Формирование рынка земли на Украине

              Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как 

таковой, а ради той  ренты,  того  постоянного  ежегодного  дохода,  который приносит земля. То есть здесь  покупается  право  на  получение  регулярного  дохода в течение неопределенного  периода времени. Чем больше этот потенциальный доход (рента), тем больше готов заплатить покупатель за данный участок земли. Одновременно владелец денег, принимая решение о покупке земли, сравнивает ренту, которую он может получить, получив данный участок земли в собственность, и ту сумму денег, которую он получит, поместив деньги, предназначенные для приобретения земли, в банк, то есть по сути дела сравнивается рента и ставка ссудного процента. В этой ситуации ставка ссудного процента является альтернативным вариантом вложения средств, а поэтому чем выше будет ставка ссудного процента, тем меньше готовность покупателя к приобретению земли. Следовательно, цена земли определяется по формуле:

                                                                   Рента 

                        Цена земли = --------------------------------------- х 100%.                             (1.3) 

                                                  Величина ссудного процента

Если участок  земли приносил 10 тыс. грн. арендной платы, а банковский процент равен 4% годовых, тогда цена земли будет определена на основе следующего расчета: 10 тыс. х 100% / 4% = 250 тыс. грн. 

Формула показывает, что цена земли прямо пропорциональна  ренте и обратно пропорциональна  ставке ссудного процента. 

Также из этой формулы видно, что цена земли будет  расти,  если  увеличивается размер ренты и падать, если повышается норма процента. 

Определение цены подобным образом является чисто  теоретическим. На практике на цену земли  оказывает влияние множество  факторов, в том числе рост спроса на землю для несельскохозяйственных целей и в период инфляции.

                                                                                                 

2. ЗЕМЕЛЬНАЯ  РЕНТА И ЦЕНА ЗЕМЛИ 

2.1 Экономическая  природа цены земли 

                                                          

Для большинства  людей термин рента означает кажущуюся  непомерно высокой сумму, которую  следует платить за двухкомнатную  квартиру или комнату в общежитии. Для руководителя предприятия рента  означает выплаты за использование здания завода, оборудования или складского хозяйства Рента за комнату в общежитии, например, включает процент на денежный капитал, который занимает университет у правительства или частных лиц для фи­нансирования строительства общежития, на заработную плату сторожу и уборщицам, оплату коммунальных услуг и т. д. Поэтому экономисты используют термин рента в более узком, но менее двусмысленном значении: экономическая рента – это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или природным ресурсом.  

  Земельная  рента представляет частный случай  экономической ренты. Слово «peнта»  в переводе с французского (фр. rente от лат. reddita) означает "отданная". В этимологии этого слова таким  образом воспроизводится факт  передачи части продукции (или дохода), произведенной земледельцем, собственнику земли. «Земельная рента — это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено»[6, с.92]. 
 

 Первоначально  проблема ренты возникла в  земледелии, и понятия "земельная рента" и "экономическая рента" совпадали. Сейчас понятие "экономическая рента" шире понятия "земельная рента». Экономическая рента включает земельную ренту, но не сводится к ней.   

Для анализа  ренты, которую получают все собственники земли независимо от ее качества, исходят  из ряда предпосылок и предполагают: 

1.  Полное  подчинение аграрного производства  рынку, т.е. отсутствие производства  для собственных целей (что  в условиях производства продовольствия нередко имеет место). 

2. Отделение  земли как объекта хозяйства  от земли как объекта собственности.  Это означает, что все земли  арендуются на  конкурентном рынке. 

3.  Вся земля  используется для производства  основного продукта питания (например, пшеницы в США, ржи в России или риса в Китае). 

4.  Все земли  имеют одинаковое качество, одинаково  производительны. 

Предложение земли  абсолютно неэластично. Поэтому, если мы на оси абсцисс отложим земельную  площадь (определенное количество акров земли), а на вертикальной оси — ренту (сумму денег, которую арендаторы ежемесячно выплачивают за каждый акр), то кривая предложения S будет параллельна оси ординат. Кривая спроса D0 будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона уменьшающегося плодородия. 

Точка пересечение  линии спроса D0 и предложения S - точка  равновесия на рынке земли (см. рисунок 2.1). R0 означает уровень ежемесячной  ренты за один акр земли. Площадь 0Q*E0R0 представляет собой совокупную ренту за всю используемую в данном обществе землю. Изменение спроса на основной продукт питания (пшеницу) повы­сит ежемесячную ренту за один акр земли с R0 до R1. Это приведет и к увеличению чистой экономической (абсолютной) ренты до площади 0Q*E1R1. В случае падения спроса на пшеницу ежемесячная земельная рента за акр земли уменьшится до R2 и абсолютная рента сократится до 0Q*E2R2. 
 

Рисунок 2.1 - Изменения  уровня  экономической ренты [8, с.334]

Предложенная  модель наглядно показывает активную роль спроса. В условиях неэластичного  предложения земли цена земли, и абсолютная рента всецело зависят от изменения спроса. 

Необходимость платы земельной ренты собственнику земли является ограничением для  доступа к земле. Если она полностью  уплачивается землевладельцу, то служит своеобразным налогом, понижающим эффективность хозяйствования на земле.

2.2 Дифференциальный  рентный доход и его увеличение

              В предложенной модели чистой  экономической (абсолютной) ренты  предполагалось одинаковое качество  и одинаковое местоположение  земли. В действительности земля  

различается (дифференцируется) и по плодородию, и по положению.  

Это означает, что  производительность земли как фактора  производства будет существенно  дифференцироваться в зависимости  от содержания в почве питательных  веществ и близости к рынкам сбыта сельскохозяйственной продукции. 

