Ипотечное кредитование

В связи с  вышесказанным государство предприняло  реальные шаги для помощи ипотечным  заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Оказанием помощи заемщикам в период кризиса занимается «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах России своими региональными операторами и сервисными агентами. Дополнительно было создано «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). АРИЖК занимается реструктуризацией «плохих» ипотечных долгов, выплачивает компенсации банкам-кредиторам. Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев) заемщик вносит в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей. Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи. Однако не все заемщики имеют право пользоваться такой помощью. Поддержкой АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться, при соблюдении определённых условий.¹²

Период спада  на рынке недвижимости наблюдался и  в первой половине 2009 г. Однако к  осени рынок стал оживляться. В  октябре 2009 г. в Москве было зарегистрировано на 20% больше сделок купли-продажи квартир, чем в сентябре (5540 против 4430), свидетельствуют данные управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Москве.

Это почти столько  же, что и в октябре 2008 г. — тогда  было зарегистрировано 5681 сделок. На 20% по сравнению с сентябрем выросло  и количество ипотечных сделок — до 795. А доля ипотеки в общем объеме покупки жилья составила 14,4%. До кризиса одним из основных двигателей спроса на квартиры была ипотека: на нее приходилось 15-16% сделок с недвижимостью. Для сравнения: в I и II кварталах 2009 г. доля сделок с недвижимостью с участием ипотеки составила лишь около 8%, в III квартале — 12%.

Рост ипотечного кредитования в III квартале 2009г. объясняется  значительным снижением цен, на фоне даже небольшого снижения ипотечных  ставок. Если в первом полугодии 2009 г. заявки на получение кредитов в ряде регионов упали в 10 раз, то к концу года количество обращений и выданных кредитов выросло. В III квартале 2009 года «Сбербанк» выдал на 53% больше кредитов, чем в I квартале (35 026 против 16 497).

Активное увеличение числа сделок купли-продажи с привлечением ипотеки, начавшееся с конца III квартала 2009 года, от месяца к месяцу продолжается и в 2010 году. За I и II кварталы 2010 года рост составил порядка 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля ипотечных сделок в Москве уже превысила докризисный уровень. По данным Росреестра, в Москве в апреле 2010-го зафиксирован пятикратный рост количества сделок по ипотечным кредитам по сравнению с апрелем прошлого года (или 11% к предыдущему месяцу). В результате было зарегистрировано более 2000 таких сделок.

Динамика предоставленных  ипотечных кредитов за рассматриваемый  период представлена на рис. 1. Снизились  и ставки по кредитам по всей России. И если в кризис они доходили до 25% годовых в рублях и выше, то теперь средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 13,6%.

Оживлению на рынке  ипотечного кредитования способствовало несколько факторов: улучшение экономической  ситуации, действия столичных властей, которые были направлены на снижение ставки по ипотеке. С апреля 2009-го Центробанк 13 раз снижал ставку рефинансирования — до рекордных 8% годовых. Во многом под влиянием этого фактора с начала года наблюдалось планомерное снижение и процентных ставок по ипотечным кредитам. В начале марта 2010 г. Совет Федерации снизил первоначальный взнос для получения ипотеки до 20% от стоимости жилья. Принятие нового закона помогло увеличить число потенциальных заемщиков более чем вдвое.

Помимо ставки рефинансирования на ипотечный рынок  влияет еще один показатель — доступность заемных средств для «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», которое выступает основным покупателем выданных ипотечных кредитов. В текущем году на поддержку ипотеки федеральный бюджет выделил 250 миллиардов рублей.

С 1 июня 2010 г. российские кредитные институты, получившие целевую поддержку от Внешэкономбанка (ВЭБ) на стимулирование ипотеки, приступают к предоставлению ипотечных кредитов на льготных условиях. Из пенсионных активов ВЭБ мобилизовано 40 млрд. рублей, предназначенных для развития деятельности АИЖК. Благодаря принятому закону, сокращающему ставку субординированного кредита для АИЖК с 9,5 до 6,5%, Агентство сможет предоставлять займы банкам-партнерам на 2 года уже не под 11%, а под 8% годовых, что позволит им, в свою очередь, сократить ставку ипотечного кредитования до 11%. Еще 150 млрд. рублей ВЭБ потратит на выкуп у банков с госучастием ипотечных ценных бумаг, таким образом предоставив партнерам возможность рефинансировать ипотеку. За счет этой меры партнеры ВЭБ смогут снизить ипотечную ставку по своим кредитам до тех же 11%. Более того, как было объявлено на заседании правления ВЭБ в феврале 2010 г., в среднесрочной перспективе ставка может снизиться и до 6%.

