Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Декабря 2012 в 11:09, курсовая работа
Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Применительно к купле-продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности.
1. ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….. 3
2. АНАЛИЗ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА, РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Значение, сущность и особенности рынка недвижимости
в экономике страны………………………………………………………… 5
3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Сущность, классификация
и основные параметры оценки недвижимости…………………………… 13
Выбор подходов и методов оценки……………………………………….. 25
4. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ
УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения….. 28
Рекомендации по регулированию рынка недвижимости…………………32
5. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………35
1. Высокий «пороговый» уровень инвестиций объясняется тем, что объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.
2. Объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и др., поэтому возникает необходимость управления объектом независимо от функционального назначения.
Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Чтобы извлекать доход из инвестиций в недвижимость и контролировать активы, инвестор должен обладать достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью.
3. Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах одной местности.
4. Защищенность доходов от инфляции – недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
5. Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой – могут достигать 10% от цены.
6. Ценообразование на рынке недвижимости – результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, в то время как цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.
7. Сохранность инвестируемых средств обусловлена тем, что земля – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения – долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).
Недвижимость – товар особого рода – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.
Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.
Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость – дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др
Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.
Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:
Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.
Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.
В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:
и физических лиц.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.
Рыночная стоимость
По времени оценка недвижимости может быть:
Текущая оценка – оценка стоимости в настоящее время, большинство оценщиков делают эту оценку.
Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом.
Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.
Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности - 135 ФЗ.
Наряду с федеральными и местными
законами в систему государственного
регулирования оценочной
Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.
Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.
Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок, совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.
Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.
Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.
Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.
Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.
Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Оценка недвижимости представляет
интерес, в первую очередь, для категорий
объектов, активно обращающихся на
рынке как самостоятельный
Кроме того, объекты недвижимости,
как правило, входят в состав имущественного
комплекса предприятий и
Признаки классификации, влияющие на оценку объекта:
Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются:
Полезность - способность объекта имущества удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима некоторая ограниченность предложения (дефицитность).
Спрос - количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.
Предложение - количество товаров, которое продавцы хотят и способны представить для продажи на рынке.
Дефицитность - недостаток каких-либо товаров, ограниченность предложения. Спрос может создать стоимость только тогда, когда ограничено предложение.
Возможность передачи прав на имущество и их разделение между различными субъектами также влияют на стоимость имущества.
Рынки имущества функционируют под влиянием факторов различных групп,
которые необходимо учитывать при оценке имущества:
Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней политикой. Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать его необходимо.
К политическим факторам можно отнести следующие: