Ипотечное кредитование

Затем документы заемщика рассматриваются кредитным комитетом банка-партнера агентства, который выносит решение о предоставлении кредита. Иногда для более детального анализа доходов и расходов заемщика банк запрашивает дополнительные документы.

Если все  вышеперечисленные стадии оформления и предоставления документов пройдены благополучно, заемщик заключает договор ипотеки и получает кредит.

После получения  заемщиком ипотечного кредита агентство  выкупает у банка закладную и  все права по удостоверенному  данной закладной кредиту. Дальнейший механизм таков: закладная перепродается АИЖК, которое, в свою очередь, выпускает эмиссионные ценные бумаги. Затем эти ценные бумаги через биржи выбрасываются на мировой рынок ценных бумаг. Средства от продажи ценных бумаг и позволяют осуществить дальнейшее развитие финансирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования.

Российские  банки охотно идут на сотрудничество с агентствами ипотечного кредитования, так как, выкупив закладную по займу, агентство берет на себя риски возможных неплатежей заемщика по кредиту, берет ответственность за нарушения других условий договора ипотечного кредитования, а также несет обязательства по обратному выкупу закладной у залогодержателя в случае дефолта заемщика и неисполнения им условий договора ипотечного кредитования.

Стоит отметить, что агентство ипотечного кредитования работает с заемщиком после выдачи кредита в течение всего срока  кредитования: обслуживает платежи  заемщика после выкупа прав по его  закладной, осуществляет информационное сопровождение заемщика и предоставляет возможности досрочного погашения кредита.

Для заемщика важно  решить – стоит ли сотрудничать с АИЖК или предпочесть банк, который  имеет собственную ипотечную  программу. Аргументами в пользу сотрудничества с Агентством являются более привлекательные условия кредитования и большой опыт работы Агентства на ипотечном рынке. Аргументы против это:  невозможность получить ипотечный кредит в иностранной валюте, а так же вероятность того, что после переуступки кредита федеральному Агентству, с заемщика начнут взимать дополнительную плату за перечисление платежей в счет погашения кредита.

Требования  к Заемщику и Залогодателю

• Заемщиком и Залогодателем может выступать только гражданин Российской Федерации, обладающий полной дееспособностью;

• На момент заключения кредитного договора и составления закладной Заемщик и Залогодатель должны быть зарегистрированы по месту жительства/месту пребывания на территории РФ;

• Передача в залог Предмета ипотеки, собственником/одним из собственников которого является несовершеннолетний, осуществляется с предварительного разрешения органа опеки и попечительства;

• Лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до 27 лет или увольнение в запас, может участвовать в кредитном договоре при обязательном привлечении дополнительного Заемщика, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу и имеющего соответствующий доход;

• Общее количество Заемщиков, выступающих по одному кредитному договору, не может превышать 3 (трех) человек;⁹

• В качестве Заемщика может выступать только лицо, имеющее подтвержденный доход (допускается исключение: супруг(а) Заемщика, независимо от наличия дохода, либо член семьи Заемщика (совершеннолетние дети Заемщика), обучающееся в учебном заведении на очной форме);

• Если по условиям ипотечной сделки Заемщик является Залогодателем приобретаемого предмета ипотеки и состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по такой сделке Заемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли супруг источник дохода и независимо от размера такого дохода;

• У Заемщика отсутствуют иные действующие кредитные обязательства перед ОАО АИЖК, ЗАО «ФИА-БАНК», иными кредиторами.

Документы, необходимые  для подачи заявки для всех лиц, указанных в заявке в качестве Заемщика, Созаемщика, Залогодателя, Поручителя

• Копия паспорта (все страницы);

• Копия паспорта супруга (супруги) (все страницы);

• Копия свидетельства о рождении детей (с отметкой о месте регистрации) / для детей, достигших 14-ти лет – копия паспорта (все страницы) и копия свидетельства о рождении;

• Копия военного билета (все страницы) – для лиц мужского пола, не достигших возраста 27 лет;

• Копия Свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья («Жилищного сертификата») – при наличии;

• Дополнительные документы: если несовершеннолетние дети являются собственниками продаваемого жилого помещения – необходимо предоставить копии свидетельства о праве собственности детей на продаваемое жилье;

• Справка о доходах (ф2-НДФЛ) с основного/дополнительного места работы по найму за текущий год (в случае предоставления документов для оформления кредита до 01.07 текущего года – необходима также справка о доходах за предыдущий год), при этом непрерывный стаж работы должен составлять не менее 6 месяцев;

• Копия трудовой книжки (все заполненные страницы), заверенная работодателем на каждой странице (должность лица, заверяющего копию, его ФИО, подпись, дата, печать организации), имеющая отметку после последней записи о том, что работник работает по настоящее время;

• Копия трудового контракта (договора), заверенная работодателем на всех страницах (наименование должности заверяющего, ФИО, дата, печать организации) как с основного, так и дополнительного места работы.

Дополнительные  документы, необходимые для проведения андеррайтинга потенциального заемщика

Документы предоставляются  после получения клиентом предварительного положительного решения по заявлению.

• Копия свидетельства о браке/ о расторжении брака/ о смерти Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;

• Справка из ЖЭКа о регистрации Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;

• Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства Заемщика/Созаемщика (свидетельство о государственной регистрации права, договор о безвозмездной передаче квартиры в собственность, ордер на заселение жилой площади и т.д.);

• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика;

• Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)) Заемщика/Созаемщика;

• Копия документа об образовании.

