К природно-географическим факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.

Научно-технические (техногенные) факторы, влияющие на технологию и организацию производства, во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены товаров в частности, и объектов имущества вообще при формировании первичного рынка имущества.

Термин  «стоимость» применительно к  имуществу имеет много различных значений.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект имущества может быть продан (куплен) на основании сделки в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, и на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть при соблюдении следующих условий:

1) продавец не  обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан его  покупать;

2) обе стороны  сделки хорошо осведомлены о предмете сделки;

3) действуют в  своих интересах; 

4) объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты (от англ. offer -предлагать, предоставлять возможность);

5) цена сделки  представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

6) принуждения  к совершению сделки в отношении участников сделки с чьей-либо стороны не было;

7) плата за  объект оценки выражена в денежной  форме.

 

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - стоимость, которая существует в сознании у определенного потребителя и связана с его личным представлением об объекте оценки. Например, памятная вещь, связанная с историей семьи (семейная реликвия), может иметь для членов семьи (наследников) существенно большую стоимость, чем для других потенциальных потребителей (покупателей). Другой пример: произведение живописи для знатока, разбирающегося и в живописи, и в ценах на картины, имеет существенно большую стоимость, чем для дилетанта в данной области.

Инвестиционная  стоимость представляет собой стоимость капиталовложений конкретного инвестора в объект оценки. Ее величина определяется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкретным инвестором и данной инвестицией. Инвестиционную стоимость можно определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвес тор за реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожидаемую от него доходность.

Страховая стоимость объекта определяется стоимостью замещения и (или) воспроизводства объекта в случае его утраты или уничтожения.

Ликвидационная  стоимость объекта - цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в относительно небольшой срок, меньший, чем разумно приемлемый для продажи в обычных рыночных условиях.

Залоговая стоимость имущества (стоимость залогового имущества) -стоимость имущества, являющегося предметом залога при обеспечении возвратности коммерческого или банковского кредита. Как правило, эта стоимость меньше, чем рыночная стоимость имущества; является одной из разновидностей ликвидационной стоимости имущества.

Стоимость для  целей налогообложения - это стоимость, величина которой определяется по установленной государственными органами методике, например по единой шкале, утвержденной для начисления налога на имущество.

Для методологических целей вводятся понятия «стоимость воспроизводства» и «стоимость замещения».

Стоимость воспроизводства - затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание (воспроизводство) точной копии объекта имущества - объекта оценки, при этом подразумевается, что объект воспроизводится с использованием тех же технических и технологических решений, тех же материалов, веществ, конструкций, с тем же качеством и по той же технологии, что и для объекта оценки. При этом воспроизводимый объект обладает тем же моральным (функциональным) износом, который соответствует оцениваемому объекту. Физический износ при этом не учитывается, т.е. воспроизведенная копия объекта оценки в физическом отношении считается «новой».

Стоимость замещения - затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание объекта имущества, не являющегося копией объекта, подлежащего оценке, но обладающего эквивалентной с ним полезностью и созданного с применением современных технических и технологических решений, новых прогрессивных материалов, веществ, конструкций, по современной технологии. Таким образом, созданный в режиме замещения объект имущества не обладает не только физическим, но и моральным износом.   

   Цель оценки (зависящая от вида сделки или другой процедуры, связанной с имуществом) определяет вид оцениваемой стоимости объекта имущества.

В большинстве  случаев от оценщика имущества требуется  определение рыночной стоимости объекта оценки либо некоторой доли от этой стоимости.

От понятия  «стоимость» следует отличать понятие  «цена». Цена - это денежная сумма, заплаченная  за объект в конкретной сделке, которая  может отличаться от его стоимости, полученной в результате оценки. Другими словами, стоимость можно назвать «предварительной» ценой. Отличие цены (конечной величины) от стоимости (первоначальной величины) может быть вызвано различными факторами как объективного, так и субъективного характера.

Цель оценки имущества  зависит от конкретной сделки с имуществом, от конкретного случая. В качестве таких случаев можно назвать следующие:

• определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;
• использование имущества в качестве предмета залога;
• продажа или иное отчуждение имущества;
• переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
• передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• ипотечное кредитование физических и юридических лиц (при возникновении споров о величине залоговой стоимости предмета ипотеки);
• выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
• проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
• составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.

Возможна также  и необязательная оценка по желанию  заинтересованных сторон.

               Содержанием оценки является совокупность действий и отношений юридического, экономического, организационно-технического, научно-исследовательского и иного характера по определению стоимости имущества - стоимости вида, которая определяется целью оценки (рыночная стоимость, залоговая, ликвидационная, утилизационная, инвестиционная, страхования или другая стоимость объекта имущества).

Оценка имущества (оценочная деятельность) включают в себя действия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.

Оценка имущества  производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при  обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Субъектами оценки - оценочной деятельности - являются, с одной стороны, оценщики - юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законодательством об оценочной деятельности, а с другой стороны - заказчики (потребители услуг оценщиков).

К объектам оценочной деятельности (объектам оценки) относятся:

1.   отдельные материальные объекты (вещи);
2.   совокупность вещей, составляющих имущество физического или юридического лица, включая имущество определенного вида (движимое или недвижимое имущество в том числе предприятия, бизнес);
3.    право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества лица;
4.    право требования, обязательства (долги);
5.    работы, услуги, информация;

6) результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность) и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполненных работ или услуг;

7) иные объекты  гражданских прав, в отношении  которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Закон регламентирует порядок составления отчета об оценке. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Основные  требования к отчету как акту, имеющему юридическое значение, сформулированы в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»:

1.   отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью; для проведения оценки отдельных видов имущества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов;
2.   формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, ясными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведения, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объекта оценки;
3.   отчет об оценке - это документ, имеющий свои обязательные реквизиты, к которым относятся следующие:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценки;
• юридический адрес оценщика и сведения о его лицензии;
• точное описание объекта оценки, причем в случае, если объект при 
  надлежит юридическому лицу, в этот пункт включаются информация о 
  балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собственника);
• стандарты оценки, характеристика основных источников использованной для оценки информации, а также принятые допущения и ограничения;
• алгоритм определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина с указанием пределов применения полученного результата;    
• дата определения стоимости объекта оценки.

К отчету прилагается  полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные характеристики объекта оценки. Приложение является неотъемлемой частью отчета об оценке. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а стоимость иного вида, в отчете должны указываться критерии установления оценки этой стоимости и причины отступления от определения рыночной стоимости объекта оценки.

Закон определяет статус оценщика. Статус оценщика представляет собой совокупность прав и обязанностей оценщика (статьи 14 и 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»), а также ответственности, которую он несет за совершаемые им профессиональные действия.

К основным правам оценщика относятся:

1. самостоятельный выбор метода проведения оценки в соответствии с разработанными и утвержденными Правительством РФ стандартами оценки;
2. право на свободное и беспрепятственное получение всей информации, необходимой для успешного проведения оценки;
3. привлечение на договорной основе к проведению оценки других оценщиков или специалистов;
4. отказ от проведения оценки, если заказчик:

• нарушил условия договора;
• не представил необходимой информации об объекте оценки;
• не обеспечил условия работы, предусмотренные договором.