Формирование рынка земли на Украине

            Также, рост населения требует увеличения земли для сельского хозяйства, то есть земля является главным средством производства сельскохозяйственной продукции и поэтому часто оговаривается, чтобы земля использовалась для сельского хозяйства, а не на другие цели. Следовательно, население увеличивает спрос на землю, что и приводит к повышению цены земли. 

ФОРМИРОВАНИЕ  РЫНКА ЗЕМЛИ НА УКРАИНЕ 
 

              Рынок земли и недвижимости  является неотъемлемым сектором  рыночной экономики. В условиях  административно-командной экономики существовали лишь отдельные (легальные и полулегальные) элементы рыночного оборота этих объектов. Так, кооперативные квартиры, частные дома и дачи могли покупаться и продаваться. Государственное жилье обменивалось «по договоренности», что означало скрытую форму эквивалентной продажи с учетом конкретных особенностей недвижимости (размера площади, технического состояния, местоположение и т.п.). Однако большая часть объектов недвижимости (земля, здания, сооружения) не имели свойств товара и капитала, а следовательно, не были привлечены к процессам товарного обмена. 

Становление рынка  земли началось в условиях трансформационных  преобразований государственной собственности  в процессе разгосударствления и  приватизации. Земля начинает приобретать  свойство товара. Однако она последней втягивается в орбиту рыночных отношений, что искажает много процессов на рынке недвижимости. 

Поскольку земля  является фундаментальным каркасом рынка недвижимости, отсутствие рынка  земли разрушает всю его структуру. Владелец объекта недвижимости, который не владеет правом собственности на землю, теряет опору в любых операционных действиях, связанных с недвижимостью. Так, человек, продавая свое жилье, получает ренту по местоположению, не будучи ее владельцем. А государство в условиях отсутствия рынка земли дает возможность, по сути, распоряжаться ею без соответствующего экономического и правового механизма. 

Поэтому, инвестирование огромных капиталов даже в очень  перспективные области производства остается рискованным, пока не определено, чьей собственностью является земля, на которой они расположены. 

Объективная логика формирования рынка земли предусматривает  осуществление трех основных взаимосвязанных  процессов: существование разных форм собственности на землю, преобразование земли на товар и обеспечение ее капитализации. 

Особенности развития этих процессов рассматривают в  условиях трансформационной экономики  Украины. С 1992 г. в Украине начался  процесс приватизации земельных  участков гражданами Украины для  индивидуального жилого, дачного и гаражного строительства, личного подсобного и фермерского хозяйствования и других нужд. Состоянием на 1 января 2000 г. в нашей стране насчитывалось 22 млн. собственников земли и землепользователей, из них 10,7 млн. граждан Украины уже приватизировали свои земельные участки площадью 3,2 млн га. С     1993 г. земельные участки продаются для осуществления предпринимательской деятельности, прежде всего для строительства автозаправочных станций и участков, на которые расположенные объекты незавершенного строительства. За этот период было продано 143 земельные участка на общую сумму больше чем 16 млн. грн. 

Реформирование  земельных отношений начинается с появлением разных форм земельной  собственности, которая не означает исключительной монополии каждой из них. В большей части стран с развитым земельным рынком нет абсолютного права частной собственности на землю. Поэтому главная задача реформирования земельных отношений заключается в том, чтобы подобрать адекватные сегодняшним условиям экономического и социального развития комбинации пользования и владения землей, при которых будет достигнут баланс интересов разных собственников. Становление разнообразных форм земельной собственности в Украине началось с принятием ряда нормативно-законодательных документов. Тем не менее они не смогли отобразить всей сложности процессов земельных преобразований и потому имели ограниченный характер, во многом искажали реальные рыночные процессы. Это проявилось в том, что, во-первых, переход права владения или пользование в основном не предусматривает конкуренцию приобретателей этих прав. Во-вторых, земля преимущественно передается безвозмездно, а не продается по рыночной стоимости. В-третьих, владение и продажа земли осуществляются только при ее целевом использовании. При таких условиях нельзя говорить о становлении товарной формы земли, а следовательно, и о рыночных принципах ее присвоения. 

