Ипотечное кредитование

В развитых странах  очень распространены кредитования с плавающей или фиксированно-плавающей процентной ставкой, как с коротким, так и с длинным начальным периодом. Плавающая процентная ставка наиболее широко используется в Великобритании, Швеции и Норвегии, где используются различные методы ее установления. B отдельных странах, включая Францию, Италию и Австрию, процесс ее корректировки является сложным. Фиксированная процентная ставка используется гораздо реже. Однако во Франции, Италии, Австрии и Нидерландах она является едва ли не самой распространенной.⁴

Конечно, в России трудно построить эффективную систему по пять - десять лет, тогда как в странах Европы становление ипотечных отношений имеет 200-летнюю историю. Скажем первый ипотечный банк Дании основан еще в 1797 году. Сегодня ипотечные банки этой страны, которых всего восемь, играют определяющую роль в финансировании ипотеки.

Крупнейший  рынок ипотечных облигаций среди  стран ЕС сложился в Германии с  долей в 38%. Доля датского рынка ипотечных  облигаций составляет 34% от общеевропейского. По специализации эмитента, учитывая особенности регулирования, характерные для той или иной страны Европы, выделяют четыре основные модели выпуска обеспеченных облигаций.

Первая модель (так называемая «французская») применяется в Финляндии, Франции, Ирландии, Норвегии, частично в Швеции. Эмитентом обеспеченных облигаций является специализированное финансовое учреждение.

Вторая модель применяется в Дании, Германии, Венгрии, Польше, частично в Швеции. Эмитентом  обеспеченных облигаций является специализированный банк, который, помимо выпуска указанных  ценных бумаг, может заниматься другими видами бизнеса.

Третья модель представлена ​​в Германии (проект закона), Латвии, России, Словении (проект закона). Эмитентом обеспеченных облигаций является универсальный банк с соответствующей лицензией на их выпуск.

По четвертой моделью право на выпуск обеспеченных облигаций предоставляется всем банкам.⁵

Качественные  изменения произошли в странах, недавно вступивших в ЕС. Особенно в Польше и Чехии.

1.3. Типология ипотечного кредитования

             Все ипотечные кредиты в зависимости от того, каким образом погашается основной долг, и выплачиваются проценты, базируются на двух базовых типах:

- ипотечные кредиты с первоочередной выплатой процентов и одноразовым погашением основной суммы кредита; ипотечные кредиты с постепенным погашением долга за счет периодических выплат («самопогашающаяся ссуда»).

На основе этих двух основных типов может существовать довольно много конкретных разновидностей ипотечных кредитов:

- с равномерными выплатами – заемщик выплачивает периодически равную сумму в течение всего срока кредита, при этом одна часть, постепенно уменьшающаяся, направляется на выплату процентов, другая – постепенно увеличивающаяся, засчитывается как возврат основной суммы кредита; с линейным погашением кредита – заемщик погашает основную сумму равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижаются со снижением суммы основного долга; с возрастающей суммой выплат в счет погашения основной суммы кредита – выплаты увеличиваются во времени т.е. фактически суммы, невыплаченные в первые годы, присоединяются к последующим платежам; с периодически возобновляемой суммой кредита (ролл-оверная (перекатывающаяся) ипотека) – займы с первоочередной выплатой процентов (или с частичным погашением основной суммы долга), возобновляемые на оставшуюся сумму по истечении определенного срока.

Все эти разновидности  позволяют учесть особенности конкретного  заемщика, уровень и потенциальную  динамику его доходов, выбрать тот  вариант разрешения противоречия между  доходами заемщиков и ценой недвижимости, который более применим для данного случая.

Различают два вида «участвующих» ипотек:

- ипотека, в которой кредитор участвует в части превышения продажной цены над покупной ценой; ипотека, при которой кредитор участвует в части операционного дохода.

Ипотека, в которой кредитор получает часть превышения продажной цены над ценой приобретения: по условиям данного ипотечного кредита заемщик получает кредит по ставке ниже рыночной; в компенсацию же кредитор получает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения. Ставка процента и доля участия кредитора оговариваются в специальном соглашении.

Доля кредитора  в превышении принимает форму  «условного» процента, т.е. реализуется  на некотором заранее оговоренном  этапе жизни проекта, при продаже объекта либо при рефинансировании.

