Ипотечные банки

     Например, банк продает закладные листы  на номинальную сумму 100 000 нем. марок и получает за вычетом бонификации 97% этой суммы, т. е. 97 000 марок. Кроме бонификации, банк несет и другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и пр.). Эти расходы также вычитаются из выручки от продажи ценных бумаг. Таким образом, банк может выплатить сумму кредита меньше 97%, например 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже их ниже номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка. /14/

     Например, банк продает шести процентные закладные листы. Значит, кредиты, предоставляемые из средств от их продажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.

     Так как ипотечный банк не меняет процент  выплат по закладным листам в течение  всего срока их действия, он может  и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент  выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи  закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

     В настоящее время закладные листы  выпускаются на срок 10 лет. Перед  новой эмиссией производится корректировка  условий предоставления кредита  в соответствии с состоянием рынка  ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов  за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это  связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая  кредит, обязан подготовить условия  его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

     С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать  закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижению  строительных работ. Проценты банк получит  только после выдачи кредита. Чтобы  заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и  поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

     Ипотечные банки предоставляют должникам  право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после  истечения договорного срока  выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается  не менее 10 лет, т. е. время действия закладных листов. Если бы заемщик  имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении —  он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений  процентов за кредиты. В, ряде случаев  ипотечные банки предоставляют  кредиты совместно со сберегательными  банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка. /12/

     Во  втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму  не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью  или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный  кредит может быть продлен.

     Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

     Как и другие ценные бумаги, закладные  листы могут быть любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется  заложить ценные бумаги, если нужны  средства, а не продавать их. Закладные  листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

     Основными целями помещения капитала в закладные  листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через  их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках. /12/

     Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускается  так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

     Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

     В настоящее время банки переходят  на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право  на долевую собственность глобального  сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением  причитающихся процентов.

     Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его  действия истекает только через 30 лет.

     Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

     Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли. /15/

     1.2 Организационная структура банков

     Ипотечные банки представляют собой специфический  банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. (в Силезии). Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.

     Методом привлечения денежных средств таких  банков были выпуски закладных бумаг. В XIX и XXвв. ипотечные банки стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские. Уже во второй половине ХIХв. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.

     Наибольшее  развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XXв. (до 30-х гг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая лишь коммерческим. Эти банки выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям. /11/

     В Германии в этот период действовали  так называемые судостроительные ипотечные  банки, предоставлявшие кредиты  судостроительным компаниям под  строящиеся суда. Одновременно были сделаны  попытки создать ипотечные банки  для и долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой действия ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.

     Ипотека (от гр. hyrotheke — залог, заклад) — залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае не возврата ссуды собственником имущества становится ссудодателе (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду). /11/

     Негативное  воздействие на развитие ипотечных  банков оказывали мировые войны  и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так кап снижалось  привлечение денежных средств и возрастал не возврат кредитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задолженность погашалась, но обычно обесцененными деньгами, a сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономической конъюнктуры число их, наоборот росло (см. табл. 1.1).

     Таблица 1.1 − Динамика развития ипотечных банков в ФРГ

     Как видим, сокращение числа ипотечных  банков в Германии происходило в  период крупных экономических потрясений (кризис 30-х гг.) и послевоенной инфляции конца 40-х. В дальнейшем тенденция  развития экономики в 50—60-х гг. способствовала росту числа банков. В конце 60-х  гг. в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных судостроительных банков и 14 государственных ипотечных. Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка: Немецкий центральный земельный банк, Франкфуртский ипотечный банк, Рейнский ипотечный банк, Немецкий ипотечный банк (г. Бремен). Как правило, большая часть акционерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежала наиболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым «гроссбанкам». Среди государственных ипотечных банков ведущее положение занимали четыре банка: «Дейче Пфандбрифанштальт» с пятью филиалами, Баварский Земельный банк и два банка на земле Баден - Вюртемберг. /13/

     Другие  частные и государственные ипотечные банки также контролировались госсбанками. В последние десятилетия экономического роста ФРГ (70-80-90-е гг.) число ипотечных банков колеблется около 30.

     Во  Франции также действуют ипотечные  банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является «Креди фонсье де Франс» — старейший ипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие он получил в XX в., точнее, в 60-70-х гг. Этот банк проводит операции по трем основным направлениям: во-первых, выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов). Источником для таких операций служит выпуск ипотечных облигаций. Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных займов. Во-вторых, предоставляет ссуды строительным компаниям и земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счет государственного бюджета. Кроме того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство. В-третьих, ведет учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческими банками. /24/

     Роль  ипотечных банков выполняют также  учреждения ипотечного кредита, которых  насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку  земли и квартир. Среди них  наибольшее значение имеют «Креди фонсье нурлебатиман» и «Ля компании ипотекэр де ля Эпен», которые специализируются исключительно на кредитовании частного строительства.