Ипотечное кредитование

Партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. На таких встречах профессиональные консультанты помогут подобрать и наиболее выгодную ипотечную программу и объект недвижимости для приобретения, рассчитают размер будущего ипотечного кредита, а также предоставят всю необходимую информацию о приобретении в кредит коммерческой недвижимости.

В то же времяинтеграция  выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ 24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 процентных пунктов по сравнению с базовой процентной ставкой. Московский кредитный банк (МКБ) по одной из своих партнерских программ предлагает ипотечные кредиты на приобретение квартир без первоначального взноса.

Унификация  в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.

По мнению Олега Иванова, вице-президента Ассоциации региональных банков России (АРБР),закон о потребительском кредите должен заложить механизм систематического контроля за условиями кредитных соглашений. Именно для этой цели в законе необходимо сформулировать понятие «общих условий (правил) потребительского кредита». Это - та часть условий кредитного договора, которая разработана банком и предлагается без изменений неограниченному кругу заемщиков. Проще говоря - это ядро конкретного кредитного продукта.

Сейчас в  банковском сообществе активно обсуждаетсяперспектива создания кредитного паспорта- единого  шаблона условий кредитования, чтобы  заемщику было проще сравнивать предложения  разных банков. Кроме того, кредитный  паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости кредита, которые, несмотря на все старания Центрального банка РФ и Роспотребнадзора все еще нередко выглядят для заемщика «филькиной грамотой».

Одним из шагов  к унификации на ипотечном рынке можно считать законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» и статью 10 Закона РФ «О защите прав потребителей». Этот законопроект 19 апреля направил на рассмотрение Госдумы РФ Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков России (АРБР). «Законопроект направлен на повышение информированности заемщиков по поводу условий кредитного договора и сопутствующих выплат по кредиту, - отмечает Анатолий Аксаков. - Его принятие позволит существенно уменьшить количество случаев, когда граждане попадают в неприятные и сложные ситуации из-за того, что не смогли сразу разобраться в условиях кредитного договора или не смогли точно оценить объемы предстоящих платежей по кредиту».¹⁷

Законопроект  вводит в банковскую практику такие термины какобщая плата за кредит и эффективная годовая процентная ставка. Эти понятия в России лишены четкого законодательного определения и адекватной терминологической базы. Это служит причиной постоянных конфликтов, которые возникают между кредитными организациями и их клиентами относительно условий кредитного договора, определяющих стоимость кредита. В предложенном законопроекте содержатся согласованные между собой определения полной стоимости кредита, эффективной процентной ставки, которые полностью соответствуют международным подходам, изложенным, в частности, в Директиве ЕС 2008/48 о потребительском кредитовании.

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется  в двух плоскостях. Частные банки  ведут неравную борьбу за клиента  с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой.

Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных  программбанки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.

В банках, наконец-то, начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа  «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному  месту работу. Думается, в обозримой  перспективе данное требование будет  снято большинством активных игроков ипотечного рынка.

До минимальных  сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже  считается нормой вынесение решения  в срок от трех до пяти дней, и это  не предел скорости: банк «Жилфинанс»  разработал специальную программу «Экспресс ипотека», которая предполагает рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток.

Первоначальный  взнос практически у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк выдают кредиты с первоначальным взносом 15%. В Сбербанке и Промсвязьбанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.

Немало банков с подачи АИЖК предлагаютипотечные  кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10%при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2% от суммы кредита.

Пока доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки невелика: по данным СК АИЖК за пять месяцев 2010 года было выдано примерно 600 кредитов данной категории на 1 млрд рублей. Однако, по прогнозу АИЖК, к 2012 году доля застрахованных кредитов должна вырасти до 10% от общего объема выдачи ипотеки.

Другие предложения ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10%сохраняют единичный характер и носят специфический характер. Чтобы получить кредит с низким первоначальным взносом, может понадобиться заложить в дополнение к приобретаемому жилью объект недвижимости, имеющийся в собственности заемщика.

В других вариантах  первоначальный взнос может быть ниже стандартного для программ по приобретению жилья у застройщиков из числа партнеров банка, для  работников «зарплатных» и корпоративных клиентов, либо для работников материнской компании в кэптивном банке. Из крупных банков без оговорок минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости залога по кредитам на приобретение готового жилья установили только МКБ и НОМОС-Банк.

Ставки по ипотеке  продолжают снижаться, несмотря на пессимистичный настрой многих экспертов и топ-менеджеров банков, с конца прошлого года утверждающих, что потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан, и при том, что Центральный банк РФ в феврале поднял ставку рефинансирования на 0,25 процентных пункта - до 8%.

Средневзвешенная  ставка по ипотечным кредитам, выданным в феврале, опустилась до 12,4% - это  исторический минимум, который до этого  был зафиксирован лишь однажды - в I квартале 2008 года. К снижению ставок толкает растущая конкуренция на рынке, поскольку ипотека вызывает интерес все большего числа банков. Подтверждением тому служит продолжающееся расширение круга игроков ипотечного рынка: за последнее время в него вернулись такие крупные банки как «Петрокоммерц», НОМОС-Банк и Промсвязьбанк.

Фактически  правилом стало снижение процентной ставки по кредиту для «зарплатных» клиентов, сотрудников корпоративных  клиентов, обладателей положительной  кредитной истории, заемщиков, приобретающих жилье в рамках партнерских программ.

Для повышения  привлекательности ипотечного кредитования у банков остается такой эффективный  инструмент, как обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика.

Такую возможность предусматривают ипотечные программы банка «МИА» и Сбербанка.¹⁸

В резерве средств  улучшения условий ипотечного кредитования остаются манипуляции с отменой различных комиссий. В первую очередь, это касается комиссии за выдачу кредита, но можно пожертвовать еще и комиссиями за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и т.п.

Борьба за клиента  на ипотечном рынке ведется как  ценовыми, так и неценовыми методами.

Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным.

Сети ипотечных  центров развивают Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки «Возрождение»  и «ДельтаКредит», ВТБ 24, Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, ЮниКредит Банк.

Кроме того, для  рекламы ипотечных кредитов банки  нередко прибегают к такому инструменту  как бесплатные семинары и консультации. Например, посетители «Дней открытой ипотеки» банка «Уралсиб» получают не только консультации, но и сертификат, который дает возможность предъявителю получить скидку на процентную ставку при оформлении ипотечного кредита.¹⁹

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Проанализировав становление и развитие ипотечных  отношений в России, можно сделать следующие выводы. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков в следствии таких причин, как :

Ø отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах;

Ø нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». При чем мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем доработки как самого закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», так и предусмотренных в нем возможностей оформления закладной при ипотеке в силу закона;

Ø высокие кредитные и процентные риски;

Ø отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов;

Ø недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения;

Ø экономическая нестабильность предприятий-работодателей;

Ø неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу;

Ø отсутствие скоординированной целенаправленной и системной работы на всех уровнях и этапах одновременно, что могло бы быть устранено если бы, например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию взяло на себя функцию координатора, то есть занималось не только рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо же этим занимался какой-то федеральный центр.

Если бы в  ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены  в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая  инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.