С 1999 г. происходят реальные рыночные преобразования форм собственности на земле населенных пунктов и несельскохозяйственного  назначение, которые составляют 200 тыс. га. 

Особое значение для становления рынка имеют  городские земли. Они занимают всего 

2 % общей площади  территории Украины, но на них  сконцентрировано около 2/3 население,  больше чем 75 % основных промышленно-производственных фондов, около 95 % финансово-кредитных и научно-исследовательских учреждений. Основной импульс рыночных преобразований выходит из этого сегмента. Именно здесь впервые начали внедряться платные и конкурентные способы продажи земельных участков на аукционах. Начиная с 1994 г. в Украине на шести земельных аукционах были проданы долгосрочная аренда 21 земельного участка (на 50 лет с правом удлинения еще на 50 лет) для коммерческого и жилищного строительства, право частной собственности на два земельных участка. Общая сумма прибыли от продажи разных полномочий превысила 600 тыс. долл. Аукционы перестали проводиться с 1997 г. А уже с 1998 г. за содействие проекта УКРэлс («Продажа земли предприятиям Украины») началась продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения. Только за один год было заключено 265 договоров купли-продажи земельных участков общей площадью 882 339 м2. Средняя цена 1 м2 составляла 8 грн. 66 коп. Это были первые ростки, которые дали возможность сформировать общее представление о процессах рыночного ценообразования на рынке земли. 

В процессе рыночного  оборота земля приобретает форму  не только товара, а и капитала. Сначала  формируется ипотечно-кредитная  форма земле-капитала, а потом - форма  фиктивного капитала. Однако поскольку земля входит в состав любого объекта недвижимости, отношения залога недвижимости является скрытой формой ипотечного займа. Ведь владелец доходной недвижимости закладывает ее с учетом земельной ренты. 

Дальнейшее развитие рынка земли в Украине связанный  с такими факторами: 

- созданием эффективной  системы изучения спроса и  предложения, введением специальных  форм менеджмента и маркетинга;  

- обеспечением  юридической защиты прав участников  рынка земли; 

- формированием  механизма согласования частных,  общественных и государственных 

интересов в  процессе функционирования рынка земли; 

- усовершенствованием  экономических, юридических способов  регулирования рынка земли, созданием  надежной информационной системы,  которая обеспечивает его эффективное  функционирование; 

- разработкой  механизмов конкурентных способов  приобретения права собственности  и права аренды земельных участков  через земельные аукционы, конкурсы  на право застройки, осуществление  инвестиционных проектов и т.п.; 

-внедрением  организационно-правовых процедур предоставления концессий для строительства - определением особенностей реализации права собственности на землю в свободных экономических зонах и на территориях приоритетного инвестиционного развития; 

- созданием надежной  правовой базы, которая регулирует все действия и операции с землей. Действующее законодательство имеет важные недостатки, которые приводят к серьезным нарушениям и злоупотреблениям при проведении операций с землей. Нужный комплекс нормативных документов, которые дали бы возможность урегулировать такие операции, как оценка, регистрация, ипотека и т.п.; 

- усовершенствованием  системы налогообложения земли.  Необходимая надежная методика  оценки земли в зависимости  от ее экономических параметров. 