Специалист Агентства  вправе запросить дополнительные документы.

Требования к предмету ипотеки

• Предмет ипотеки должен быть расположен на территории Российской Федерации;

• Предметом ипотеки должно выступать недвижимое имущество: квартира или жилой дом с земельным участком, на котором расположен жилой дом. Земельный участок должен:

- принадлежать на праве  собственности Залогодателю;

- относиться к категории  земель населенных пунктов;

- иметь границы (описание  границ, координаты характерных  точек границ);¹⁰

• Предметом ипотеки должно выступать жилое помещение, на приобретение которого предоставляется ипотечный кредит;

• Право собственности Залогодателя на предмет ипотеки должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, в соответствии с законодательством РФ;

• Предмет ипотеки должен быть свободен от любых прав третьих лиц (в том числе не обременен предыдущей ипотекой, наймом или правом временного безвозмездного пользования). В отношении предмета ипотеки не должны быть заключены/подписаны какие-либо договоры, в том числе предварительные, направленные на его отчуждение третьим лицам;

• Предмет ипотеки должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;

• Предмет ипотеки должен иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для жилых домов и квартир на последних этажах многоквартирного дома – и крыши;

• Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям:

- не находиться в аварийном  состоянии;

- не состоять на учете  по постановке на капитальный  ремонт;

- иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

• Стоимость предмета ипотеки должна подтверждаться отчетом об оценке, произведенной оценщиком;

• Предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу Залогодержателя в течение всего срока погашения ипотечного кредита.

Расчет кредита

Дата подачи заявки – 1 февраля 2010 года.

Процентная  ставка по кредиту – 11%

Запрашиваемая сумма кредита – 800 000 руб.

Срок кредита  – 360 мес. (при условии достижения заемщиком 65 лет)

Определение максимального  размера кредита:

(см. формулу  2.3.)

Для дальнейшего  анализа сумма кредита будет  равна – 800 000 руб.

Итого при расчете  кредитных платежей за 360 месяцев:

Сумма основного  долга – 800 000 руб.

Сумма процентов  –1 942 691,38 руб.

Общая сумма, выплаченная  в банк– 2 786 691,38руб. (см. табл.2.15.)

Как правило, банки  ипотечного кредитования предлагают несколько  ипотечных программ - собственные программы кредитования готового и строящегося жилья, федеральную программу, соответствующую стандартам АИЖК, а также программу рефинансирования ипотечного кредита, полученного в другом банке. При выборе банка и кредитной программы следует обращать внимание на следующие показатели:

• валюта кредита;

• минимальная - максимальная сумма кредита;

•  размер первоначального взноса;

• срок кредитования;

• процентная ставка;

• максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита;

• способ погашения кредита;

• условие досрочного погашения кредита;

• обеспечение кредита;

• пакет обязательных страховых услуг;

• стоимость услуг банка (открытие счета, рассмотрение заявки, дополнительные услуги);

Большинство ипотечных  программ предполагают выдачу и обслуживание кредита в рублях, исключение составляют программы Сбербанка РФ, кредиты по которым предоставляются в рублях РФ, долларах США и евро. В НБД – банке и АИЖК кредиты предоставляются только в рублях РФ (табл. 2.12.). В Сбербанке РФ минимальная сумма кредита составляет 15 000 рублей (эквивалент в иностранной валюте), а по программе АИЖК – 300 000 рублей. Максимальный размер ипотечного кредита (до 85%) предоставляет Сбербанк РФ по программе "Молодая семья", от 30 до 70% в НБД – банке и до 70%  стоимости кредитуемого объекта недвижимости предоставляет АИЖК. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что размер первоначального взноса составляет от 15% стоимости объекта недвижимости (для семьи с ребенком) и от 20% стоимости объекта недвижимости (для семьи без детей). Тогда как в НБД – банке и АИЖК первоначальный взнос составляет от 30% стоимости объекта недвижимости. Сроки погашения кредита в Сбербанке РФ, НБД – банке и АИЖК одинаковые – до 30 лет. Весьма низкую процентную ставку, по сравнению с остальными банками, предлагает АИЖК, всего 11% годовых, в НБД – банке процентная ставка  - 12% годовых. Ипотечная программа Сбербанка РФ предусматривает процентную ставку в размере 16,25% годовых, однако Сбербанк РФ предоставляет возможность снижения годовой процентной ставки с 16,25% до 14,75%, то есть перерасчета графика платежей, после государственной регистрации ипотеки.

Банки/Условия  предоставления кредитов Ипотечная программа  Сбербанка РФ «Молодая семья» Ипотечная программа  НБД - банка Ипотечная программа АИЖК «Стандартный ипотечный кредит»

Кредит предоставляется  на цели Приобретения и строительства объектов недвижимости, под которыми в целях настоящего Порядка понимаются: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; земельный участок с построенным / строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации. Приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, а также на строительство коттеджа.

Приобретение  квартир и домов на первичном  и вторичном рынках, а также  погашение ранее предоставленного ипотечного кредита на приобретение или строительство жилого помещения

Валюта кредита Рубли РФ, доллары США или евро Рубли РФ Рубли РФ

Минимальная сумма кредита 15 000 рублей/эквивалент в иностранной валюте от 30 до 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости 300 000 руб.