Ипотечные банки

     В США ипотечный кредит в основном осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты, виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании. Но в то же время существует и группа государственных ипотечных банков. Это федеральные банки, по кредитованию жилищного строительства. Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки. /23/

     Эти учреждения, как правило, продают  собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные  ипотечные учреждения выдают ипотечные  ссуды. Выпуск их ценных бумаг резко  увеличился с 1970 по 1986 гг. с 38 млрд. долл. до 262. Главная цель федеральных ипотечных учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы кредитовать в сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально-экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, т. е. менее зажиточные слои населения. Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказанными институтами, как правило, приобретают коммерческие и сберегательные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые институты. Это позволяет федеральным институтам ипотечного кредита получать необходимые источники и в последующем использовать их для ипотечного кредитования строительства для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей. /23/

     2. Операции ипотечных банков России

     2.1 Пассивные и активные операции банков

     Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает  формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (см. табл. 2.1).

     Более 50% пассивных операций составляет эмиссия  в виде долгосрочных облигаций, затем  идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих  кредитов, а также собственные  средства, включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль. В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые  выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем  следуют переходящие кредиты (государственные  средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%). /21/

     Таблица 2.1 − Баланс частного и государственного ипотечного банка (запасная модель)

     Ипотечные банки также осуществляют депозитные и комиссионные операции с ценными  бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита  производился тоже закладными. В последующем  ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т. е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

     В процессе реализации закладных ипотечные  банки привлекают другие банки, в  основном коммерческие, используя при  этом их филиальную сеть.

     Закладные выпускают в различных купюрах  сроком на 10-25 лет. Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые — мелко-купюрные бумаги, которые покупают банки.

     В послевоенные годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку  до момента реализации закладных, т. е. за счет собственных средств. В  настоящее время предварительное  кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита  они получают от реализации эмиссии  закладных. Кроме того, в ряде стран  в пассивных операциях ипотечных  банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье «Переходящие кредиты». /12/

     Основной  тенденцией развития ипотечных банков в период после второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10-20 раз.

     Острая  конкуренция между ипотечными и  коммерческими банками, а также  другими кредитными институтами  за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита  создала необходимость выхода ипотечных  банков за рамки традиционных операций. Они получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время тесно связано с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность не возврата долгов.

     В мировой ипотечной практике основными  источниками ресурсов ипотечного кредита  выступают сбережения населения, свободные  денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный  рынок ценных бумаг.

     2.2 Ипотечные банки в России

     В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах.

     Развитие  системы ипотечного кредитования под  залог недвижимого имущества, и  прежде всего земли, было приостановлено в октябре 1917г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

     В настоящее время, спустя семьдесят  с лишним лет, с развитием частных  форм собственности началось возрождение  ипотеки. В Москве и других крупных  городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные  банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с  той экономической ситуацией, которая  сложилась в стране, — дефицит  кредитных ресурсов долгосрочного  характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России. /16/

     Российские  ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать  банковские продукты, способные реально  действовать в сложной экономической  обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан. Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Цель Ассоциации — лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

     Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране во многом зависит от отношения Центробанка и Правительства России к данной проблеме. Поэтому задача Ассоциации — помочь на государственном уровне сформировать «поле», на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

     Возрождение ипотеки в России вызвало ряд  новых проблем, в частности, одну из основополагающих в ипотеке оценку недвижимости.

     Постепенно  ипотечный кредит завоевывает российский рынок и становится одним из видов  банковской деятельности.

     Теоретическая возможность ипотечного кредитования в России стала обсуждаться сразу  после принятия закона СССР «О собственности». Вступивший в силу весной 1992 г. закон  «О залоге» сделал подобное кредитование чуть более реальным. 26 февраля 1996 г. вышел Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». 9 июля 1998 г. Советом Федерации одобрен Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». /15/

     По  оценкам специалистов, объем ипотечных  кредитов, выданных всеми банками  России, не превышает 100 млн. долл., что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование, например жилья в Росси, осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

     В 1994г. целый ряд банков приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. Фонд имущества г. Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г.Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имущества. Это почволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в итоге выкупить недвижимость у государства.

     В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением Правительства г.Москвы № 356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью данного фонда, Фонд имущества г.Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

     В развитии ипотечного кредита в России, т. е. чтобы физические лица могли  приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия — произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое занимается организацией вторичного рынка закладных в России, а также выкупом у банков ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами и имеющие соответствующие правительственные гарантии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода — в несколько лет. Таким образом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск. /12/ 

     Заключение

     Решение жилищного вопроса граждан страны - одна из главных задач и проблем  власти. Россия на первое государство, которое поставило перед собой  такую серьезную задачу и предпринимает  реальные действия для ее решения. В  современной экономической ситуации превратить желаемое в реальность возможно только объединением усилий государства, банков и населения.

     Причины состоят в следующем:

     1) государство берет на себя  обязательство разработать и  обеспечить правовую поддержку  реализации программ банковского кредитования ипотеки;

     2) при этом банки должны сделать  более доступными условия предоставления  ипотечного кредита;