Земля может  быть объектом рыночных отношений в качестве средства производства (в сельскохозяйственном секторе) и в качестве пространственного базиса размещения всех других условий жизнедеятельности людей(см.таблицу А.1). Поэтому рынок земли имеет особую структурную организацию, которая содержит рынок сельскохозяйственных земель и рынок несельскохозяйственных земель. Несельскохозяйственные земли распределяются на земле жилой застройки, промышленности, транспорта и связи, технической инфраструктуры, коммерческого использования, общественного назначения, рекреационного использования. Для функционирования земельных отношений важное значение имеет характер обустройства земли. Физические объекты, размещенные на земле, по техническим и строительным характеристикам разделяют на здания и сооружения. В зависимости от функциональных свойств они выделяются в самостоятельные объекты рыночного оборота и формируют рынок жилой недвижимости и рынок нежилой недвижимости. В первом случае недвижимость удовлетворяет потребности людей в проживании (жилье), отдыха и развлечениях (дачные дома, спортивные сооружения). На этот рынок в большей степени влияют законы рынка потребительских товаров. Во втором случае недвижимость существует в форме промышленных, сельскохозяйственных, транспортных зданий и сооружений, автозаправочных станций, мастерских, ресторанов, офисов, торговых помещений и обслуживает производство благ и услуг. В этом случае процессы на рынке недвижимости регулируются закономерностями рынка факторов производства 

Земля, как естественная монополия дает возможность присваивать в долгосрочном периоде экономическую ренту. Вследствие этого всегда существует весомый стимул распоряжаться землей. Поэтому государство наиболее активно регулирует всю систему земельных отношений. 

Государственное регулирование земельных отношений осуществляется с целью создания условий для рационального использования и охраны земель, равноправного развития всех форм собственности на землю и хозяйствование на ней, эффективного перераспределения земель по видам деятельности, контроля за порядком отчуждения земель и т.п.. Эти стороны земельных отношений регулируются Земельным кодексом Украины, а также другими законодательными и нормативными документами. Отдельные правовые нормативы определяют порядок использования таких видов недвижимости, как леса (Лесной кодекс Украины), недра (Кодекс Украины «О недрах»), водные бассейны (Водный кодекс Украины), воздушное пространство (Воздушный кодекс Украины). 

В основе регулирования  прав на земельные участки лежит  кадастровый способ регистрации, основанный на постановлении Кабинета Министров Украины «О порядке ведения государственного кадастра» (январь 1993 г.). Государственный кадастр включает данные регистрации права собственности, права пользования землей, договоры аренды, учет количества и качества земель, экономическую и денежную оценку земли. Государственный земельный кадастр ведется Государственным комитетом по земельным ресурсам, управлениями земельных ресурсов районных государственных администраций, исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов народных депутатов. К земельно-кадастровой документации принадлежат кадастровые карты и планы, схемы, графики, текстовый материал о границах административно-территориальных общин, земельных участков владельцев земли и землепользователей (в том числе арендаторов), правовые документы о способе владения землей (акты, свидетельства и т.п.). В Украине созданная единая система государственных органов земельных ресурсов. Они регистрируют все государственные акты на право собственности на землю. Недостатками этой регистрации есть то, что земельный кадастр Украины представляет собой звено аграрных отношений, поэтому он в большей степени рассматривает землю как природный ресурс, имеет признаки земельной информационной системы и призван решать аграрные задачи. Правовые аспекты в регистрационной кадастровой системе имеют фрагментарный характер, который делает ее недостаточно надежным инструментом санкционирования (гарантии и защиты) правового многообразия земельных отношений. 

Ни одно другое имущество, кроме недвижимости, не имеет таких черт, как наличие блага, уровня прибыли, благосостояния, постоянность местоположения, продолжительность существования, государственная регистрация. Это делает недвижимость идеальным объектом налогообложения. Сегодня в систему налогообложения попала только земля. Законом Украины «О плате за землю» установлены разные механизмы уплаты налога для земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов. Если налог на сельскохозяйственные земли устанавливается в процентном выражении от денежной оценки, то для населенных пунктов налог на землю установлен в абсолютном размере в зависимости от административного статуса города или поселка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, исходя из поставленных задач можно  сделать следующий вывод: рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения. 

Во-вторых, в  следствие фиксированности площади  земельных угодий природой, предложение  земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли. 

В-третьих, в  зависимости от тех или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли.  Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии  обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу. Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.