Отчет по практике в "Альфа-банк"

Залоговая стоимость позволяет  оценить соответствие реальной стоимости  заложенного имущества кредитным  обязательствам, как в процессе предварительной  экспертизы залогового имущества, так  и при мониторинге залога. Смысл  определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых  полностью обеспечивается залогом  имущества, не может превышать определенной Банком залоговой стоимости данного  имущества. Соответственно, кредит считается  полностью обеспеченным данным залогом  только в случае, если залоговая  стоимость больше или равна сумме  следующих трех величин:

- основной суммы кредита;

- процентам, начисленным  на момент обращения взыскания  на предмет залога;

- неустойки, начисленной  на момент обращения взыскания  на предмет залога.

Затраты, связанные с реализацией  предмета залога при обращении на него взыскания, включаются в залоговую  стоимость в виде фиксированного процента, который зависит от ликвидности  конкретного вида имущества. Расчет залоговой стоимости можно представить  в виде формулы:

       Таким  образом где:

Z – залоговая стоимость  имущества;

P - денежная сумма, за  которую, по мнению Банка, с  высокой долей вероятности можно  реализовать данное имущество  при обращении на него взыскания;

q – затраты при реализации  данного имущества;

S – сумма кредита;

% - проценты по кредиту,  рассчитанные на момент возможного  обращения взыскания на предмет  залога;

j – штрафы (неустойка), рассчитанные  на момент возможного обращения  взыскания на предмет залога.

Залоговая стоимость определяется в 2 этапа:

1) оценка текущей рыночной  стоимости имущества (оценочная  стоимость);

2) дисконтирование текущей рыночной стоимости имущества, а также (в случае необходимости) уточнение залоговой стоимости на основании экспертной оценки прогнозной стоимости имущества на дату возможного обращения взыскания на это имущество.

Оценка  прогнозной стоимости (на момент возможного обращения взыскания на предмет  залога) проводится Специалистом по залоговой  работе с учетом:     

• очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества;     
• колебаний рыночных цен;
•       коэффициентов амортизации;     
• ликвидности имущества.

Дисконтирование является основным способом установления залоговой стоимости  и является формальной оценкой. При дисконтировании оцененная текущая рыночная стоимость (оценочная стоимость) умножается на (1 - коэффициент залогового дисконтирования, установленный уполномоченным органом Банка). И рассчитывается по формуле:

 

 где:

N – текущая рыночная  стоимость имущества (оценочная  стоимость);

k – коэффициент залогового  дисконтирования

Коэффициенты дисконтирования  могут изменяться по решению Главного Кредитного Комитета Банка, далее по тексту - (ГКК)¹⁰. Коэффициенты дисконтирования могут изменяться не чаще, чем один раз в 3 (три) месяца. После утверждения значения новых дисконтов Центр залогов обязан довести соответствующее решение до сведения всех Специалистов по залоговой работе в течение не более 3 (трех) рабочих дней.  

     Коэффициенты  дисконтирования в отношении  имущества, не указанного в  принципах кредитной политики  Банка  либо решениях ГКК  Банка, устанавливаются Центром  залогов. Значения указанных коэффициентов  сообщаются заинтересованным подразделениям  в течение 3 (трех) рабочих дней  с момента получения соответствующего  письменного запроса. Оценка прогнозной стоимости производится Специалистом по залоговой работе с учетом множества параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, коэффициентов амортизации. Оценка прогнозной стоимости необходима в условиях, когда имеются веские основания полагать, что залоговая стоимость, определенная методом дисконтирования, является завышенной. В этом случае Специалист по залоговой работе обязан рассчитать прогнозную стоимость, и, если она окажется ниже стоимости, установленной в результате дисконтирования, принять прогнозную в качестве залоговой стоимости имущества.

2.5. Субъекты, осуществляющие оценку рыночной стоимости имущества.

 

Оценку  рыночной стоимости имущества производят:

- Для  ценных бумаг - подразделения  ЦО Банка, специализирующиеся  на проведении операций с данным  видом ценных бумаг (например, Управление ценных бумаг с  фиксированной доходностью ЦО  и др.), а также Отдел по управлению  рыночными рисками;

- для  недвижимости, оценка органами БТИ,  а если сумма  превышает  эквивалент 

20 000 (двадцать  тысяч) долларов США - специализированные  организации, занимающиеся оценкой  имущества (далее - Оценщики);

- для  имущества, принадлежащего полностью  или частично Российской Федерации,  субъектам РФ либо муниципальным  образованиям – Оценщики;

- другого  имущества – Специалисты по  залоговой работе филиала (при  сумме кредита до 2 млн. долларов  США) либо ЦО Банка (при сумме  кредита свыше 2 млн. долларов  США). При оценке данной категории  имущества по решению Управляющего  филиалом (Заместителя Председателя  Правления) могут дополнительно  привлекаться Оценщики.

Если  в соответствии с нормативными документами  Банка предусмотрено обязательное участие Оценщика, но при этом Оценщик  по объективным причинам привлечен  быть не может (например, отсутствие в  данном регионе Оценщиков), оценка имущества  производится с привлечением Консультанта. Консультантом может быть лицо, которое, хотя и не может считаться Оценщиком, однако обладает необходимой профессиональной подготовкой для проведения оценки различных видов имущества. В  частности, в качестве Консультантов  могут привлекаться:

• индивидуальные предприниматели, имеющие аттестат (сертификат) учебного заведения или общественной организации, осуществляющих подготовку специалистов по оценочной деятельности;
• риэлтерские, аудиторские, брокерские и др. организации.