 

 

 

 

Обычно максимальный срок подобного соглашения – 10 лет, хотя проценты могут выплачиваться  исходя и из 40-летнего кредита. По истечении 10 лет объект рефинансируется, более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект.

Схема является выгодной для кредитора, потому что  представляет собой некоторую страховку  против непредвиденной инфляции. Главная  привлекательная черта для заемщика – это снижение процентной ставки, которая представляет собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости.

Ипотека, при  которой кредитор получает право  на часть операционного дохода, используется, как правило, в случаях финансирования доходной недвижимости.

Для заемщика эта  схема выгодна тем, что снижает  ставку процента по кредиту, залог с  фиксированной ставкой процента.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ІІ.Анализ рынка  и современных программ ипотечного кредитования

2.1.Рынок ипотечного кредитования 2009 -2010

Рассматривая показатели рынка ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации за 2009 г., можно  выделить два основных этапа: первый этап - с начала года по август, второй - с сентября по конец года. Такое  деление обусловлено многими факторами, наиболее значимыми из которых является политика поддержания банковской системы страны в целом и ипотечного кредитования в частности, а также благоприятные мировые экономические условия, которые отмечались именно во второй половине 2009 г. Мы не имеем в виду абсолютное улучшение ситуации на мировом финансовом рынке, но подчеркиваем улучшение его конъюнктуры и настроений.

На первом этапе мы наблюдаем резкое падение показателей  и преобладание пессимистических настроений на рынке ипотечного кредитования и в банковском секторе в целом. Ухудшение показателей является следствием недостатка ликвидности, увеличения рисков и ухудшения спроса на финансовых рынках. Второй этап характеризуется ощутимым оживлением кредитных организаций и увеличением публичных мероприятий по смягчению условий рефинансирования кредитов со стороны государства и специализированных организаций.

Банковский сектор в  целом проще оценивать и анализировать, чем ипотечное кредитование или  рефинансирование, в частности ввиду недостатка статистических данных. Наиболее уязвимым местом в аналитике ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день является отсутствие детальной отчетности кредитных организаций по данному направлению.

 

 

Следует отметить, что  мировой финансовый кризис в меньшей степени, чем в США, повлиял на ипотечный рынок России. По нашему мнению, чрезвычайно малые, по сравнению с американским рынком, объемы секьюритизированных активов (выпуск облигаций, обеспеченных ипотечными обязательствами) помогли российскому сектору жилищного кредитования относительно немного потерять в объемах.

Одновременно  с сокращением количества игроков  в 2009 г. происходило снижение относительных  и абсолютных показателей, характеризующих  объемы предоставляемых ипотечных  жилищных кредитов. В рассматриваемый период кредитными организациями предоставлено 16 146 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 170 311 млрд руб., что составляет 4,7% от общего объема потребительского кредитования. Средний размер предоставленных жилищных ипотечных кредитов составил 0,97 млн рублей.

При анализе  соответствующего периода 2008 г. мы видим, что объем предоставленных в  первом полугодии 2009 г. ипотечных жилищных кредитов сократился более чем в  шесть раз, опустившись до уровня аналогичного периода 2006 г. Причем если в первом полугодии 2006 г. темпы прироста ипотечного жилищного кредитования были в два раза выше темпов прироста потребительского кредитования, а в соответствующие периоды 2007 и 2008 гг. данные показатели были почти одинаковыми, то в первом полугодии 2009 г. темпы прироста потребительских кредитов превысили темпы прироста ипотечного жилищного кредитования более чем в три с половиной раза. На начало 2010 г. данные показатели сократились по сравнению с началом 2009 г. в 3 раза, что объясняется некоторым оживлением на рынке ипотечного кредитования.

 

 

 

Но насколько  долго продлится такая тенденция  и приблизится ли к показателям 2008 г., сказать однозначно трудно. Также  трудно предугадать долгосрочные тенденции, так как прежние механизмы  регулирования и стимулирования, по нашему мнению, не столь эффективны.

Если рассматривать  с позиции валютной составляющей, то в 2009 г. продолжился рост доли ипотечных  жилищных кредитов, предоставленных  в рублях. В 2009 г. было выдано более 176 тыс. кредитов в рублях на общую сумму 170 млрд руб. против 2200 ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте на 11,8 млрд руб. Доля кредитов в рублях в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. увеличилась до 93,6%, т. е. на 6,9%.