При помощи такой  двойной поддержки правительство  рассчитывает одновременно поддержать банковскую систему и вывести из застоя строительную отрасль.¹³

АИЖК развивает  новую программу по стимулированию кредитования застройщиков и ипотечных  покупателей новостроек. Например, в Волгограде, где до недавнего  времени ипотечные кредиты на новостройки выдавали только два банка — «Сбербанк» и «ВТБ-24» (в среднем ипотечные ставки варьируются от 10% до 16%), с апреля стартовала новая программа АИЖК. Она предполагает рефинансирование ипотечных кредитов взамен снижения банками ставки кредитов (до 11% в этом году и до 6% в перспективе) на любом этапе строительства

В результате деятельности АИЖК около 65% заемщиков смогли за год  восстановить платежеспособность и  начать выплачивать кредиты, по которым  была проведена первичная реструктуризация. 11% заемщиков банков, с которыми работает АИЖК, имеют проблемы с обслуживанием кредита. Из них треть сумели самостоятельно найти источники финансирования для восстановления платежеспособности, остальные две трети нуждаются в помощи, которую оказывает АИЖК. Значительную часть заемщиков, столкнувшихся с трудностями в обслуживании кредита, — 27% — составляют уволенные сотрудники компаний. Однако все еще сохраняется потребность в поддержке заемщиков также и в связи с неустойчивостью макроэкономических влияний. Те заемщики, которые могли бы восстановить доход, на данный момент зарабатывают на 30% меньше, чем когда подписывали договор по ипотеке в банке. После окончания периода помощи по реструктуризации платеж по ипотечному кредиту может составить 70% их дохода. Многие эксперты выступают за продление сроков реструктуризации с одного года до двух тем заемщикам, кто в этом нуждается и имеет четкие намерения погашать кредит. По мнению экспертов, финансовая возможность продлить сроки реструктуризации у АРИЖК есть. Изначально уставный капитал АРИЖК составлял 5 млрд. руб., что, учитывая объем поддержки на одного заемщика в 320 тыс. руб., позволяет реструктуризировать до 100 тыс. Повторная реструктуризация требует больших вложений (около 1,6 млн. руб. на заемщика), но позволяет создать условия, позволяющие заемщику надежным образом ликвидировать причины потери доходов. Однако при необходимости агентство может быстро увеличить свой капитал: в АРИЖК есть специальный резерв для этих целей в размере 25 млрд. руб.

Однако по оценкам  международных аналитиков, банковская система еще не оправилась от кризиса. В апреле 2010 г. кредитный портфель банков вырос только на 1%, а бремя общей кредиторской задолженности остается тяжелым: по данным агентства S&P, обнародованным 26 мая, общий объем «плохих» активов составляет около 2 трлн. рублей.

Меры господдержки привели к снижению средних ставок ипотечных кредитов крупнейшими  банками приблизительно до уровня 11—12% годовых. В то же время устойчивый рост ипотеки сейчас ограничен как  спросом (в связи с высоким уровнем ставок), так и по-прежнему сложной ситуацией в сфере обеспеченности активов банков пассивами. Также негативное влияние на этот сегмент рынка оказывает неоправданно высокий — на 300-400% выше себестоимости для индикативного московского рынка — уровень цен на недвижимость. По мнению некоторых экспертов, даже при снижении средней стоимости ипотеки до 12% годовых на ее оплату все равно будет уходить более 60% доходов среднестатистической семьи. Это обстоятельство с точки зрения макроэкономики создает риски для «смежных» с ипотекой сегментов потребительского рынка и ограничивает тем самым потенциал развития государственного стимулирования ипотеки в отрыве от остальной экономики.

Кроме того, для  рынка кредитования есть ограничитель роста с точки зрения потенциального спроса на кредитные продукты. Даже докризисные ипотечные ставки в 11—12% в современных условиях неактуальны с учетом спада темпов прироста реальных доходов населения до 1% в 2009-м против 10% в предшествовавшие годы.

В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.

АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитованиягарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств.

В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре.

Учитывая, что  АИЖК славится настойчивостью и оперативностью в реализации рожденных в его недрах идей, можно с большой долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу - это уже другой вопрос.

Другая актуальная проблема затрагивает практически  всех игроков ипотечного рынка -изменение  действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки.Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.¹⁴

«В настоящий  момент банк не может предъявить никаких  претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет  ему убытки, так как договор  на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком, пояснил Сергей Гандзюк, заместитель председателя департамента по ипотечному кредитованию АРБ. - Таким образом, оценщик несет ответственность только перед заемщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют, а наоборот, как правило, заинтересованного в завышении стоимости залога по кредиту».

«ВТБ 24 первым на рынке ипотечного кредитования начал  внедрять систему «Банк - заказчик оценки», в рамках которойименно банк, а  не заемщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости, - делится Елена Тарасова, старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. - Данная система позволяет практически свести к нулю риски сговора между заемщиком и оценщиком с целью завышения стоимости приобретаемого жилья.¹⁵

3.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Интеграция  рынка заметна невооруженным  взглядом: сегодня ипотека развивается  банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов

По данным банка  «ДельтаКредит» в 2010 году более трети  клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлторских и брокерских компаний.

Общему веянию поддался даже Сбербанк, долгое время не проявлявший интереса к сотрудничеству с брокерами и риэлторами. Ярким примером служит проект сотрудничества в сфере ипотечного кредитования, который зимой разработали Среднерусский банк Сбербанка России и Гильдия риэлторов Московской области. По стандарту взаимодействия риэлтора и кредитного инспектора Сбербанка, за каждым риэлтором будет закреплен определенный сотрудник банка, оперативно консультирующий и помогающий в решении вопросов по ипотеке. Также проект предусматривает работу по повышению профессионального уровня ипотечных брокеров и формированию группы профессионалов, чтобы удовлетворить возросшие кадровые потребности рынка - для этого планируется разработать и реализовать совместную учебную программу. ¹⁶