Ипотечные банки

Содержание

     Введение 3

     1. Основная деятельность и структура ипотечных банков 5

     1.1 Основная деятельность ипотечных банков 5

     1.2 Организационная структура банков 12

     2. Операции ипотечных банков России 17

     2.1 Пассивные и активные операции банков 17

     2.2 Ипотечные банки в России 19

     Заключение 23

     Список использованной литературы 25 

     Введение

     Термин "ипотека" впервые появился в  Греции в начале VI в. до н.э и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

     Институт  ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эво-люции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.

     Актуальность  темы исследования объясняется следующим.

     Рынок ипотечного кредитования в России только недавно начал развиваться, и  роль государства в его развитии сегодня исключительно важна, особенно в регионах.

     Система ипотеки (кредитование под залог недвижимости) подразумевает экономические и юридические процедуры, включающие заключение соответствующих договоров и определение состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Социальная значимость кредитования строительства жилья для населения при вовлечении в этот процесс самих граждан очень высока.

     Ипотечное кредитование должно способствовать более  доступному приобретению жилья в  собственность. Ипотечное кредитование способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве. Также обладает огромным экономическим  потенциалом как средство обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка.

     В спектре новых возможностей для  индивидуальных инвестиций, предлагаемых сегодня на рынке, ипотечное кредитование занимает определённое место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать не только как наиболее возможный путь приобретения жилья и улучшения жилищных условий для среднего класса, но и как весьма перспективный способ для долгосрочного размещения сбережений.

     Предметом исследования является развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. Объектом исследования является система ипотечного кредитования.

     Цель  и задачи исследования: Цель работы – изучить деятельность ипотечных банков и проанализировать развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации.

     Достижение  поставленной цели обусловило необходимость  решения следующих задач:

     1. Изучить экономико-правовое содержание, функции и принципы ипотечного  кредитования.

     2. Проанализировать современное состояние  и особенности развития ипотечного  кредитования в России.

     3. Рассмотреть ипотечное кредитование  строительства жилья в России.

     Теоретической базой исследования являются труды таких ученых-экономистов, как Довдиенко И.В. «Ипотека», Южелевский В. К. «Какая Ипотека нужна России?», Афонина А.В. «Все об ипотеке», Кириенко А. А. «Ипотека в вопросах и ответах», Назаров В., Королева С. «Ипотека. Руководство к действию», Грудцына Л. Ю., Филиппова Е. С. «Ипотека», Русецкий А. Е. «Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с не-движимостью» и других.

     Среди важнейших нормативно – правовых актов Российской Федерации отметим прежде всего закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Структура работы определены целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, литературы, глоссария и заключения. Содержание работы: Работа состоит из введения, где указывается актуальность темы, объект, предмет, цели и задачи исследования.

     1. Основная деятельность и структура ипотечных банков

     1.1 Основная деятельность ипотечных банков

     Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением  записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные  долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

     Благодаря своей долгосрочное (20-30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок. /11/

     Средства  для предоставления кредитов ипотечный  банк получает от продажи закладных  листов. Это надежные, приносящие твердые  проценты долговые обязательства банка  по отношению к держателям. Закладные  листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками  или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может  быть объектом ипотечного банка, так  как безопасность кредита, обеспечивающего  покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

     Ипотечные банки имеют в экономике двойное  значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные  кредиты, и как эмитенты закладных  листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

     Кроме того, они являются посредником между  вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных  листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким  образом происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

     Ипотечные банки предоставляют займы и  различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогоисточником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные. От обычных они отличаются лишь способом гарантирования.

     Виды  деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

     Ипотечному  банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у  двоих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено./9/

     Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные  банки специальными институтами, а  не универсальными банками. Только три  банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками. Всю деятельность ипотечные  банки осуществляют на основе залогового права. Кратко остановимся на некоторых его аспектах.

     Так, землевладение может быть заложено путем передачи собственником права  собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец  поручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству для такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки обезуют собственника подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.

     Значение  залогового права заключается в  том, что при принудительной продаже  с аукциона залогового объекта кредиторы  ипотек и ипотечных долгов имеют  привилегированное право перед  любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

     В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение — они могут, не. довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.

     Сущность  залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или  каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипотечный долг) несет  ответственность безотносительно  к личности землевладельца. Здесь  следует говорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом состоит в следующем. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно. Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

     В настоящее время все большее  распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). У наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования. /13/

     Процентная  ставка ипотечного долга назначается  вначале высокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового объекта.

     В связи с тем, что ипотечные  ссуды обеспечивают выпускаемые  банком ценные бумаги, ипотечные банки  обязаны при выборе залоговых  объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды  могут выдаваться лишь под земельные  участки, приносящие каждому владельцу  стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) стоимости земельного участка (залоговая стоимость). /14/

     Для подсчета залоговой стоимости в  каждом ипотечном банке имеются  соответствующие инструкции, которые  разрабатываются правлением банка  и заверяются государственными opганами надзора в сфере финансовой деятельности.

     Средства  для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных  листов. Следовательно, условия, на которых  банк может предоставить кредит, зависят  от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

Чистая  выручка = Курс продажи  — Бонификация.