Если анализировать мировой кризис ликвидности, мы видим множество причин его возникновения. Это и слабый контроль со стороны государств за растущими рынками, и непомерно развитый рынок секьюритизации ипотечного кредитования в США, и множество других причин. Однако если говорить не о причинах, а о влиянии кризиса на экономику, то его можно разделить на несколько составляющих.

Во-первых, это  рост недоверия к заемщикам в  связи с рисками и падением ликвидности обеспечения. В данном случае результатом стало ужесточение  условий предоставления ипотечных жилищных кредитов. По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная процентная ставка по таким кредитам, выданным в рублях, в 2009 г. увеличилась на 1,7%, в иностранной валюте - на 2,7% и составила в первом полугодии 14,6 и 13,5%, а на начало 2010 г. - 14,6 и 13% соответственно. Средневзвешенные сроки предоставления ипотечных жилищных кредитов кредитными организациями в первом полугодии 2009 г. сократились более чем на 17 месяцев по рублевым (с 215,1 до 198 месяцев) и более чем на 80 месяцев по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в иностранной валюте (с 206,9 до 126,1 месяца). На начало 2010 г. данные показатели составляют 187,2 и 116,5 месяца соответственно.

 

Во-вторых, нехватка краткосрочных и, самое главное, долгосрочных финансовых активов, и, как результат, мы имели повышение ставок по кредитам ипотечного жилищного кредитования. Данная тенденция сопровождалась устойчивым увеличением объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ипотечному жилищному кредитованию. Просроченная задолженность в рублях выросла по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. более чем в 6 раз, в иностранной валюте - более чем в 14 раз, составив по состоянию на конец первого полугодия 2009 г. 11,6 и 9,8 млрд руб. соответственно. На начало 2010 г. данный показатель по рублевым кредитам увеличился еще в 2 раза и составил 20,6 млрд руб., что превышает уровень начала 2008 г. более чем в 25 раз. Вместе с тем удельный вес просроченной задолженности в целом увеличился на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4% соответственно.

Если анализировать  региональную структуру просроченной задолженности, можно легко выделить, на какого заемщика приходится наибольший удельный вес. Таким заемщиком является Центральный федеральный округ с суммой 12,8 млрд руб., или 59,8% объема просроченной задолженности по ипотечному жилищному кредитованию по Российской Федерации. Следует отметить, что по сравнению с концом 2008 г. указанная доля уменьшилась на 10%, в то время как доля просроченной задолженности заемщиков в остальных федеральных округах Российской Федерации выросла на 1 - 3%. Среди аналитиков мнения по данному вопросу разделяются. С одной стороны, данный факт можно объяснить вливаниями государственных средств в экономику страны, которые в первую очередь распределяются в Центральном округе. С другой - нежеланием заемщиков нести бремя кредита в условиях нестабильности в стране и в мире в целом.

 

Рассматривая  уменьшение объемов ипотечного жилищного  кредитования как во второй половине 2008 г., так и в 2009 г., можно выделить удорожание кредитных ресурсов, растущие риски вложении в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных кредитов как основные факторы падения. Количество кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования, сократилось за 2008 г. на 12,5% (с 233 до 204 единиц), а за первую половину 2009 г. количество таких кредитных организаций уменьшилось до 139 единиц. Следует отметить, что проводимая политика в области ипотечного кредитования и благоприятная мировая статистика позволили к началу 2010 г. увеличиться числу таких кредитных организаций до 167. Рефинансируемые ими ипотечные жилищные кредиты сократились за 2008 г. на 14,6% - со 115,9 до 99 млрд руб., а за 2009 г. еще почти в 3 раза - до 33,4 млрд руб. Хотя если в 2008 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования, составляли всего 15,4% общего объема кредитов, предоставленных в 2008 г. кредитными организациями, то в первом полугодии 2009 г. в связи с отсутствием долгосрочного фондирования и ростом рисков банковских операций рефинансирование стало одной из обязательных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование - его доля в предоставленных в первом полугодии 2009 г. ипотечных жилищных кредитах составила более 60%.