Вопрос о дифференциальной ренте впервые был детально разработан в трудах Д.Рикардо. Рассмотривая проблему на примере естественного плодородия земли, допускают, что имеется земля  трех видов: лучшая, средняя и худшая. Также допускают, что три фермера обрабатывают равные по величине участки А, В и С, вкладывая в производство однородного продукта одинаковый капитал — 1200 единиц. Однако в связи с тем, что участки обладают различным плодородием, урожай по отдельным участкам будет существенно отличаться (см. таблицу 2.1.)

Таблица 2.1 - Механизм образования дифференциальной ренты [9, с.320]

Участок 

Общие издержки 

Цена за 

1 ед. 

Урожай 

Общий доход 

Средние издержки, 

ед. 

Рента 

на 1 ед. продукции 
 
 

А 

1200 

4 

200 

800 

6 

-2 

В 

1200 

4 

300 

1200 

4 

0 

С 

1200 

4 

400 

1600 

3 

+1 
 
 
 

Данные таблицы  показывают что, при равных затратах и равной цене за единицу произведенной  продукции участки принесли разный доход. В связи с этим средние  издержки, определяемые как отношение общих издержек к объему произведенной продукции, значительно выше на участке А, так как урожайность (производительность фактора) здесь наименьшая. И наоборот, в связи с тем что на участке С получен наибольший урожай, средние издержки здесь минимальны. 

При рыночной цене 4 ден. единицы фермер на участке  А не сможет конкурировать на данном рынке, так как его средние  издержки (6 ед.) значительно превышают  рыночную цену. Фермер на участке В  не получит дифференциальную ренту, он будет только возмещать свои затраты. Участок С принесет его владельцу дифференциальную ренту в размере 1 ден. единица на 1 единицу выпущенной продукции, так как рыночная цена превышает средние издержки на 1 ден. единицу.  

Поэтому собственник  земли будет стремиться получить весь дифференциальный добавочный доход. Следовательно,  рента на лучшую землю будет выше, чем за среднюю, а за среднюю выше, чем за худшую. Худшая земля будет давать ее владельцу лишь чистую экономическую (абсолютную) ренту, а средняя и лучшая, наряду с абсолютной рентой, еще и дифференциальную (см. рисунок 2.2). 
 

Рисунок 2.2 –  Дифференциальная рента [8, c.336]

 Рисунок иллюстрирует  механизм получения дифференциальной  ренты. Собственники лучшей земли  за каждый акр будут получать  ежемесячную дифференциальную ренту R , а собственники среднйе земли — ренту R2. Дифференциальная рента с худшей земли будет равна нулю. Для упрощения на рис.  предполагается, что количество худшей, средней и лучшей земли одинаково.  

Плодородие земли  не является раз и навсегда данным. Оно быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования на земле. К естественному плодородию может добавиться искусственное. Современная земля является результатом длительного процесса вложения капитала и труда.  

Дополнительная  отдача от вложений капитала может повысить производительность труда, понизить или оставить ее на том же уровне. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к росту эффективности производства, говорят о повышающейся дополнительной отдаче. Тогда при перезаключении арендного договора возрастет и рента. Для лучших земель она поднимется до R'1. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к общему падению эффективности производства, говорят о снижающейся дополнительной отдаче. Рента с лучших земель соответственно снизится до R"1. В случае, если добавочные вложения капитала не изменят уровень эффективности, дополнительная отдача будет постоянной. Рента с лучших земель останется на том же уровне R1.   

Следует отметить, что понятие «дифференциальная  рента» возникает в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными в каждом их виде. 

Таким образом, выделяют дифференциальную ренту I по местоположению. Она вызвана различным  удалением обрабатываемых участков земли от рынков сбыта, железнодорожных станций, портов. Величина прибыли определяется экономией не только транспортных расходов, но и расходов, входящих в состав издержек производства: доставка семян, минеральных удобрений, машин, оборудования и др. и дифференциальную ренту II. В отличие от дифференциальной ренты I, она связана не с естественным плодородием и удачным расположением участка, а с дополнительными вложениями капитала в улучшение качества земли, что ведет к росту производительности труда на соответствующих участках арендуемых фермерами-предпринимателями со всеми теми последствиями, которые наблюдались при рассмотрении дифференциальной ренты I, то есть возникновении прибыли на участках, где были использованы дополнительные капиталовложения. Поскольку дифференциальная рента является результатом инициативных действий арендатора по инвестированию дополнительного количества капитала в сельское хозяйство, то и возникающая дифференциальная рента присваивается арендатором. Так как арендаторы нацелены на увеличение дифференциальной ренты, то они проводят мероприятия по улучшению земли. 

2.3 Рост цены  земли

На практике цена земли зависит от множества  факторов, влияющих на спрос и предложение  земельных участков. Например, рост цены на землю может объясняться  растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. 

Среди факторов, обеспечивающих столь стремительный  рост на землю, стоит отметить следующие: во-первых, рост населения, а вместе с этим повышение уровня доходов населения, во-вторых, неразвитость фондового рынка в Украине и, наконец, кредиты, становящиеся все более доступными. 

 Таким образом,  с ростом доходов растет необходимость  размещения свободных средств, направление вложений в недвижимость которых явно превалирует над банковскими депозитами. Кроме того, одним из важнейших факторов остается повышение спроса на жилье и землю в удаленных от бизнес-центра районах: жить в городе становится не престижным, и все большее количество покупателей обращают своё внимание на покупку жилья вдали от загазованного и напряженного в плане движения центра города. Многие люди сегодня предпочитают иметь две квартиры или дома: одну в центре города и вторую — в более привлекательном в плане отдыха и релаксации районе. Но так как количество земель ограничено и большинство пригодных земель уже являются чьей-то собственностью, то следовательно с ростом спроса на землю растут и цены на землю.