       В случае привлечения Консультанта  оценка считается проведенной  Специалистом по залоговой работе. Заключение Консультанта считается  дополнительным источником для  установления Специалистом по  залоговой работе рыночной стоимости.

2.6. Подготовка заключения о целесообразности принятия имущества в залог.

 После изучения представленных  документов и осмотра предлагаемого  в залог имущества на месте  Специалист по залоговой работе  подготавливает заключение об  оценке с выводами о целесообразности  взятия в залог предлагаемого  имущества (Приложения №2.

   Заключение готовится в  течение 5 (пяти) рабочих дней после  представления необходимых документов (в срок для подготовки заключения  не включается срок, необходимый  для оценки рыночной стоимости  предмета залога Оценщиками либо  иными подразделениями Банка). В  случаях решения вопроса о  принятии в залог сложных объектов (производственных комплексов, крупных  объектов недвижимости, уникального  оборудования, авиационной техники,  морских судов и т.п.) этот срок  может быть продлен руководителем  Центра залогов до 25 (двадцати  пяти) рабочих дней.

          Залоговая  стоимость имущества должна быть  выражена в рублях или в  рублевом эквиваленте. Одним из  факторов, влияющих на вывод о  целесообразности принятия в  качестве залога имущества, является  наличие реальных покупателей,  готовых приобрести предлагаемое  в залог имущество в случае  наступления залогового случая. 

 Заключение  утверждается в Центральном офисе  начальником Центра залогов ЦО, в филиалах – начальником кредитного отдела (управления) филиала. Заключение, подготовленное в филиале, в течение 3 (трех) рабочих дней с момента утверждения направляется в Центр залогов ЦО.

Заключение  в обязательном порядке должно быть подписано Залогодателем в лице руководителя и главного бухгалтера.

 

2.7. Порядок оформления и регистрации договоров о залоге.

 

Оформление  Договоров о залоге и их заключение производится только после принятия коллегиальным органом или должностным  лицом Банка в рамках своих  полномочий решения о предоставлении кредитного продукта, обеспеченного  данным залогом.

До заключения Банком кредитных договоров и  договоров о предоставлении банковской гарантии сотрудник Кредитного управления (кредитного отдела) обязан предоставить все документы, необходимые для  выдачи кредитов, а также для заключения договоров, являющихся обеспечением исполнения обязательств по выдаваемым кредитам (в т.ч. Договор о залоге), в Юридическое  управление (юридический отдел, юрисконсульту) для проведения правовой экспертизы.

Договоры  о залоге, а также все изменения  и дополнения к указанным Договорам  подготавливаются на основании служебной  записки кредитного подразделения  и при наличии на ней визы Специалиста  по работе с залогами. Подготовку указанных  соглашений осуществляет Бэк-офис. В  состав документов, оформляемых при  залоге, входят:

-   Договор о залоге;

-   соглашение об отступном и  соглашение о расторжении договора  залога;

- документы  для оформления залога по форме,  установленной Юридическим Управлением  ЦО.

Специалист  по залоговой работе обязан проконтролировать, чтобы в любом Договоре о залоге было указано:       

• предмет залога – видовая принадлежность имущества и индивидуальные характеристики, позволяющие вычленить его из однородных вещей. В противном случае (т.е. при отсутствии в Договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество) договор залога считается не заключенным. Договор о залоге товаров в обороте должен определять вид заложенного товара, иные его родовые признаки, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога. К нему в обязательном порядке прилагается спецификация с перечислением конкретных товаров и их стоимости.       оценка предмета залога; 
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом;   
• сторона, у которой находится заложенное имущество.

Договор о залоге недвижимости должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован  в установленном порядке (ст.339 ГК РФ). Расходы по нотариальному оформлению и государственной регистрации  договора несет Залогодатель. Обеспечение  регистрации Договора о залоге возлагается  на Специалиста по залоговой работе.

Государственная регистрация залогов в отношении  недвижимого имущества проводится на всей территории РФ по установленной  Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Заключение  Договора о залоге валютных ценностей (иностранной валюты, прав требования выплаты иностранной валюты, ценных бумаг, выраженных в иностранной  валюте) проводится в соответствии с действующим законодательством по согласованию с Юридическим Управлением по каждой сделке, если нормативными документами Банка не будет предусмотрено иное.

Наряду  с Договором о залоге с Залогодателем в обязательном порядке заключается соглашение об отступном при одновременном выполнении следующих условий:

• Залогодатель одновременно является Заемщиком либо Залогодатель является также поручителем по обеспеченному залогом обязательству;  
• Банком в заклад принимаются ценные бумаги или денежные права (требования).

Контроль за наличием заключенного соглашения об отступном в случаях, когда такое заключение обязательно, осуществляют Специалист по залоговой  работе и начальник Бэк-офиса. В  других случаях целесообразность заключения соглашения об отступном устанавливается  по согласованию начальниками кредитного и юридического подразделений ЦО или филиала.

Соглашение  об отступном содержит следующие  условия:

а) Заемщик  передает Банку в качестве отступного вместо исполнения обеспеченного залогом  обязательства имущество, являющееся предметом залога;

б) соглашение заключается с отлагательным  условием, которым является неисполнением  Заемщиком принятого им на себя обязательства  перед Банком, в обеспечение по которому оформлен залог.

Договор о залоге составляется в 2-х экземплярах (не считая экземпляра, подлежащего  хранению у нотариуса либо подлежащего  передаче депозитарию / регистратору ценных бумаг), с приложением Описи закладываемого имущества. Договор о залоге и  Опись подписываются и заверяются печатями.