Ипотечное кредитование

3) в  возмещение судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

4) в  возмещение расходов по реализации  заложенного имущества.

      2. Если законом не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает требования  залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет  заложенного имущества.

      3. Если в договоре об ипотеке  указана общая твердая сумма  требований залогодержателя, обеспеченных  ипотекой, обязательства должника  перед залогодержателем в части,  превышающей эту сумму, не считаются  обеспеченными ипотекой, за исключением  требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или  статьи 4 настоящего Федерального  закона. 

 Задача:

      Предположим, что заемщик получил в банке  ипотечный кредитв сумме 1610 тыс. рублей сроком на 10 лет на приобретение квартиры. Первоначальный взнос составляет 30% - 690 тыс. рублей, процентная ставка фиксирована  на весь срок и составляет 10%.

1. Аннуитентный ипотечный кредит
2. Дифференцированный ипотечный кредит

      Решение:

Аннуитетный ипотечный кредит

      Аннуитетные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

      Формула аннуитетных платежей

X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

X - размер  аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ - означает  в степени; m - срок кредита, в  месяцах.

Динамика и  структура погашения аннуитетного  ипотечного кредитования:

Динамика  остатка основного долга по аннуитетному ипотечному кредиту:

       Аннуитетными, т.е. равновеликими платежами называют платежи, которые производятся на протяжении всего срока кредита равными друг другу. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частичного досрочного погашения. Структура аннуитетного платежа состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы идущей на погашение кредита. С течением времени соотношение этих величин меняется и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.

      Поскольку,  при аннуитетных платежах в начале сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочных погашениях. В первые годы ипотечного кредита основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту. Равновеликий платеж достаточно удобен и самому заемщику, т.к. ему не надо определять каждый месяц размер платежа – он всегда одного размера. Зная размер платежа удобнее планировать семейный бюджет.

Дифференцированный ипотечный кредит 

      Динамика  и структура погашения дифференцированного ипотечного кредита 

 Динамика  остатка основного долга по дифференцированного ипотечного кредита

      Вопросам  выбора схемы платежа по ипотечному кредиту часто задаются потенциальные  заемщики. Если сравнивать аннуитетную  и дифференцированную схемы, то самыми очевидными различиями будут являться следующие:

• Неизменность размера регулярного платежа при аннуитетной схеме и постоянное убывание такого платежа при дифференцированной.
• Больший размер платежа, по сравнению с аннутетной схемой, в начале срока кредита при дифференцированной схеме.

      Однако, если обратиться к ипотечным брокерам, то об отличиях этих схем платежей можно узнать значительно больше. Ипотечные брокеры разбираются в тонкостях всех параметров ипотечного кредита и знают, как они влияют на него.

      Аннуитетная схема выплат более доступна для  заемщиков, т.к. выплаты равномерно распределяются на весь срок кредита. При выборе дифференцированных платежей подтвержденный доход заемщика или созаемщиков  должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных платежах.

      При аннуитетных платежах в начале сумма  основной задолженности убывает  медленно, а и общий размер начисленных  процентов больше. Если заемщик решит  полностью погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут  потеряны. При аннуитетной схеме  значительная часть процентов уплачивается с начала, обеспечивая выплаты  на весь срок кредита. Поэтому при  дифференцированных платежах досрочное  погашение будет происходит без  таких финансовых потерь даже в начале срока ипотечного кредита.

      Кредит  с дифференцированным платежом труднее  получить, т.к. при получении кредита  оценивается платежеспособность заемщика.  Дифференцированная схема в начале срока кредита предлагает значительно большие платежи, нежели аннуитетная. Это означает то, что заемщику необходимо иметь больший доход. В среднем считается, что доход заемщика при дифференцированной схеме должен быть больше на 20% выше, чем при аннуитетной схеме.

      Подводя итог можно сказать, что вид платежа  является одним из основных параметров ипотечного кредита, однако рассматривать его необходимо в совокупности с другими параметрами.